【導(dǎo)讀】出專業(yè)性的意見和建議。業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。此地塊為商業(yè)一級，較高的地緣價值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費人群。更因京滬高鐵經(jīng)濟帶動，為本案建立消費區(qū)的起到了促進作用。夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。星美凱龍”正式入駐通成國貿(mào)廣場。性將是擴大市場的有效手段。天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。

　　

【正文】 38 第七章 項目預(yù)期收入分析 一、項目銷售及運營計劃 銷售部分價格 根據(jù)本項目的整體市場定位，基于 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位： 企業(yè)會所： 20210 元 /平方米 可售商鋪： 16000 元 /平方米 歐式酒店： 12021 元 /平方米 酒店公寓： 6500 元 /平方米 SOHO： 6500元 /平方米 住宅： 6500元 /平方米 銷售周期設(shè)計 ? 根據(jù)項目進度 ，預(yù)計 2021 年二季度可獲得項目銷售許可證，進入正式銷售周期。 ? 為保證項目開盤熱銷形象的建立，應(yīng)將我方強項的主力百貨可售部分及配套的住宅樓一期先行投入市場，預(yù)計在 6 個月內(nèi)可銷售完畢； ? 其它業(yè)態(tài)在 2021年一季度借勢開盤銷售，預(yù)計 2021年年底完成； ? 車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預(yù)計周期 6 個月。 39 銷售周期表 二、項目銷售收入估算 項目銷售收入估算表 酒店公寓 6 5 0 0 . 0 0 1 5 3 6 4 8 . 0 0 9 9 8 7 1 . 2 0 全裝修SOHO 6 5 0 0 . 0 0 1 5 9 2 8 8 . 0 0 1 0 3 5 3 7 . 2 0 全裝修歐式山莊酒店 1 2 0 0 0 . 0 0 8 0 3 0 0 . 0 0 9 6 3 6 0 . 0 0 全裝修企業(yè)會所 2 0 0 0 0 . 0 0 2 5 3 8 5 . 0 0 5 0 7 7 0 . 0 0 全裝修獨棟可售商鋪 1 6 0 0 0 . 0 0 4 0 6 4 1 2 . 0 0 6 5 0 2 5 9 . 2 0智能社區(qū) 6 5 0 0 . 0 0 1 7 3 8 6 9 . 0 0 1 1 3 0 1 4 . 8 5地下車庫 2 5 0 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 . 0 0 3 7 5 0 0 . 0 0 按可銷售 1 5 00 個計合計 1151312. 45項目 合價（萬元） 備注銷售面積（平方米）單價（元/ 平方米） 根據(jù)上表顯示，可以得出 項目銷售收入 萬元。 三、項目利潤估算 項目利潤估算表 項目 金額 備注銷售總收入 自持產(chǎn)業(yè)總成本 自持五星酒店及部分商鋪項目總成本 項目毛利潤 應(yīng)繳稅費 按銷售收入的 10% 計項目凈利潤 項目利潤率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項目 項目凈利潤約為 萬元，項目利潤率 % 40 第八章 項目財務(wù)分析 項目全部資金的現(xiàn)金流量表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建造成本 銷售費用（按銷售收入3%計） 應(yīng)繳稅費（按銷售收入10%計） 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計年凈現(xiàn)金流量 序號 項目建設(shè)經(jīng)營期 根據(jù)上面項目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元，大于零，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上和經(jīng)濟上的可行性。 41 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對摩根中心項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)風(fēng)險 ，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =項目總成本 /（ 1應(yīng)繳稅費比重） =（ 110%） = 保本點 =1項目經(jīng)營成本 /總收入 ==% =% 即銷售收入達到預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =總收入 = 萬元 項目經(jīng)營成本保本點 =項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 /項目總成本 ==% 42 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 實際上，項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，以最大的變 動幅度達到 20%計算 43 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)投資額增加 20%） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 5 0 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 0 0 . 0 0 1 9 7 4 0 0 . 0 0 小計 5 0 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 0 0 . 0 0 1 9 7 4 0 0 . 0 0 2 現(xiàn)金流出 建造成本 9 6 0 0 0 . 0 0 1 3 5 1 2 0 . 0 0 2 6 4 0 0 0 . 0 0 3 0 8 8 8 0 . 0 0銷售費用（按銷售收入3%計） 應(yīng)繳稅費（按銷售收入10%計） 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計年凈現(xiàn)金流量 序號 項目建設(shè)經(jīng)營期 從上表可以看出， 如果投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 大于零，項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該項目所面臨的市場風(fēng)險將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。由于銷售收 44 入的預(yù)測建立在對本項目的未來前景及預(yù)測基礎(chǔ)之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán) 節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利的影響。 目前進行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)銷售收入減少 20%時） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 4 0 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 0 . 0 0 1 5 7 9 2 0 . 0 0 小計 4 0 0 0 0 . 0 0 1 2 0 0 0 0 . 0 0 1 5 7 9 2 0 . 0 0 2 現(xiàn)金流出 建造成本 8 0 0 0 0 . 0 0 1 1 2 6 0 0 . 0 0 2 2 0 0 0 0 . 0 0 2 5 7 4 0 0 . 0 0銷售費用（按銷售收入3%計） 應(yīng)繳稅費（按銷售收入10%計） 小計 3 凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計年凈現(xiàn)金流量 序號 項目建設(shè)經(jīng)營期 從上表可以看出， 如果下降幅度為 20%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。 45 三、項目風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策 風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 市場風(fēng)險 項目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項目有兩方面要求：一方面在設(shè)計中，如何精雕細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項目同 一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對手不多，這是好的一方面。 但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達 46 成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感 性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的銷售工作，加強營銷的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。 47 第十章 結(jié)論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展； 促進中部地區(qū)崛起的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略 的實施與兩淮一蚌的戰(zhàn)略實施； XX 市場房地產(chǎn)市場日趨成熟等等。 以上這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境和機遇 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 三、項目具有的突出優(yōu)勢： 與本案相同檔次的競爭對手較少 項 目的黃金地段優(yōu)勢 公司的資金優(yōu)勢 項目所處地塊的發(fā)展前景比較好 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險小 本項目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費用相對合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實施中輔以全過程科學(xué)控制，即可獲得預(yù)期投資收益。 48 五、項目實施的難點 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目品質(zhì)定位在實施過程中有一定難度，設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位相應(yīng)確定，實施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)團隊。 六、強化項目進程中的投 資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。