【正文】 費需求**是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多浙南等外地人來**投資經(jīng)商。三、項目建設(shè)是拉動桐南新城發(fā)展的需要本項目用地位于**市桐南新城海事處南側(cè)，西臨中央大道，北臨18米規(guī)劃路，它的建設(shè)與完善，能帶動桐南新城的建設(shè)，使桐南新城的城市建設(shè)步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴的發(fā)展戰(zhàn)略。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。本項目的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團和丹岐組團，規(guī)劃玉塘組團和鐵鏘組團，同時**市確立“東擴、南移、面?！钡某鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略,提出“千年城址，百年建設(shè)”的規(guī)劃理念,堅持規(guī)劃高起點、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、項目建設(shè)是**市城市建設(shè)的需要近年來**市加快城市化進程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。與此同時，良好的市場、服務(wù)、信用環(huán)境，為進一步擴大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛圍和條件，在2004年度福建省縣域經(jīng)濟評價中，成為“經(jīng)濟發(fā)展十佳”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第18位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展進程的不斷加快，**市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項目和生產(chǎn)性項目落戶該市，增強了城市經(jīng)濟發(fā)展后勁與活力。**是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。同時市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設(shè)項目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟成份參與旅游開發(fā)?！昂Ｉ舷啥肌碧焉降淖匀痪坝^以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十剎等一批歷史古跡。天然深水良港之一的**沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬噸巨輪出入不受潮汐限制，～10萬噸泊位8個，1萬噸泊位10個，是國家二類口岸和國家一級漁港。同時，**是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點縣（市），%?？?cè)丝?6萬人，老區(qū)基點村231個，老區(qū)人口占全市總面積的86%，少數(shù)民族鄉(xiāng)1個、民族村25個，%。于清乾隆4年（即公元1739年）置縣，1995年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積200平方公里，現(xiàn)轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、1個開發(fā)區(qū)，共有250個村、29個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有12個。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)見下表：在現(xiàn)有價格體系及計算基準(zhǔn)下，％，％，％，％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項目經(jīng)濟效益較好，具有財務(wù)生存能力，同時具有較強的抗風(fēng)險能力，項目在財務(wù)上是可行的。項目建成后對提升**市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布局，加快**城市化的建設(shè)進程，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，提高桐南新城片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。三、項目總投資及資金籌措方案，項目所需資金由建設(shè)單位自籌28000萬元。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計成二幢26層功能齊全的高層寫字樓，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活工作模式和需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項目，具有廣闊的市場前景。同時房產(chǎn)價格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。（二）**市寫字樓市場概況**市房地產(chǎn)市場的近年獲得了長足的發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、御景園等一批高層住宅樓盤及商業(yè)單位，市場銷售火爆。第二節(jié) 編制依據(jù)一、建設(shè)單位與**市國土資源局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；二、**市建設(shè)局鼎建規(guī)[2010]40號《**市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標(biāo)的復(fù)函》；三、《投資項目可行性研究指南》（試用版）；四、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；五、某國際廣場項目規(guī)劃設(shè)計方案審定通知書；六、業(yè)主單位提供的其它材料；七、業(yè)主單位委托編制可研報告的合同書。六、項目建設(shè)單位情況：某置業(yè)有限公司可承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，注冊資本2000萬元人民幣。㎡,㎡：㎡（㎡，㎡）。周邊道路通暢，交通便捷。. 國際廣場項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 1第一節(jié) 項目概況 1第二節(jié) 編制依據(jù) 2第三節(jié) 主要結(jié)論 2第二章 項目建設(shè)的必要性 6第一節(jié) 項目背景 6第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 8第三章 項目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測 10第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 10第二節(jié) 本項目市場分析 12第三節(jié) 市場定位 13第四章 項目建設(shè)場址條件 14第一節(jié) 區(qū)域自然條件 14第二節(jié) 氣候水文特征 14第三節(jié) 社會經(jīng)濟概況 15第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 16第五節(jié) 項目建設(shè)的政策支持 17第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 17第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 18第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 18第二節(jié) 工程建設(shè)方案 18第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 23國際廣場項目可行性研究報告第六章 環(huán)境保護與節(jié)能 25第一節(jié) 環(huán)境保護 25第二節(jié) 節(jié) 能 27第七章 項目組織機構(gòu)與實施進度安排 28第一節(jié) 組織機構(gòu) 28第二節(jié) 進度安排 28第八章 項目招投標(biāo) 30第九章 投資估算與資金籌措 32第一節(jié) 投資估算 32第二節(jié) 資金籌措 35第十章 經(jīng)濟評價 36第一節(jié) 編制說明 36第二節(jié) 費用與效益估算 36第三節(jié) 財務(wù)分析 錯誤！未定義書簽。第四節(jié) 不確定性分析 38第五節(jié) 評價結(jié)論 39第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：某國際廣場項目二、項目建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司三、項目負(fù)責(zé)人：四、項目建設(shè)地點：項目建設(shè)場址位于**市桐南新城海事處南側(cè)，西臨中央大道，北面為一條18米的規(guī)劃路。五、項目主要建設(shè)內(nèi)容為：㎡，沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一幢26層高的寫字樓，設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反L”形，對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強的中心花園。項目地點交通便利，形成良好的景觀空間。七、項目前期工作進展情況說明：本項目用地為建設(shè)單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，在拍賣文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示《建設(shè)項目選址意見書》，各項規(guī)劃指標(biāo)的《建設(shè)項目選址意見書》中已確定，按建設(shè)局規(guī)劃方案的要求，下一步將委托具有資質(zhì)的設(shè)計單位編制項目初設(shè)方案的設(shè)計工作，建筑面積、建筑密度、停車位、綠化率等分項目均按規(guī)劃要求進設(shè)計。第三節(jié) 主要結(jié)論一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié)（一） 國內(nèi)寫字樓市場概況從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓經(jīng)歷了從初級到成熟階段歷程，國內(nèi)較發(fā)達城市GDP呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。**人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多，成了對本類產(chǎn)品的市場前景的定位。但**近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多對寫字樓有需求的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。二、市場前景預(yù)測根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場和**市寫字樓需求特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造，避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。四、綜合評價結(jié)論項目建設(shè)符合當(dāng)前**市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項目開發(fā)按國家對房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進行建設(shè)，項目規(guī)劃選址和設(shè)計方案已通過建設(shè)局批準(zhǔn)。項目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的基本條件。項目主要經(jīng)濟指標(biāo)表序號工程或項目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡