【正文】 敏感性分析結(jié)果可以看出，當(dāng)銷售收入下降 10%，開發(fā)成本上升 10％，稅后財務(wù)內(nèi)部收益仍可達 13％左右，遠大于項目基準(zhǔn)收益率 10%，由此可知項目有一定的抗風(fēng)險能力，切實可行。因此，從動態(tài)收益分析來看，項目可行，且有一定盈利能力。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。 營業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬元； （ 2） 土地增值稅 ：本項目為普通商品房建設(shè)項目，增值額在超扣除項目的 50％－ 100％之間， 按增值部分的 40%減扣除項目的 5％征收 ，計 萬元 。 第二節(jié) 費用與 收益 估算 一、總成本費用估算 總成本為 萬元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項目建設(shè)投資額為 萬元， 銷售費用 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。 項目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項目總投資使用計劃與資金籌措表見下表： 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。 （三）其他費用計價依據(jù) 建設(shè)單位管理費根據(jù)財政部財建 [2020]394 號文計?。? 勘察設(shè)計費根據(jù)國家計委、建設(shè)部計價格 [2020]10 號《工程勘測設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》計取； 工程監(jiān)理費按照發(fā)改價格 [2020]10 號計取； 項目前期工作費根據(jù)國家計委計價格 [1999]1283 號文計?。? 33 工程招標(biāo)代理服務(wù)費根據(jù)國家發(fā)改委計價格 [2020]1980 號文計??； 不可預(yù) 見 費按工程費用與工程建設(shè)其他費用之和（不含土地使用費）的 5%計取； 二、投資估算 建設(shè)投資 項目建設(shè)投資額為 萬元，其中工程費用 萬元 ，工程建設(shè)其他費用 萬元 ，不可預(yù)見 費 萬元。所有招投標(biāo)工作都在福鼎有形建筑市場內(nèi)進行，評標(biāo)委員會由招標(biāo)單位和相關(guān)專業(yè)的專家組成，所有招標(biāo)活動均在有關(guān)行政主管部門監(jiān)督下進行。 項目負責(zé)人將負責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量的全過程管理，是項目工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，本工程質(zhì)量實行監(jiān)理制，項目的資金將設(shè)置專戶管理，對資金的使用嚴(yán)格管理，保證?？顚Ｓ?。公司法定代表人為 余振文 。 在建筑設(shè)備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走道照明燈為延時自動關(guān)閉節(jié)能燈；廚房抽油煙機設(shè) 有專用煙道，集中排至屋頂上空；衛(wèi)生間內(nèi)選用節(jié)水型的便器。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設(shè)置遮陽構(gòu)造。為此建筑設(shè)計上，從下面幾點進行考慮。 使用期間采用保潔容器設(shè)置成分類收集系統(tǒng)，對廢紙、易拉罐及鐵制品等進行回收利用，不能利用的廢物集中后由環(huán)衛(wèi)部門每日統(tǒng)一收集后送至垃圾處理場集中處置。因此，在施工中應(yīng)加強對施工污水的管理，建設(shè)相應(yīng)的沉淀池、攔污設(shè)施等，避免污水橫流，污染環(huán)境，處理后排城市污水管網(wǎng)。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機啟動產(chǎn)生的噪音。 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 工程建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 工程建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停車數(shù) 機動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機動車 非機動車停 車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機動車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、污染源分析 水污染分析 本項目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。 23 地下室為 常 6 級人民防空地下室，按 《 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 》（ GB500382020） 進行設(shè)計 。 本工程建筑均屬于一類高層建筑， 火災(zāi)報警系統(tǒng)的保護對象為一級，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的形式為集中報警形式。防火分區(qū)之間及設(shè)備用房之間以相應(yīng)的防火墻隔開。 八 、消防設(shè)計 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達，消防車可直接到達建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設(shè)有直通室外的樓梯出口。 本工程防雷接地系統(tǒng)按二類防雷建筑物設(shè)計。 電力配電方式采用樹干式和放射式相結(jié)合，對重要負荷采用雙電源供電。 排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達標(biāo)后排放。 人防抗力等級甲類核六級，常六級。設(shè)計手 法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設(shè)計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。 人行流線：合理組織流暢的步行 流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強的中心花園。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨特的都市天際線及新景觀風(fēng)貌。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場地適宜房屋建設(shè)。 17 項目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當(dāng)?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳?、石、磚等地材在當(dāng)?shù)丶瓤刹少彶M足供應(yīng)。區(qū)域開通程控電話率達 100%。 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 近年 來，福鼎市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達的交通網(wǎng)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經(jīng)濟總收入達 億元。沿海地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主 要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風(fēng)雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。境內(nèi)太姥山是國家風(fēng)景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風(fēng)良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量 占全國的三分之一。55′—120176。 14 第四章 項目建設(shè)場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。周 邊道路通暢，交通便捷。 三、福鼎寫字樓 市場前景 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和福鼎市寫字樓需求 特征，本 項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 2020 年福鼎市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居寧德市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn) 化，城鎮(zhèn)人口大量增加。隨著我市核電站等大型項目的落戶，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，福鼎經(jīng)濟進入了一個快車道，城市改造的進一步完善將提入重要議事日程，而本項目的建設(shè)為將會更進一步拉動福鼎社會經(jīng)濟的發(fā)展。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來 擴大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從 60平方公里擴展到 200 平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標(biāo)都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃氣等專業(yè)規(guī)劃。 為加快福鼎市的城市建設(shè)步伐，進一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項目用地進行公開掛牌出讓， 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨具民族特色的 畬族文化、獨具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代福鼎多元的文化體系， 1997 年和 2020年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟迅速發(fā) 展。 福鼎市擁有海岸線長 公里，占全省的十分之一，有大小港灣 41 個，島嶼 81 個。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。 項目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備 了建設(shè)的 基本 條件。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。 但福鼎近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多對寫字樓有需求的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。 第三節(jié) 主要結(jié)論 一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié) （一） 國內(nèi)寫字樓市場概況 從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓經(jīng)歷了從初級到 成熟階段歷程，國內(nèi)較發(fā)達城 市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。項目地點交通便利，形成良好的景 觀空間。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評價結(jié)論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論