【正文】 隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 %上升到 12%左右。這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著本市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住 空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 近年來(lái)，城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開發(fā)規(guī)模和檔次不高。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。四是適用性方面，一個(gè)家庭在 不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于 **鎮(zhèn) ，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 14 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。近年來(lái)煤炭銷售旺盛，價(jià)格漲幅接近1倍。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： (1)先富者的市場(chǎng)潛力。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化，對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，消費(fèi)者面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市 場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 （三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，目前居民住房 60 平方米(指建筑面積，下同 )以下的占 %， 60～ 80 平方米的占%， 81～ 100 平方米的占 %， 101～ 120 平方米的占%， 121～ 140平方米和 141 平方米以上的分別只占 %和 %，有近 %的家庭住房面積在 100 平方米以下。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn) **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 11 狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。 （二） **縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 **縣住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 平方米。近年來(lái)，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分 房與其他社會(huì)事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到 **縣 及 **縣城購(gòu)房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。為此，中央和地方出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。 2021 年下半年以來(lái)，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于 **縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 10 產(chǎn)價(jià)格本來(lái)就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng) 地政府大力支持，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。 住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。商品房投資逐步增加， 2021年，全縣國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 %中，房地產(chǎn)開發(fā)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 。主要表現(xiàn)在： 商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè) 規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 （五）研究結(jié)論及建議 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 8 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合 **開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (1)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目總投資： 65000萬(wàn)元 銷售 收入： 萬(wàn)元 利稅總額： 萬(wàn)元 其中： 利潤(rùn)： 28700萬(wàn)元、稅金： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（稅前） 全部投資回收期： 年 （含建設(shè)期） **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 7 (2)技術(shù)指標(biāo)： 基地面積： 57422 m2 總建筑面積： 250000 m2 容積率： 建筑密度： 39% 綠地率： 30% 住宅戶數(shù)： 1500戶 （三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策； (2)**縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書； (3)項(xiàng)目區(qū) 地質(zhì)勘探資料； (4)國(guó)家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )》； (5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； (6)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書； (7)項(xiàng)目單位提供的其它資料。 場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì) 建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，建筑順應(yīng)地勢(shì)，高差跌落設(shè)計(jì)，南側(cè)室內(nèi)外高差取 ，室內(nèi)177。 綠化環(huán)境 （ 1）總平面綠化：項(xiàng)目盡量提高綠化布置的面積和空間 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 6 效果。 擬 建 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 。 （ 3） **縣住宅市場(chǎng)調(diào)查 **縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商場(chǎng)東側(cè)，樓層高 19 層，平均單價(jià) 3500 元 /m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高 6 層，平均單價(jià) 2700 元 /m2；正在開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)包括 **影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側(cè)，樓層高 24 層，平均 預(yù)售價(jià) 4500 元 /m2；麗豪苑小區(qū)位于 **火車站東側(cè)，靠近**縣 5 馬路，樓層高 6 層，平均預(yù)售價(jià) 3000 元 /m2； **開發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于 **開發(fā)區(qū)銀杏西路， **中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，樓層高 619 層，其中 6 層樓房平均售價(jià) 3200 元 /m2； **開發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于 **開發(fā)區(qū)玉蘭路南側(cè)，靠近御苑小區(qū)，樓層高 6 層，平均售價(jià) 2800 元 /m2。現(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè) 210 家， 2021 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 13 億元，開發(fā)區(qū)財(cái)稅收入 9710 萬(wàn)元，建成教育園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國(guó)民教育，建成御 苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入 住居民 510 戶。2021年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，在全省處于較高水平。 城鎮(zhèn) 化水平不斷提高。目前擁有淮北礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井 18 對(duì)， 2021年原煤產(chǎn)量達(dá) 2830萬(wàn)噸，居全國(guó)第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。 鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有 21 條總計(jì) 200 多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程 545公里，有 6條國(guó)道、省道從市中心穿過(guò)，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺(tái)（臺(tái)州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局百善戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到 300萬(wàn)噸，年吞吐量 100萬(wàn)噸的青 龍山港口，可將貨物直入淮河、長(zhǎng)江；空運(yùn)距江蘇徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅 50 公里，全程高速公路可以直達(dá)。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)。 （ 3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。根據(jù)工作需要可隨時(shí)聘用臨時(shí)人員。 （ 8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。 （ 6）營(yíng)銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營(yíng)，策劃推介等一系列活動(dòng)促進(jìn)樓盤快速營(yíng)銷以及房產(chǎn)的策劃工作。 （ 4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 1 一、總 論 （一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況 名稱： **縣 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 ： 準(zhǔn)北中環(huán)置業(yè)有限公司 法定代表人： ：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，投資興辦商貿(mào)實(shí)體； ，無(wú)不良債務(wù)； ： 實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下： （ 1）總 經(jīng)理室： 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。 （ 2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來(lái)文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草 擬及方案處理，行政往來(lái)業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （ 3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 2 （ 5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。 （ 1）勞動(dòng)定員：公司定員為 38人， 其中經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 2人，總工程師 2人，辦公室 3人，計(jì)財(cái)部 3人，工程部6人，成本控制部 3人，營(yíng)銷策劃部 6人，物業(yè)部 7人，保安4 人。 （ 2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由 董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開招聘；所有管理人員須具備大專以上