【正文】 響。本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于**市眾多大盤商業(yè)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性。建筑造型上，基于地理位置及建筑功能要求，建筑造型采用整齊的幾何形狀，而以歐式風(fēng)格點(diǎn)綴，建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；通過層次豐富的立面的劃分，使建筑物傳達(dá)出極具現(xiàn)代感的外感形象，同時亦兼?zhèn)錆夂竦乃囆g(shù)氣息，使之脫俗于一般的商業(yè)建筑立面。園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均衡性。做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要，在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨中央大街，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰，道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強(qiáng)。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。其中1層~7層為商場，8層~25層為酒店和辦公用房。項目所在地塊現(xiàn)為方圓賓館，本項目購買為凈地，相關(guān)拆遷工作均由政府負(fù)責(zé)。（1）《遼寧省建筑安裝工程概算定額》（2）《遼寧省建設(shè)項目概算其他費(fèi)用定額》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年7月（2007修正）（4）參照**市目前市場成本價及其他地區(qū)的相近工程進(jìn)行估價。綜上所述，本項目符合國家以及遼寧省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合**市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項目選址合理。**（**）實業(yè)有限公司擬建的**資訊廣場項目，經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和**市城市總體發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家商業(yè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑設(shè)計方案合理；各項費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風(fēng)險較小，投資效益較高。要全面落實省委、省政府關(guān)于縣域經(jīng)濟(jì)新一輪“三年倍增”的工作部署，繼續(xù)實施“雙增升位”，強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化同步”，努力提高新農(nóng)村建設(shè)水平。尤其要加快完善沿海各經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)項目承載和集聚能力，把沿海地區(qū)建設(shè)成為全市科學(xué)發(fā)展先行區(qū)、生態(tài)文明樣板區(qū)，成為**科學(xué)發(fā)展、爭先進(jìn)位的強(qiáng)大引擎。以推進(jìn)民生改善為重點(diǎn)，全面建設(shè)和諧**，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的更快速度、更高質(zhì)量和更好效益。以增強(qiáng)改革開放創(chuàng)新能力為重點(diǎn)，全面建設(shè)活力**。為提高大項目承載能力，**今年還全速推進(jìn)濱海新區(qū)、龍棲灣新區(qū)等園區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，超億元項目達(dá)到53個，總投資362億元。**市的大商場有位于中央大街的中百大廈、百貨大樓、千盛購物廣場，錦華商場、林西購物廣場、英特購物廣場、新瑪特購物廣場、大潤發(fā)超市、華聯(lián)超市、東東快車連鎖超市、**地一大道、**城市生活廣場、遼西小商品批發(fā)市場、遼西服裝批發(fā)市場。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計，房子均價總體呈上揚(yáng)趨勢。另一方面源自于周期性波動，從往年的經(jīng)驗可以看出，一季度也是明顯的淡季。2010年一季度**市的房地產(chǎn)特別是住宅房地產(chǎn)成交量明顯下降，究其原因主要有兩方面。到2010年一季度末，**市城區(qū)（含凌河、古塔和松山）內(nèi)已經(jīng)難以找到單價低于3000元的二手住宅，一些“學(xué)區(qū)房”、“河景房”及位置或物業(yè)條件較好的項目均價基本在4000元左右，橋南個別新建項目的銷售單價趨近或超過5000元。一季度**市（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）二手房成交2983套。一季度**市（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）新建商品住宅成交1030套。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2010年，**市新商品房銷售12083套，二手房銷售16837套，共計28920套。一向不被開發(fā)商認(rèn)可的開發(fā)區(qū)商住用地市場價格也明顯抬頭，2010年4月，**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)名人酒店以南、濱海路以西、天王路以北的一宗用地最終以99萬元/畝的價格成交，同樣創(chuàng)了開發(fā)區(qū)用地單價成交記錄。**市土地市場狀況長期以來**市的土地市場一直相對穩(wěn)定，土地供應(yīng)量和成交價格均變動平穩(wěn)。但房價增幅過快，房價收入比有較大增長，與發(fā)達(dá)國家相近，大幅低于國內(nèi)一、二線城市。2010年之前**市的房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重較低，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的支撐能力差，城市財政尚無力支持亟待改善的城市面貌，實現(xiàn)房屋升級換代。支出收入比達(dá)70%，城市居民消費(fèi)意識較強(qiáng)。城鎮(zhèn)居民人居可支配收入達(dá)15386元（約合2423美元）。**市經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢，GDP保持年15%以上的高增長?，F(xiàn)有國家級文物保護(hù)單位5處，國家級森林保護(hù)區(qū)1處。**的旅游資源豐富，名勝古跡眾多。到2009年末，全市園林綠地面積2597公頃，公園綠地面積874公頃，綠化覆蓋面積3956公頃，%。 優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了**的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為**市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。全市公路總里程達(dá)到3622公里，黑色路面鋪裝率、二級以上公路比重、高速公路里程都居遼西之首。京哈鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專線、京哈公路、京沈高速公路、遼寧濱海公路橫貫全境。**市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)具特色。**市城市概況**是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要開放城市，**是中國最北端的港口城市和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的開放城市，西連京津唐工業(yè)區(qū)，東接遼寧中部城市群，北有遼寧西部和內(nèi)蒙東部及黑龍江、吉林地區(qū)的廣闊腹地，在一定意義上說，**是東北和華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的聯(lián)結(jié)帶，是國內(nèi)國外兩個市場的交匯點(diǎn)，是內(nèi)地走向世界的窗口和國外資金技術(shù)向腹地轉(zhuǎn)移的橋梁與紐帶，是溝通關(guān)內(nèi)外的交通樞紐和遼西地區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢和區(qū)位條件。**以深耕中國、永續(xù)經(jīng)營為出發(fā)點(diǎn)，采取自地自建、出租柜位的方式，營造專為IT商場設(shè)計的商場空間， 不但降低商場經(jīng)營成本，更形成商場的核心競爭力。**已有22家專業(yè)大型IT商場分別設(shè)立在在北京、上海、南京、常州、成都、沈陽、鄭州、天津、合肥、杭州、廣州、長春、西安、哈爾濱、大慶、廈門、無錫、武漢、青島、淄博、蘇州 等城市。.資訊廣場建設(shè)項目可行性研究報告目 錄 1 1 1 2 規(guī)模及設(shè)計方案 8 202 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 21 **市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 21 253建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 27 27 274選址方案 30 30 30 社會環(huán)境簡況 32 35 375節(jié)能方案分析 38 38 39 416 環(huán)境和生態(tài)影響分析 44 44 47 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 47 特殊環(huán)境影響分析 487組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 49 49 508項目實施進(jìn)度 529投資估算 53，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 5310經(jīng)濟(jì)影響分析 55 55 5511社會評價 57 57 57 5812風(fēng)險分析 59 59 6113研究結(jié)論與建議 63 63 63 64附圖：附圖1 建設(shè)項目地理位置圖附圖2 建設(shè)項目衛(wèi)星圖附圖3 建設(shè)項目平面布置圖附圖4 建設(shè)項目鳥瞰圖 ..資訊廣場某某電腦集團(tuán)目前在中國大陸地區(qū)最大的投資項目，于1998年成立至今，**始終秉持“價廉又物美 服務(wù)百分百”的經(jīng)營理念，已成為中國電腦大賣場第一品牌。通過提供舒適自在的購物環(huán)境，先進(jìn)的營銷理念和完善的客戶服務(wù)，獲得商家及消費(fèi)者的一致好評。在不遠(yuǎn)的將來，**將在中國35個主要城市成立電腦商場，打造大陸最具代表性的IT終端零售通路。商場內(nèi)設(shè)有品牌機(jī)、手機(jī)通訊、數(shù)碼設(shè)備、DIY、電腦超市等專區(qū)，多元的業(yè)種組合，讓消費(fèi)者盡享一站購齊 （OneStop Shopping）的方便與樂趣。地處遼寧省西南部，北依松嶺山脈，南臨渤海遼東灣，市轄6個市轄區(qū)（3個正式區(qū)，3個省屬新區(qū)）、2個縣，代管2個縣級市，分別為：凌海市、北鎮(zhèn)市、義縣、黑山縣、古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)，松山新區(qū)（原凌南新區(qū)與南站新區(qū))，**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，龍棲灣新區(qū)，總面積為10301平方公里，（2011年）。位于著名的“遼西走廊”的東端，是連接中國東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。有“四省通錦”之說。擁有營運(yùn)公共汽車537輛，運(yùn)營線路網(wǎng)長度467公里；運(yùn)營出租車3884輛。 **城市綠化水平不斷提高。 **是一座有著2000多年歷史的文化名城，也是一座素享盛名的商貿(mào)重鎮(zhèn)，更是一座生機(jī)勃勃、蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代優(yōu)秀旅游城市。被評為中國優(yōu)秀旅游城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市。1985年**市被國務(wù)院和中央軍委批準(zhǔn)為甲類開放城市，1987年被國務(wù)院批準(zhǔn)列入遼東半島對外開放城市，1992年在國家統(tǒng)計局進(jìn)行的全國城市綜合實力50強(qiáng)評比中居第40位。2010年，**市的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到790億元，人均GDP28870元，GDP總值位居全國第125位，位列遼寧省第五位，遼西五市排名第一。城鎮(zhèn)居民人居可支配支出達(dá)10795元（約合1700美元）。在城鎮(zhèn)居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，%。房地產(chǎn)水平較低，發(fā)展較緩慢。該比重高于置夠商品房首付標(biāo)準(zhǔn)（20%）。但2010年，國內(nèi)頻現(xiàn)“地王”的信息也似乎刺激了**市的土地市場，大量非本地資金開始融入**市的土地交易市場，壓抑了許久的土地價格也大幅回升，部分位置較好的地塊成交價格堪稱**的“地王”。**市2010年房屋供需及成交量盡管交易量大幅萎縮，然而**市的房地產(chǎn)成交價格并未出現(xiàn)社會預(yù)期的下調(diào)甚至波動，房價不降反生。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計，房子均價總體呈上揚(yáng)趨勢。新建商品住宅成交套數(shù)較2009年四季度環(huán)比下降84%,較 2009年一季度同比下降51%，1新建商品住宅成交面積較2009年四季度環(huán)比下降96%,較 2009年一季度同比下降54%。二手房成交套數(shù)較2009年四季度環(huán)比下降63%,較 2009年一季度同比下降17%；二手房成交面積較2009年四季度環(huán)比下降66%,較 2009年一季度同比下降27%。與此同時，太和區(qū)、開發(fā)區(qū)及各遠(yuǎn)郊縣市的房地產(chǎn)價格也普遍穩(wěn)重有升。一是源自于市場環(huán)境的波動，這主要是由于自2010年年初以來，包括契稅補(bǔ)貼、營業(yè)稅優(yōu)惠、七折利率優(yōu)惠等重要政策相繼取消，市場交易成本受到了較大影響，直接積壓了購房者的購房意愿，觀望氛圍濃厚。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2010年，**市新商品房銷售12083套，二手房銷售16837套，共計28920套。**市商業(yè)市場在2010年之前，**目前的大型商業(yè)基本集中在老城區(qū)商業(yè)中心，整體檔次較低，仍處于商業(yè)發(fā)展初級階段，而新興大型社區(qū)的商業(yè)也基本上以底商配套形式出現(xiàn)，整個城市缺乏中高端大型商業(yè)。**連續(xù)數(shù)年堅持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的適度超前發(fā)展，今年鐵路、公路、港口、機(jī)場等交通項目建設(shè)又掀高潮，錦赤鐵路、**港龍棲灣港區(qū)等超億元項目20余個正加緊推進(jìn)，**遼西區(qū)位中心城市的服務(wù)功能愈加凸顯。2011年6月29日，**市第十一次黨代會報告指出：優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，全面建設(shè)實力**。以提升現(xiàn)代城市品位為重點(diǎn)，全面建設(shè)魅力**。沿海是**最大的發(fā)展優(yōu)勢，也是**最大的潛力所在，要把沿海開發(fā)開放作為振興發(fā)展的戰(zhàn)略突破點(diǎn)與戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，把沿海開發(fā)開放作為全市工作的重中之重?？h域興，**興。加快推進(jìn)城區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)，提高城市化水平。項目建成后，對促進(jìn)國家房改政策的落實，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動作用。因此，本項目的實施是可行的。、規(guī)模及設(shè)計方案本項目建設(shè)地點(diǎn)位于**凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館地塊），是**市城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。**資訊廣場項目總投資為4億元人民幣，共新建1棟主體25層、北側(cè)局部7層~8層附樓、地下3層停車場的建筑，建設(shè)內(nèi)容包含寫字樓、酒店、商場、地下車庫及相關(guān)附屬配套設(shè)施等。%。表11 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目建筑面積規(guī)劃總用地面積（m2）總建筑面積（m2）地上建筑面積（m2）其中商場（m2）辦公、酒店（m2）屋面設(shè)備用房（m2）地下總建筑面積（m2）地上容積綜合容積建筑密度%停車位300個建筑限高100米用地性質(zhì)商業(yè)本項目建設(shè)為商業(yè)項目，規(guī)劃設(shè)計原則是以挖掘地塊核心價值，以誠實聯(lián)營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運(yùn)作；以歐式風(fēng)格點(diǎn)綴，建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；以人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。主體大樓退后大街一段距離，減輕對城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。整體布局中，主樓整體設(shè)計特色鮮明、品位高雅、建筑基座穩(wěn)重大方，上部建筑強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代風(fēng)格，建筑細(xì)部強(qiáng)調(diào)突出線條、構(gòu)件清晰，建筑外飾面材料已暖色面磚為主。設(shè)計中利用現(xiàn)代的構(gòu)圖手法，從樓的立面構(gòu)成，到造型比例，達(dá)到從建筑到場地及景觀的一體化表達(dá)，獲得高度統(tǒng)一的完美效果。本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人與人的交往，人與自然相結(jié)合。重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)環(huán)境質(zhì)量的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚生活休閑特征、具有濃厚商業(yè)氛圍的的示范性商業(yè)建筑。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用簡單明快的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。%，整體工程是由一棟25層建筑物組成，其中1F~7F裙樓及主體為電腦商場，其中7層擬設(shè)有美食廣場，商場主入口及次入口設(shè)置在中央大街一側(cè)，主體8F為辦公層，裙樓上8F為屋面設(shè)備用房（含空調(diào)冷卻塔等），樓上9F~10F及11F的部分為酒店（共設(shè)75間房間），12F~17F為還建政府的寫字樓，18F~25F為可出售寫字樓，共計360間寫字間，入口設(shè)置在東側(cè)廣東街一側(cè)，地下三層設(shè)有停車場，共計300個停車位