【導(dǎo)讀】福鼎市鼎融國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目。福建省閩咨投資咨詢(xún)中心。梅順啟高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。黃繼才高級(jí)工程師

　　

【正文】 √ 32 第九章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、主要 編制依據(jù) （一）采用定額與指標(biāo)依據(jù) 《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表》（ 2020 年版）； 《福建省建筑工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑裝飾工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑工程消耗量定額》（ FJYD1012020）； 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ FJYD2012020）； 《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào)整的通知； 2020 年福鼎市類(lèi)似工程投資估算指標(biāo)； 市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo) [2020]163 號(hào)）。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價(jià)格依據(jù)福鼎市 2020 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價(jià)格； 可行性研究報(bào)告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 （三）其他費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù) 建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建 [2020]394 號(hào)文計(jì)??； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)《工程勘測(cè)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)?。? 工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價(jià)格 [2020]10 號(hào)計(jì)??； 項(xiàng)目前期工作費(fèi)根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文計(jì)?。? 33 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文計(jì)??； 不可預(yù) 見(jiàn) 費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和（不含土地使用費(fèi)）的 5%計(jì)取； 二、投資估算 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 ，不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi) 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目 建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不單獨(dú)計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷(xiāo)售費(fèi)用 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷(xiāo)售面積具體為：辦公面積： 平方米，商業(yè)面積： 平方米。根據(jù)福鼎市同時(shí)期類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè) 建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬(wàn)。 銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 %比例計(jì)算，則銷(xiāo)售費(fèi)用為 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 萬(wàn)元， 銷(xiāo)售費(fèi)用為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)如下投資估算表： 34 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 指標(biāo)值(元 ) 一 建設(shè)投資 (一 ) 工程費(fèi)用 1 建筑工程 ㎡ 地上建筑 ㎡ 1700 地下室 ㎡ 2700 地下配套工程 ㎡ 1700 2 配套工程 道路及廣場(chǎng) ㎡ 120 綠化工程 ㎡ 3334 50 配電工程 ㎡ 100 給排水工程 畝 20 10000 (二 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 土地取得費(fèi) 契稅 (13%) 2 城市建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 4 項(xiàng)目前期工作費(fèi) 5 勘察費(fèi) 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 9 竣工圖編制費(fèi) 10 工程招投標(biāo)代 理費(fèi) 11 工程保險(xiǎn)費(fèi) 12 環(huán)境影響報(bào)告表編制及評(píng)價(jià)費(fèi)用 13 聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi) (三 ) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 銷(xiāo)售費(fèi)用 三 總投資 35 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元 ， 資金籌措渠道如下： 寧德鼎融置業(yè)有限公司 自有資金及股東自 籌 資金投入 28000萬(wàn)元 ，占 ％ （其中注冊(cè)資金 2020 萬(wàn)元，股東自籌資金 26000 萬(wàn)元） 。 銷(xiāo)售再投入資金 萬(wàn)元，占 ％。 項(xiàng)目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表見(jiàn)下表： 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項(xiàng)目資本金 28000 28000 銷(xiāo)售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 編制說(shuō)明 一、編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 項(xiàng)目建設(shè)方案。 二、計(jì)算期 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期按 3 年計(jì) 。 三、項(xiàng)目貼現(xiàn)率 項(xiàng)目貼現(xiàn)率取 10%。 第二節(jié) 費(fèi)用與 收益 估算 一、總成本費(fèi)用估算 總成本為 萬(wàn)元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬(wàn)元， 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 %比例計(jì)算，則銷(xiāo)售費(fèi)用為 萬(wàn)元 。 二 、收入和稅 金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷(xiāo)售面積具體為：寫(xiě)字樓面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。根據(jù)福鼎市同時(shí)期類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售稅金及附加 （ 1） 項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅按 5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按照營(yíng)業(yè)稅的 5%和 4%征收。 營(yíng)業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬(wàn)元； （ 2） 土地增值稅 ：本項(xiàng)目為普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，增值額在超扣除項(xiàng)目的 50％－ 100％之間， 按增值部分的 40%減扣除項(xiàng)目的 5％征收 ，計(jì) 萬(wàn)元 。 （ 3） 所得稅 本項(xiàng)目所得稅按 25％計(jì)算。 38 第 三 節(jié) 效益 分析 一、 投資 靜態(tài)收益分析 表 97 投資 靜態(tài)收益分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總開(kāi)發(fā)價(jià)值 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn)元 土地增值稅 萬(wàn)元 計(jì) 萬(wàn)元 總成本 建設(shè)投資 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 收入 %記取 成本合計(jì) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn) 所得稅前利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 凈利潤(rùn) 企業(yè)所得稅 萬(wàn)元 所得稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 資本金利潤(rùn)率 ％ 39 二、 投資 動(dòng)態(tài)收益分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目在 建設(shè)項(xiàng)目 的主體 6 層開(kāi)始 預(yù)售，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)全部售完 ，房屋銷(xiāo)售進(jìn)度如下： 房屋銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 時(shí) 間 比例（ %） 金額 （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） 第一期 2020 年 10 月－ 2020 年 10 月 至 2020 年 第三季節(jié) 約 45 34000 第二期 2020 年 7 月－ 2020 年 6 月 約 65 合 計(jì) 100 動(dòng)態(tài)收益分析主要指標(biāo) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈 利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求?；鶞?zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。依據(jù)福鼎市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率 I 為 10%。 40 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析。 分析時(shí)間從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 3 年。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷(xiāo)售收入 34000 34000 第二期銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20200 銷(xiāo)售費(fèi)用 500 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 營(yíng)業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計(jì)所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈 現(xiàn)金流量 (35) 3000 － 8000 7 累計(jì)所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動(dòng)態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標(biāo)結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱(chēng) 稅前指標(biāo) 稅后指標(biāo) 1 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準(zhǔn)收益率 10％；項(xiàng)目投資所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元， 項(xiàng)目投資所得稅 后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，均大于 0； 項(xiàng)目 投資回收期約 34 年，可以接受。因此，從動(dòng)態(tài)收益分析來(lái)看，項(xiàng)目可行，且有一定盈利能力。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷(xiāo)售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)為 銷(xiāo)售收入的 ％即寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見(jiàn)該項(xiàng)目具有一 定的適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力。 二、敏感性分析 本計(jì)算從開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格 變化進(jìn)行 單因素敏感性分析，見(jiàn)下表。 從這兩個(gè)因素 敏感性分析表明，項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格 較 敏感， 相對(duì)而 42 言 對(duì)開(kāi)發(fā)成本敏感性較弱。 敏感性分析結(jié)果可以看出，當(dāng)銷(xiāo)售收入下降 10%，開(kāi)發(fā)成本上升 10％，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益仍可達(dá) 13％左右，遠(yuǎn)大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 10%，由此可知項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，切實(shí)可行。 敏感性分析表 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價(jià)下 降 10％ 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，在現(xiàn)有價(jià)格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為％，項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿(mǎn)足要求，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同 時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。