【正文】 場”㎡，工程規(guī)劃建筑面積140774㎡，計劃2012年底交付使用。某商業(yè)廣場的區(qū)位優(yōu)勢項目位于相山組團西側，與城市中心距離較近，同時為與主城區(qū)“北進西拓”城市空間結構中東西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點上，是承擔疏解中心城區(qū)人口和功能、聚集商業(yè)服務業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，在城市格局中呈“南融、北接、西進”之態(tài)。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人。百萬人口城市建設目標給房地產開發(fā)帶來契機**市城市總體規(guī)劃確定城市性質為皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地。從09年以來，由于中央政府、地方政府出臺一系列政策措施，去年57月份，**市房地產市場不斷上揚，并達到當年價格的頂峰。房地產應對金融危機的影響近年來，全球經濟經歷了大波浪，樓市也經歷了大波浪，而在這樣一輪價格上漲和下跌的過程中，房地產的波動是最小的。%。**市2009年經濟的增長速度為11%，%。在發(fā)達國家，建筑業(yè)和房地產業(yè)共同構成國民經濟的支柱產業(yè)，其增加值通常要占國內生產總值的10％以上，％，說明發(fā)展?jié)摿^大。在我國建立發(fā)達的房地產業(yè)，主要通過對住房的有效需求和產業(yè)自身的內涵擴張力，推動建材、輕工、鋼鐵、機械、電氣、家具、化工等基礎工業(yè)部門發(fā)展，提高國民經濟發(fā)展水平和宏觀經濟效益，促進產業(yè)結構優(yōu)化。房地產業(yè)與國民經濟的協(xié)調發(fā)展房地產業(yè)有巨大的后向帶動作用。**市是一個以煤炭產業(yè)為支柱的工業(yè)城市，％，其中大部分分布在12個礦區(qū)城鎮(zhèn)。依此預測，20082012年，**市中心城區(qū)住房建設用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬平方米。根據《**市城市總體規(guī)劃（20062020）》、《**市城市近期建設規(guī)劃（20062010）》和《**市房地產“十一五”發(fā)展規(guī)劃》提出的發(fā)展目標，結合近幾年中心城區(qū)人口增長速度以及住房面積增長趨勢進行預測，至2012年，**市中心城區(qū)總人口將達到78萬，人均住房建筑面積將達到31平方米。**市房地產市場需求分析隨著**市全社會固定投資額不斷增長，城市建設步伐加快，**市房地產市場逐漸活躍，開發(fā)力度進一步加大，預示房地產市場呈現出不斷走好的趨勢。**市新建商品房均價為3638元/平米，%；，同比增長40%；，%；完成開發(fā)投資39億元，%；，%；，%。與市政府下達的目標任務開發(fā)建設面積（250萬平方米）和開發(fā)投資（19億元）相比較，%%，大幅度超額完成任務。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，；規(guī)劃保障性住房8280套（經濟適用房6820套，廉租住房1460套）。二、需求分析與建設規(guī)模（一）需求分析**市房地產建設現狀，同比增長40%；開發(fā)建設面積237萬平方米，同比增長10%；房屋銷售面積86萬平方米；銷售額178858萬元，商品房均價2160元/平方米，同比增長8%。該建筑工程結構為框剪結構，商業(yè)部分配置通風、集中空調、消防及商用28部品牌電梯。%。住宅面積：73565㎡。建筑面積140774㎡，其中塔式高層建筑共5幢，四層商業(yè)裙房。建設規(guī)模及內容“商業(yè)廣場”㎡，工程規(guī)劃建筑面積140774㎡，計劃2012年底交付使用。（二）項目概況擬建地點項目位于**市淮海路和建安路交叉口西南角，北臨**市第一路——淮海路，東側為建安路，西側為鷹山路，南側距**市第二城市主干道僅50米是已建成的多層住宅。因此，根據**市城市經濟社會的快速進步和房地產市場發(fā)展現狀，**某房地產公司有限公司提出建設某商業(yè)廣場項目。根據**市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會精神統(tǒng)攬房地產發(fā)展全局，按照全面建設小康社會和“加快發(fā)展、富民強省”的要求，樹立全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產市場宏觀調控機制，著力整頓和規(guī)范房地產市場秩序，進一步加大房地產開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場，正確引導住房消費，大力促進房地產業(yè)持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認真解決住房拆遷建設和流通消費過程中的矛盾糾紛，切實維護群眾利益；加快住宅產業(yè)現代化進程，全面提高住宅建設質量和物業(yè)管理水平。**市房地產業(yè)近年來得到了長足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經濟增長亮點。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內，我國城鎮(zhèn)住房基本目標，仍是“住有所居”?！笆濉钡?020年，我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段?？陀^判斷，我們已經走過了嚴重的“房荒”階段，已經解決了“大多數人有房子住”的問題，從總體上已經基本實現了住房“脫困”的目標。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經從1990年的20億平方米增長到了2008年的124億平方米。 “十二五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期，而我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標應為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米?；诜康禺a對中國經濟的拉動作用，在整個國家經濟沒有完全好轉的前提下，中央政府對房地產的宏觀調控政策就不會發(fā)生根本性的變化，只是會采取一些針對性的措施抑制投資和投機性買房，即保持房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。溫家寶總理作《政府工作報告》時表示，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近兩年我國由于商品房價格快速上漲，引起了社會各界人士對我國房地產市場的強烈關注。可行性研究報告編制依據（1）項目建設單位編制可研報告的委托書（2）《**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》（3）《**市城市總體規(guī)劃》（2006—2020年）（4）《**市住房建設規(guī)劃》（2008—2012年）（5）《山西省人民政府關于進一步加快城鎮(zhèn)住宅建設的決定》（6）**市人民政府《關于促進我市房地產持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（7）《**統(tǒng)計年鑒》—2011（8）國家及山西省有關城市規(guī)劃和住宅建設現行法規(guī)（9）《建設項目經濟評論方法與參數》第三版（10）建設單位提供的其它有關資料項目建設背景房地產業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調控的行業(yè)之一。其中，占地200畝的某現代花園工程先后被評為“全國人居環(huán)境、全國設計”雙項金獎，并獲得“**市民最喜愛樓盤金獎”、“最佳品牌開發(fā)商獎”、“最佳規(guī)劃設計獎”、“最佳環(huán)境設計獎”等多個獎項，2006年則被評為“山西省業(yè)主最滿意工程”；在**市淮海路，金色某、某國際等項目璀璨奪目，耀眼全城，成為象征**城市繁榮新坐標。商業(yè)廣場建設項目可行性研究報告商業(yè)廣場建設項目可行性研究報告一、總 論（一）項目背景項目名稱：某商業(yè)廣場建設項目承辦單位概況（1）承辦單位：某房地產有限公司（2）法定代表人：（3）單位概況某房地產有限公司隸屬于某集團旗下，公司憑借專業(yè)的開發(fā)理念、雄厚的資金實力、市場化的運作經驗，迅速樹立了行業(yè)品牌，成為最受客戶歡迎，最受社會尊重的房地產公司。多年來，某房產公司始終秉承以人為本的人居價值理念，一如既往的以改善人居環(huán)境為己任，創(chuàng)造了具備現代品味與生活本質和諧交融的人居文化，相繼開發(fā)竣工商住樓近百萬平米，成就了眾多經典項目。作為本土房產龍頭開發(fā)企業(yè)，某房產每前進一步都在相城扎下深深的腳印，我們將始終堅持以客戶滿意為目標，不斷為城市繁榮和**發(fā)展做出貢獻。21世紀以來，房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)，推動和支持了國民經濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。2010年3月3日，十屆全國人民代表大會四次會議和政協(xié)第十屆全國委員會四次會議正式拉開帷幕，“住房”話題成為最受公眾關心的重中之重。保增長、防通脹、調預期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調。國家出臺一系列有關土地、房地產市場調控的系列政策，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產泡末，但對于房價較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負面影響較小，反而可以促進這些地區(qū)房地產市場積極理性、健康發(fā)展。因此，“十二五”的發(fā)展目標就是要做到“人人有房住”。在住房建設規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經創(chuàng)造了一個世界性、歷史性的奇跡。但由于起點的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價的尖銳矛盾。在“大多數人有房住”的基礎上，我們要努力實現的下一戰(zhàn)略目標應是“人人有房住”、“大多數人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。當前**市委、市政府提出的建設百平方公里、百萬人口“雙百城市”的目標和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產業(yè)在國民生產和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進入**，帶動并激活民間資本，為房地產業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費觀念的更新，信貸投放的增加，市場將進一步開放。綜上所述，無論是從國家政策還是地方政府都對房地產業(yè)采取著積極的調控政策，保證房地產業(yè)良性健康發(fā)展。本項目的建設符合國家政策，符合**市城市發(fā)展需要，項目的建設是必要的。項目周邊商貿繁榮，東方百貨、某國際購物中心、鼎盛國際購物中心、淮海時代廣場（原淮海商場）、凌云商場等分布在其周圍?！吧虡I(yè)廣場”項目建設基本指標情況如下：占地面積：㎡。其中地上建筑面積114008㎡，地下26766㎡，架空層968㎡。商用房面積40443㎡。%。本項目地面層至4層為商業(yè)及商業(yè)配套用房，四層以上為A座、B座、C座、D座、E座共5棟單體高層住宅，層數分別為28至33層，總套數為1188套。高層住宅配置15部高速電梯及高層消防，每戶配置安防、電話通信、寬帶、閉路電視等配套設施。2008年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬平方米。2009年**，%，%，（包括存量房）萬平方米，%，（包含存量房）億元，%。2010年**市房地產市場呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。%%外，其他主要指標均出現兩位數漲幅。從房地產投資額占全社會固定投資額的比例來看，一直維持在11%左右，顯示市場相對較理性。而至2009年底，**。**市房產市場發(fā)展分析**市房地產市場的啟動與最近幾年房地產投資的快速增長，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設差距擴大所形成的礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設差距擴大因素的催化作用，礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長，并導致出現了**市市區(qū)商品房供不應求的狀況，這使得國家對房地產市場的各項調控措施在**市房地產市場上均未能產生較大的政策效應，2004年初以來針對房地產市場的多項經濟金融宏觀調控措施，也沒有影響**市房地產投資繼續(xù)加速增長的總體趨勢。據國外測算，房地產業(yè)每增加1個單位的最終產品，～2個單位。房地產業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費要求，又要考慮產業(yè)基礎和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進。 2010年全年完成地區(qū)生產總值455億元，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長10%；農民人均純收入5050元，增長11%。據此，**市住房建設投資空間還很大。房地產業(yè)既是國民經濟重要支柱產業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關的民生行業(yè)。房地產回暖對國民經濟增長和保民生發(fā)揮重要的積極作用。城市呈組團式發(fā)展，在主城區(qū)內，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結構，由依山建城向依山傍水的城市空間結構形態(tài)轉變。按照**市城市規(guī)劃目標，2012年建成百萬人口城市，因此住宅建設必須適應城市化進程和擴張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，**市房地產開發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機會。項目北有淮海路連接東部城區(qū)與西部鳳凰山工業(yè)區(qū)；南依人民路，與城市中心聯系密切，中有西山路連接南北，對外交通便利?！吧虡I(yè)廣場”項目建設基本指標情況如下：占地面積：㎡。其中地上建筑面積114008㎡，地下26766㎡，架空層968㎡。商用房面積40443㎡。%。本項目地面層至4層為商業(yè)及商業(yè)配套用房，四層以上為A座、B座、C座、D座、E座共5棟單體高層住宅，層數分別為28至33層，總套數為1188套。高層住宅配置15部高速電梯及高層消防，每戶配置安防、電話通信、寬帶、閉路電視等配套設施。項目周邊商貿繁榮，東方百貨、某國際購物中心、鼎盛國際購物中心、淮海時代廣場（原淮海商場）、凌云商場等分布在其周圍。（二）建設條件自然條件項目區(qū)位于山西省東北部**市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，**市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨特的地理條件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創(chuàng)建文明城市工作先進單位”、“國家園林城市”等稱號。城市呈組團式發(fā)展，在主城區(qū)內，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結構，由依山建城向依山傍水的城市空間結構形態(tài)轉變。全市轄三區(qū)一縣和一個經濟技術開發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，（），至2009年末。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。176。C；，年均無霜期207天，年均相對濕度為70%。**市水資源總量包括地表水和地下水兩部分， 104立方米/年， 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質之中，水的運動較為緩慢。全市水資源的水質較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導致水的硬度較大。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流?！?，占全市總面積的85%。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地。由于煤炭的開采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。塌陷湖泊水質好、浮游生物多、污染少，適合魚類生長。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，地勢由西北向東南傾斜，坡度為萬分之一。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。建設用地的綜合自然條件較好。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。地下水位升降隨季節(jié)(降水