【正文】 巨大的區(qū)位市場潛力。今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。近年來煤炭銷售旺盛，價格漲幅接近1倍。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：(1)先富者的市場潛力。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化，對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。（三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場需求某縣住宅建設(shè)速度加快。近年來，礦區(qū)開采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分房與其他社會事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到某縣及某縣城購房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。為此，中央和地方出臺了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。2008年下半年以來，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于某縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地產(chǎn)價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС?，因此，房地產(chǎn)市場的波動并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。商品房投資逐步增加，2007年，%中。主要表現(xiàn)在：商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。（五）研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，符合**開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目總投資：65000萬元銷售收入： 萬元利稅總額：其中：利潤：28700萬元、稅金：投資利潤率：%財務(wù)內(nèi)部收益率：%（稅前）全部投資回收期：（含建設(shè)期）(2)技術(shù)指標(biāo)：基地面積： 57422 m2 總建筑面積： 250000 m2容積率： 建筑密度： 39%綠地率： 30%住宅戶數(shù)： 1500戶（三）可行性研究報告編制依據(jù)(1)國家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；(2)某縣建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書；(3)項目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (4)國家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版)》；(5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；(6)項目單位關(guān)于編制該項目可研報告委托書；(7)項目單位提供的其它資料。場地豎向設(shè)計建設(shè)場地地勢平坦，建筑順應(yīng)地勢，高差跌落設(shè)計，室內(nèi)177。 綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。擬建中環(huán)國際廣場。（3）某縣住宅市場調(diào)查某縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商場東側(cè)，樓層高19層，平均單價3500元/m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高6層，平均單價2700元/m2；正在開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)包括**影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側(cè)，樓層高24層，平均預(yù)售價4500元/m2；麗豪苑小區(qū)位于**火車站東側(cè)，靠近某縣5馬路，樓層高6層，平均預(yù)售價3000元/m2；**開發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)銀杏西路，**中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，樓層高619層，其中6層樓房平均售價3200元/m2；**開發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)玉蘭路南側(cè)，靠近御苑小區(qū)，樓層高6層，平均售價2800元/m2?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財稅收入9710萬元，建成教育園區(qū)，實現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。%，在全省處于較高水平。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。目前擁有淮北礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井18對，2008年原煤產(chǎn)量達(dá)2830萬噸，居全國第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺（臺州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局百善戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到300萬噸，年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長江；空運距江蘇徐州觀音機(jī)場僅50公里，全程高速公路可以直達(dá)。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。根據(jù)工作需要可隨時聘用臨時人員。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（6）營銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營，策劃推介等一系列活動促進(jìn)樓盤快速營銷以及房產(chǎn)的策劃工作。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項目洽談、發(fā)包簽約與實施，為客商提供工程項目服務(wù)。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。中環(huán)國際廣場建設(shè)項目可行性研究報告.目 錄一、總論…………………………………………………………1（一）項目建設(shè)單位概況………………………………………1（二）項目概況…………………………………………………3（三）可行性研究報告編制依據(jù)………………………………7（四）可行性研究報告研究范圍………………………………7（五）研究結(jié)論與建議…………………………………………7二、房產(chǎn)市場分析與營銷戰(zhàn)略…………………………………9（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………………………………9（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場需求…………………………10（三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展………………………11（四）定價策略………………………………………………15三、項目選址及建設(shè)條件………………………………………17（一）項目選址…………………………………………………17（二）建設(shè)條件…………………………………………………17四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)………………………………………18（一）建筑面積和內(nèi)容…………………………………………18（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………18五、建筑方案……………………………………………………20（一）擬建建筑物使用功能和工藝要求………………………20（二）單體平面功能設(shè)計與豎向設(shè)計…………………………20（三）交通組織…………………………………………………21（四）空間組織與景觀設(shè)計……………………………………21（五）造型設(shè)計…………………………………………………22（六）人防設(shè)計…………………………………………………23（七）日照分析…………………………………………………23（八）建筑裝修與構(gòu)造…………………………………………23六、結(jié)構(gòu)設(shè)計……………………………………………………30（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)……………………………………………30（二）基本技術(shù)參數(shù)……………………………………………30（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計…………………………………………………31（四）結(jié)構(gòu)計算…………………………………………………32（五）供配電設(shè)計………………………………………………33（六）防雷與接地………………………………………………34（七）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)………………………………………34（八）可視對講系統(tǒng)……………………………………………34（九）有線電視系統(tǒng)……………………………………………34（十）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)……………………………………35（十一）綜合布線系統(tǒng)…………………………………………35（十二）電氣人防專篇…………………………………………36七、給排水設(shè)計…………………………………………………38（一）設(shè)計依據(jù)…………………………………………………38（二）設(shè)計范圍…………………………………………………38（三）室外給水設(shè)計……………………………………………38（四）室外排水設(shè)計……………………………………………39（五）建筑給水排水設(shè)計………………………………………40（六）管材及接口………………………………………………42（七）人防給排水設(shè)計…………………………………………42（八）隔振與防噪………………………………………………43（九）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………43（十）消防水池設(shè)置……………………………………………43（十一）消防電梯集水坑………………………………………43（十二）主要設(shè)備材料表………………………………………43八、暖通設(shè)計……………………………………………………46（一）設(shè)計依據(jù)…………………………………………………46（二）設(shè)計內(nèi)容…………………………………………………46（三）設(shè)計參數(shù)…………………………………………………46（四）供暖、空調(diào)設(shè)計…………………………………………47（五）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計……………………………………………49（六）管材………………………………………………………49（七）保溫………………………………………………………49（八）人防物資庫通風(fēng)…………………………………………49九、消防專篇……………………………………………………50（一）建筑消防設(shè)計……………………………………………50（二）給排水消防設(shè)計…………………………………………52（三）電氣消防設(shè)計……………………………………………54（四）消防防排煙設(shè)計…………………………………………57十、節(jié)能環(huán)保措施………………………………………………59（一）建筑節(jié)能設(shè)計……………………………………………59（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計………………………………………59（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計………………………………………60十一、項目實施進(jìn)度安排………………………………………61十二、投資估算與資金籌措……………………………………62（一）投資估算…………………………………………………62（二）資金籌措…………………………………………………63十三、經(jīng)濟(jì)效益分析……………………………………………64（一）銷售價格…………………………………………………64（二）銷售進(jìn)度及付款計劃……………………………………64（三）稅費率……………………………………………………65（四）盈利能力分析……………………………………………65（五）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………………………………65十四、風(fēng)險分析及對策…………………………………………67（一）市場風(fēng)險分析……………………………………………67（二）經(jīng)營管理風(fēng)險分析……………………………………68一、總 論（一）項目建設(shè)單位概況：某縣中環(huán)國際廣場建設(shè)項目：某某置業(yè)有限公司法定代表人： ：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，投資興辦商貿(mào)實體；，無不良債務(wù)；：實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（3）計財部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)計劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國家財稅政策的貫徹落實。（5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（1）勞動定員：公司定員為 38人， 其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人，總工程師2人，辦公室3人，計財部3人，工程部6人，成本控制部3人，營銷策劃部6人，物業(yè)部7人，保安4人。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會考核任命；其他管理人員和技術(shù)