【正文】 敏感性分析表 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 售價下 降 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 成本上升 10％ 稅后利潤（萬元） 投資利潤率（％） 內(nèi)部收益率（％） 第五節(jié) 評價結(jié)論 綜上所述，在現(xiàn)有價格體系及計算基準(zhǔn)下，總投資收益率為％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項目投資財務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，表明項目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財務(wù)生存能力，同 時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，項目在財務(wù)上是可行的。 從這兩個因素 敏感性分析表明，項目對銷售價格 較 敏感， 相對而 42 言 對開發(fā)成本敏感性較弱。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點為 銷售收入的 ％即寫字樓 銷售價格達(dá)到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達(dá)到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項目具有一 定的適應(yīng)市場變化的能力。 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流 入 34000 第一期銷售收入 34000 34000 第二期銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 25000 15000 建設(shè)投資 15000 20200 銷售費用 500 財務(wù)費用 800 營業(yè)稅金及附加 2500 土地增值稅 4000 3 所得稅前凈現(xiàn)金 流量 (12) 3000 － 8000 4 累計所得稅前凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 5 調(diào)整所得稅 6 所得稅后凈 現(xiàn)金流量 (35) 3000 － 8000 7 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 3000 11000 41 動態(tài)收益分析結(jié)果 根據(jù) 項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財務(wù)現(xiàn)金流量分析 ，主要指標(biāo)結(jié)果如下表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 名 稱 稅前指標(biāo) 稅后指標(biāo) 1 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 2 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=10％ )(萬元 ) 項目投資所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 ％，大于該公司基準(zhǔn)收益率 10％；項目投資所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元， 項目投資所得稅 后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，均大于 0； 項目 投資回收期約 34 年，可以接受。 編制項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資），進(jìn)行財務(wù)現(xiàn)金流量分析。 40 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。基準(zhǔn)收益率 I 的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈 利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 （ 3） 所得稅 本項目所得稅按 25％計算。 銷售稅金及附加 （ 1） 項目銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，營業(yè)稅按 5%征收，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加分別按照營業(yè)稅的 5%和 4%征收。 二 、收入和稅 金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 三、項目貼現(xiàn)率 項目貼現(xiàn)率取 10%。 項目建設(shè)方案。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。 項目總投資 項目總投資為 萬元，其中建設(shè)投資 萬元， 銷售費用為 萬元。根據(jù)福鼎市同時期類似房地產(chǎn)項目的售價，預(yù)計本項目辦公建筑平均售價為每平方米 8500 元，商業(yè) 建筑平均售價為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計： 8500＋ 25000≈ 萬。 財務(wù)費用 本項目 建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不單獨計算財務(wù)費用。 （二）基礎(chǔ)材料 建筑材料價格依據(jù)福鼎市 2020 年 9 月份發(fā)布的建筑工程價格； 可行性研究報告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。 項目建設(shè)期間，要嚴(yán)格工程質(zhì)量管理，按照項目立項批復(fù)的內(nèi)容組織建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)地點、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和主要建設(shè)內(nèi)容，按質(zhì)、按 量、按時完成任務(wù)計劃建設(shè)任務(wù)，確保發(fā)揮效益。 30 第八章 項目招投標(biāo) 一、招標(biāo)依據(jù) 《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》 《建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部第 82 號令） 《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》（國家計委等七部委第 12號令） 國家發(fā)展計劃委員會第 第 第 18 號令 《福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（福建省人民政府第 68 號令） 二、主要招標(biāo)計劃 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，本項目的土建工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購置必須實行招投標(biāo)，采用委托招形式。 房產(chǎn)銷售由專業(yè)營銷公司承擔(dān)，全程策劃項目的營銷策略，制定項目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗的銷售人員負(fù)責(zé)銷售工作。項目實施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。 本項目由福鼎市發(fā)展和改革局具體負(fù)責(zé)項目的立項報批等工作，福鼎市建設(shè)局負(fù)責(zé)項目的技術(shù)指導(dǎo) 。 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司于 2020 年 1 月 21 日成立，公司注冊資本金為 2020 萬元人民幣，同時將隨工程進(jìn)展按要求增資，公司現(xiàn)有員工 30 人，其中工程技術(shù)人員 15 人。 屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù) K＜ ， D＞ 。 在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽輻射吸收熱，外墻采用 200 厚蒸壓加氣混凝土砌 塊 。一至九層外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 3 級要求，十層以上外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 4 級要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 本工程綠地覆蓋率為 25%，并布置有水池等，以改善本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。 平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時間可采用自然通風(fēng)。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設(shè)計，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 建設(shè)工程對環(huán)境影響是多方面的，其中較為重要的是對自然生態(tài)、聲環(huán)境、大氣質(zhì)量、社會經(jīng)濟(jì)、水環(huán)境、交通運輸方式等影響，且此項目地處 交通主干道旁，屆時將以環(huán)保專題研究的結(jié)論為依據(jù)， 27 指導(dǎo)設(shè)計和施工。 固體廢棄物治理措施 施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時清運處理。 大氣污染防治措施 施工單位采用的各類施工機(jī)械排放的廢氣應(yīng)符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，施工時在易發(fā)生揚(yáng)塵的地塊、道路適當(dāng)灑水降塵，廚房設(shè)有排油煙系統(tǒng)，并通至屋頂高空排放。 二、環(huán)境保護(hù)措施 污水處理 施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。 聲環(huán)境影響分析 聲環(huán)境影響分析主要為推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、運輸車輛等施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在 75—100dB(A)之間。 大氣污染源分析 （ 1） 施工期間廢氣污染源 施工期間的廢氣主要有施工過程產(chǎn)生的揚(yáng)塵及運輸車輛廢氣排放。 十一、無障礙設(shè)計 本項目無障礙設(shè)計依據(jù)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50— 2020 進(jìn)行設(shè)計，主要對道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯 廳和通道進(jìn)行無障礙設(shè)計。 十、安防設(shè)計 本工程設(shè)置周界防越報警及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，各出入口、周界及停車場設(shè)閉路監(jiān)控點，監(jiān)控中心采用長時間錄像機(jī)記錄圖像。 九 、人防設(shè)計 人防總建筑面積 ，地下室設(shè)計 二 個人防掩蔽單元，每個人防掩蔽單元最少設(shè)計 一個密閉通道口部及一個防毒通道口部。 消防設(shè)備用電負(fù)荷屬一級負(fù)荷。自動噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間 1 小時。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設(shè)計。 高層 綜合樓 設(shè)置消防電梯，封閉式樓梯間及前室。建筑間距滿足防火間距要求。 防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時 用空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運行，消防排煙系統(tǒng)啟動。 本工程由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供通訊光纜引至地下電話交接間，營業(yè)場所及辦公部分設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以滿足語音、數(shù)據(jù)及圖像等傳輸?shù)囊螅O(shè)置一套保安管理系統(tǒng)在大樓各層入口及電梯轎廂等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，在營業(yè)廳及主要出入口等處設(shè)置監(jiān)視攝像機(jī)及緊急報警按鈕，辦公室各層設(shè)置紅外地射探測器以防入侵。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預(yù)留廣告電源。 照明照度標(biāo)準(zhǔn)按：辦公室： 300LX；商業(yè)： 300LX；營業(yè)廳：300LX；入口、電梯廳： 150LX；設(shè)備機(jī)房： 150LX；會議室： 300LX。 六、電氣設(shè)計 本工程負(fù)荷等級屬高層一類建筑，擬采用二路 10KV 市電電源供電，地下一層設(shè)置 500KW 應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組一臺，當(dāng)市電斷電后，由柴油發(fā)電機(jī)組供給所有一級負(fù)荷用電。地下室內(nèi)泵房、車道截水溝均設(shè)置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱 40m3 及一套變頻供水設(shè)備并單獨計量；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè) 21 備，地下室設(shè)一個辦公用水水箱 80 m3，水池采用獨立式結(jié)構(gòu)。 五、給排水設(shè)計 本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設(shè)計規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設(shè)單位 提供的要求進(jìn)行設(shè)計。按 照《建 筑抗震 設(shè)計 規(guī)范 》（ GB500112020），該場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設(shè)計地震分組屬第一組，設(shè)防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級， 抗震等級為三級。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 主體為 鋼筋混凝土 框架 — 剪力墻 結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)， 地下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達(dá)出不同層次的美感。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。 在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構(gòu)成簡潔明快的建筑，體現(xiàn)時代特征，表達(dá)建筑的內(nèi)涵。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設(shè) 置 8 間店面。 三、建筑單體設(shè)計 二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。 停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設(shè)置地面臨時停車以滿足商業(yè)停車的需要。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。沿街中央大道設(shè)置獨立店面，在十字路口處設(shè)置商業(yè)廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了鼎融國際廣場的形象。整體建筑呈“反 L”形。 19 二、總平面布置 沿中央大道和北側(cè)道路分別設(shè)置了一幢 26 層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路 口，將鼎融國際廣場融入周邊環(huán)境，融入城市關(guān)系之中，成為城市的背景。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創(chuàng)國