【正文】 工 程 師 梅順啟 高級經(jīng)濟師 黃繼才 高級工程師 楊東升 高級工程師 陳 榕 高級經(jīng)濟師 呂佳娜 工 程 師 錢 丹 助理工程師 審核： 黃繼才 總工 審定： 陳 琳 主任 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................... 1 第一節(jié) 項目概況 ................................................................................ 1 第二節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................ 2 第三節(jié) 主要結(jié)論 ................................................................................ 2 第二章 項目建設(shè)的必要性 ...................................................................... 6 第一節(jié) 項目背景 ................................................................................ 6 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 ................................................................ 8 第三章 項目功能定位和目標市場預(yù)測 .................................................10 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 ...........................................................10 第二節(jié) 本項目市場分析 ...................................................................12 第三節(jié) 市場定位 ...............................................................................13 第四章 項目建設(shè)場址條件 .....................................................................14 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 .......................................................................14 第二節(jié) 氣候水文特征 .......................................................................14 第三節(jié) 社會經(jīng)濟概況 .......................................................................15 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 ...............................................................16 第五節(jié) 項目建設(shè)的政策支持 ...........................................................17 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 ...................................................................17 第五章 工 程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 .........................................................18 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) ...............................................................................18 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 .......................................................................18 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 .......................................................................23 第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 .........................................................................25 第一節(jié) 環(huán)境保護 ...............................................................................25 第二節(jié) 節(jié) 能 ...................................................................................27 第七章 項目組織機構(gòu)與實施進度安排 .................................................28 第一節(jié) 組織機構(gòu) ...............................................................................28 第二節(jié) 進度安排 ...............................................................................28 第八章 項目招投標 ..................................................................................30 第九章 投資估算與資金籌措 .................................................................32 第一節(jié) 投資估算 ...............................................................................32 第二節(jié) 資金籌措 ...............................................................................35 第十章 經(jīng)濟評價 ......................................................................................36 第一節(jié) 編制說明 ...............................................................................36 第二節(jié) 費用與效益估算 ...................................................................36 第三節(jié) 財務(wù)分析 .................................................錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 不確定性分析 .......................................................................38 第五節(jié) 評價結(jié)論 ...............................................................................39 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱： 福鼎市 鼎融國際廣場 項目 二、項目建設(shè)單位： 寧德市鼎融置業(yè)有限公司 三、項目負責(zé)人： 四、項目建設(shè)地點： 項目建設(shè)場址 位于福鼎市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。 五、項目主要建設(shè)內(nèi)容為： 總用地面積 ㎡， 沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一幢 26層高的 寫字樓 ， 設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反L”形，對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強的中心花園。項目地點交通便利，形成良好的景 觀空間。 七、項目前期工作進展情況說明： 本項目用地為建設(shè)單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，在拍賣文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示《建設(shè)項目選址意見書》，各項規(guī)劃指標的《建設(shè)項目選址意見書》中已確定，按建設(shè)局規(guī)劃方案的要求， 2 下一步將委托具有資質(zhì)的設(shè)計單位編制項目初設(shè)方案的設(shè)計工作，建筑面積、建筑密度、停車位、綠化率等分項目均按規(guī)劃要求進設(shè)計。 第三節(jié) 主要結(jié)論 一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié) （一） 國內(nèi)寫字樓市場概況 從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓經(jīng)歷了從初級到 成熟階段歷程，國內(nèi)較發(fā)達城 市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。福鼎人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多， 成了對本類產(chǎn)品的市場前景的定位。 但福鼎近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多對寫字樓有需求的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。 二、 市場前景預(yù)測 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和福鼎市寫字樓需求 特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。 四、 綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)符合當(dāng)前福鼎市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項目開發(fā)按國家對房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進行建設(shè)，項目規(guī)劃選址和設(shè)計方案已通過建設(shè)局批準。 項目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備 了建設(shè)的 基本 條件。 項目主要經(jīng)濟指標表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 5 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停