【正文】 富中心、亞大時(shí)代等物業(yè)為代表的發(fā)展階段，其設(shè)計(jì)理念能跟進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，地理位置優(yōu)越，軟、硬件設(shè)施到位，一出現(xiàn)即受到國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)的強(qiáng)烈關(guān)注，其戶(hù)型以中等偏大戶(hù)型為主，在100~300m2之間，并考慮到大型公司的市場(chǎng)需求，預(yù)留整層、半層租售。在長(zhǎng)沙市確定CBD規(guī)劃后，CBD區(qū)域以其優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，濃郁的辦公氣氛，良好的物業(yè)配套設(shè)施成為長(zhǎng)沙市純辦公類(lèi)物業(yè)集中地，CBD范圍內(nèi)的辦公物業(yè)，影響著長(zhǎng)沙市乃至湖南省經(jīng)濟(jì)板塊區(qū)域。近年來(lái)，長(zhǎng)沙逐步推出了一些定位較高的寫(xiě)字樓，如亞大數(shù)碼港、順天國(guó)際財(cái)富中心，已經(jīng)在一定程度上改變了長(zhǎng)沙市寫(xiě)字樓的狀況，表明長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)已經(jīng)向高檔次、智能化辦公方向發(fā)展。鑒于上述客戶(hù)群體的存在，隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)高規(guī)格寫(xiě)字樓的需求將會(huì)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)也將向高檔次、智能化的方向發(fā)展：（1）高檔化、智能化發(fā)展。本地企業(yè)的發(fā)展壯大、成熟，會(huì)對(duì)高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)生一定的需求。市場(chǎng)的更新?lián)Q代時(shí)期來(lái)臨，對(duì)于新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目而言，有很大一部分潛在的、可挖掘的客戶(hù)群體。（2）市場(chǎng)的更新?lián)Q代。消費(fèi)群體主要有以下四個(gè)方面：（1）外來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的支撐。更多的項(xiàng)目為商住兩用樓，如湖南財(cái)富中心、碧云天、唐朝碧閣、五一華府等，商住兩用樓成本低，使用方便，小型企業(yè)、私營(yíng)小公司對(duì)其情有獨(dú)種，但商住兩用，魚(yú)目混雜，降低了物業(yè)的檔次和品位，因此在價(jià)格上也與專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓存在一定差距，在3000~4000元/m2之間。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)市中心繁華地段、整體品質(zhì)好的寫(xiě)字樓需求還是相當(dāng)旺盛的。寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，本土企業(yè)逐漸發(fā)展壯大，隨著市場(chǎng)開(kāi)放度加大，外地企業(yè)紛紛入湘，客觀上對(duì)寫(xiě)字樓需求加大，其需求無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量上都處于一個(gè)上升時(shí)期。三、周邊物業(yè)市場(chǎng)分析目前長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃中已形成了“以中心綠化廣場(chǎng)為核心，東起韶山路，西至蔡鍔路，北起展覽館路，南至人民路，面積約3平方公里”的CBD區(qū)域，項(xiàng)目正處于規(guī)劃CBD的核心區(qū)域。長(zhǎng)沙人消費(fèi)觀念超前，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8704元，而全年人均消費(fèi)性支出為7745元，占可支配收入的89%，遠(yuǎn)高于上海、廣州、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這說(shuō)明長(zhǎng)沙人有著超前消費(fèi)的習(xí)慣，對(duì)新事物的接受能力很強(qiáng)。即便如此，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)由于發(fā)展起點(diǎn)較晚，各項(xiàng)數(shù)據(jù)相較經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，總量絕對(duì)值還是不高，而且根據(jù)調(diào)查情況顯示，市區(qū)商辦用房空置率較高，這說(shuō)明市場(chǎng)總體有效需求不足，客戶(hù)對(duì)商辦用房的選擇性和選擇能力大大增強(qiáng)，而一些地理位置優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，配套齊全，性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目仍能得到客戶(hù)的認(rèn)可和青睞，說(shuō)明只要項(xiàng)目定位得當(dāng)，還是可以有所作為的。其中商品房期房成交10736起，%、%%。至2002年，%，創(chuàng)下了商品房上市面積的歷史新高，%，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)容步伐不斷加快，后市供應(yīng)充足。 施工面積繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2001年全市商品房施工面積634萬(wàn)m2，竣工面積215萬(wàn)m2，%、%%，尤其是新開(kāi)工面積，增幅一直較大，%。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況分析近年來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。2001年全市第一、二、：：，第二產(chǎn)業(yè)增速明顯。2001年全市人口分布詳見(jiàn)下表：表一 2001年全市人口分布表行 政 區(qū) 劃人口（萬(wàn)人）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）市 區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)非 市 區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽(yáng)市（資料來(lái)源：2002年長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒）隨著內(nèi)陸開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施后的經(jīng)濟(jì)輻射作用，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。2001年末全市總?cè)丝?87萬(wàn)，%。長(zhǎng)沙歷史悠久，資源豐富，風(fēng)景秀麗，交通便捷，是中南地區(qū)重要的資金技術(shù)、原材料集散地和交通樞紐。如果開(kāi)工時(shí)間延后，則其他時(shí)間也相應(yīng)順延。 （6）、地下停車(chē)場(chǎng)：地下二、三層為停車(chē)場(chǎng)，計(jì)600個(gè)停車(chē)位(連同地面停車(chē)庫(kù)共計(jì)約700個(gè))。（4）、酒店式公寓：臨街裙房西側(cè)塔樓，總面積3萬(wàn)平方米，為40~60m2的精裝修公寓，按酒店標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)。（3）、超市商場(chǎng)： 臨街15層裙房和地下一層部分，總計(jì)約5萬(wàn)平方米。（2）、酒店：臨街裙房西側(cè)塔樓, 。 （1）、寫(xiě)字樓：臨街裙房東側(cè)塔樓。其命名立意符合“中天廣場(chǎng)”的整體立意，在廣告宣傳的時(shí)候也能將整體立意和進(jìn)駐本項(xiàng)目企業(yè)固有的品牌（招商進(jìn)來(lái)的企業(yè)、公司的品牌效應(yīng)）結(jié)合起來(lái)，形成統(tǒng)一。d、分類(lèi)確定各類(lèi)型物業(yè)的名稱(chēng)。c、“中天”二字本身有較好的寓意。b、“中天廣場(chǎng)”氣勢(shì)恢弘。本報(bào)告制定依據(jù)（1）、立項(xiàng)批文（2）、土地轉(zhuǎn)讓合同（3）、項(xiàng)目用地紅線(xiàn)圖（4）、長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒（5）、市場(chǎng)調(diào)查資料項(xiàng)目名稱(chēng)（1）、本項(xiàng)目名稱(chēng)為“中天廣場(chǎng)”，其寓意包含如下幾個(gè)方面：a、借用“中天建設(shè)集團(tuán)”本身品牌。 （3）、地質(zhì)情況：宗地的地質(zhì)情況已經(jīng)過(guò)勘探，為地震強(qiáng)度6級(jí)地區(qū)，未發(fā)現(xiàn)有新活動(dòng)斷裂痕跡及其他不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，地基類(lèi)別屬Ⅱ類(lèi)建筑場(chǎng)地。宗地現(xiàn)狀 （1）、宗地已經(jīng)部分開(kāi)挖，邊坡已作了部分圍護(hù)，臨時(shí)用水、用電、下水等已經(jīng)到宗地邊緣。五一路原為長(zhǎng)沙市重要的行政中心布局場(chǎng)所，原沿五一路分布有省屬招待所、省府大院、市委市府大院等，所以是行政色彩十分濃厚的地帶?！爸刑鞆V場(chǎng)”綜合一、項(xiàng)目概況宗地位置宗地為長(zhǎng)沙市五一西路6地塊，位于五一路北側(cè)，與老市政府隔路相望，東臨建湘路芙蓉廣場(chǎng)，西窺蔡鍔路五一廣場(chǎng)（與芙蓉廣場(chǎng)并為長(zhǎng)沙最大的綠化廣場(chǎng)），北為原省一招老宿舍。五一路是長(zhǎng)沙市最主要的東西向干道，東起長(zhǎng)沙市火車(chē)站廣場(chǎng)，向西穿越韶山路、芙蓉路、建湘路、蔡鍔路、黃興路、湘江大道，過(guò)湘江一橋，跨橘子洲至湘江西、岳麓山腳。但以后幾項(xiàng)重大項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)影響五一路政治行政功能的改變，主要是省府行政中心的外遷，市府大院的外遷（原市府大院將新建工商銀行大樓），橘子洲旅游中心的建設(shè)，將會(huì)使五一路的商業(yè)和商務(wù)功能大大提高。 （2）、宗地范圍內(nèi)尚有部分拆遷戶(hù)需拆遷，只要拆遷補(bǔ)償資金到位，即可進(jìn)行拆遷。 （4）從已開(kāi)挖基坑看，地下水位低，未發(fā)現(xiàn)大流量地下水，地下水對(duì)砼無(wú)礙。中天建設(shè)集團(tuán)為全國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，在建筑行業(yè)內(nèi)更以良好的質(zhì)量和信譽(yù)，被業(yè)界稱(chēng)為“創(chuàng)優(yōu)大戶(hù)”，在社會(huì)上有較好的口碑。本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，可以以大手筆和超凡的氣魄設(shè)計(jì)出大面積的公共空間和綠化空間，再加上項(xiàng)目本身近20萬(wàn)平方米的體量，復(fù)合型物業(yè)形態(tài)，簡(jiǎn)潔而有氣勢(shì)的名字將使物業(yè)更加氣勢(shì)恢弘，深入人心。意味著公司及本項(xiàng)目正如日中天，能給項(xiàng)目的客戶(hù)群體一個(gè)好的彩頭，可以迎合各類(lèi)型物業(yè)客戶(hù)群體的心理。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，我們擬定有三幢塔樓，每幢塔樓可以單獨(dú)予以命名，如“中天大樓”、“中天酒店”、“中天商城”等，具體視招商情況而定。項(xiàng)目性質(zhì)功能本項(xiàng)目總建筑面積近20萬(wàn)平方米，是一個(gè)集商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓、商住樓、大型地下停車(chē)庫(kù)為一體的建筑綜合體。按照國(guó)際5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，外觀簡(jiǎn)潔大方而不失豪華氣派，引進(jìn)沿海先進(jìn)的建筑工藝，設(shè)計(jì)合理先進(jìn)，配套完善，管理服務(wù)水準(zhǔn)高，為目前長(zhǎng)沙頂級(jí)寫(xiě)字樓的代表。按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、裝修，小戶(hù)型客房250間，輔以大型餐飲、娛樂(lè)、休閑、康體設(shè)施，委托國(guó)內(nèi)外著名的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司管理。地下一層為超市；裙房一層為商場(chǎng)、酒店寫(xiě)字樓大堂及沿街商鋪；裙房二、三層為商場(chǎng)；裙房四層為大型餐飲、員工餐廳；裙房五層為服務(wù)于整體項(xiàng)目的宴會(huì)廳、娛樂(lè)、康體場(chǎng)所。（5）、商住樓：地塊瓶頸處，總面積16000m2，主力戶(hù)型二室二廳、三室二廳，80~120m2。項(xiàng)目工程進(jìn)度 項(xiàng)目2003年6月開(kāi)工，2004年9月封頂，2005年3月交付。二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)環(huán)境分析長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)、地理及人口分布概況長(zhǎng)沙地處中南，系湖南省省會(huì)。長(zhǎng)沙下轄五區(qū)四縣，總面積11800平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積128平方公里。市區(qū)總戶(hù)數(shù)541734戶(hù)，：100，‰。近年長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2001年全表二 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)比較表項(xiàng) 目單 位2001年2000年同比增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元%人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值元1244311262%工業(yè)生產(chǎn)總值億元%社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元%年末城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額萬(wàn)元35223002957357%城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款元1977816860%城市居民人均可支配收入元870479869%職工全年平均工資元1226510137%居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%100零售價(jià)格指數(shù)%100（資料來(lái)源：2002年長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒），%（詳見(jiàn)“長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)比較表”），增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值12443元，%；，%，人均值為19778元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8704元，同比增長(zhǎng)9%，居民生活水平顯著提高，這一切數(shù)據(jù)的顯示，無(wú)不孕育著長(zhǎng)沙巨大的商機(jī)。%，%，%。，%，%，%%?！　?002年，我市共完成商品房交易21954起，%、%%。商品房銷(xiāo)售量保持了強(qiáng)勢(shì)上升的勢(shì)頭，市場(chǎng)需求比較旺盛?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)能力、需求特點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)偏好長(zhǎng)沙近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，%，按聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織的劃分標(biāo)準(zhǔn)，已進(jìn)入較富裕水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了近8700余元，住房消費(fèi)的能力明顯增強(qiáng)。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度很快，人均可支配收入持續(xù)增加，可以看出該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很有潛力，居民有一定的消費(fèi)潛力和支付能力，再加上其超前的消費(fèi)意識(shí)，更由于現(xiàn)在各大銀行住房按揭貸款業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，所以長(zhǎng)沙市民對(duì)中高檔房有一定的購(gòu)買(mǎi)能力。為尋求目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，同時(shí)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物業(yè)特征和推廣策略，下面根據(jù)