【正文】 建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計(jì)容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實(shí)際停車數(shù) 機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車停 車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、污染源分析 水污染分析 本項(xiàng)目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。 （ 2） 使用期內(nèi)的廢氣污染源分析 使用期內(nèi)的主要廢氣為停電期間備用發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣及停車場廢氣，生活區(qū)廚房油煙 等。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機(jī)啟動(dòng)產(chǎn)生的噪音。使用期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是 日常辦 26 公生活垃圾。因此，在施工中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工污水的管理，建設(shè)相應(yīng)的沉淀池、攔污設(shè)施等，避免污水橫流，污染環(huán)境，處理后排城市污水管網(wǎng)。 噪聲控制措施 施工期噪聲對(duì)周圍居民和學(xué)校教學(xué)不可避免會(huì)造成一定的影響，施工單位應(yīng)遵守有關(guān)施工法規(guī)，文明施工，午間 12： 00—14： 00 和夜間 22： 00—6： 00 及考試期間應(yīng)停止高噪聲的施工，以免噪聲擾民。 使用期間采用保潔容器設(shè)置成分類收集系統(tǒng)，對(duì)廢紙、易拉罐及鐵制品等進(jìn)行回收利用，不能利用的廢物集中后由環(huán)衛(wèi)部門每日統(tǒng)一收集后送至垃圾處理場集中處置。 第二節(jié) 節(jié) 能 本工程地處福建福鼎市，夏熱冬暖地區(qū)，建筑節(jié)能設(shè)計(jì)按夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行。為此建筑設(shè)計(jì)上，從下面幾點(diǎn)進(jìn)行考慮。體形系數(shù)不超過 。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設(shè)置遮陽構(gòu)造。傳熱系數(shù)及遮陽系數(shù)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。 在建筑設(shè)備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走道照明燈為延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉節(jié)能燈；廚房抽油煙機(jī)設(shè) 有專用煙道，集中排至屋頂上空；衛(wèi)生間內(nèi)選用節(jié)水型的便器。 28 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建設(shè)單位為 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。公司法定代表人為 余振文 。項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃委托具有國家甲級(jí)資質(zhì)的 福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院 承擔(dān)。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將負(fù)責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量的全過程管理，是項(xiàng)目工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，本工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)理制，項(xiàng)目的資金將設(shè)置專戶管理，對(duì)資金的使用嚴(yán)格管理，保證?？顚Ｓ谩? 第二節(jié) 進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期從 2020 年 10 月 1 日 至 2020 年 10 月 6 日 ，建設(shè)期為1100 天 ，安排如下： 項(xiàng)目前期 工作階段： 2020 年 6 月 —2020 年 8 月，完成項(xiàng)目可研報(bào)告的編制與建筑方 29 案的審批； 2020 年 9 月，完成土建的設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)與施工圖設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段： 2020 年 10 月 —2020 年 9 月，完成土建工程及設(shè)備購置安裝 ，配套設(shè)施建設(shè) ； 竣工驗(yàn)收階段： 2020 年 10 月，完成工程掃尾和竣工驗(yàn)收。所有招投標(biāo)工作都在福鼎有形建筑市場內(nèi)進(jìn)行，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)單位和相關(guān)專業(yè)的專家組成，所有招標(biāo)活動(dòng)均在有關(guān)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行。 三、 招標(biāo)基本情況 項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容、范圍、組織形式、方式見表： 31 招標(biāo)基本情況表 序號(hào) 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 1 勘察 √ √ √ 2 設(shè)計(jì) √ √ √ 3 監(jiān)理 √ √ √ 4 建筑安裝工程 √ √ √ √ 5 設(shè)備 √ √ √ 32 第九章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、主要 編制依據(jù) （一）采用定額與指標(biāo)依據(jù) 《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表》（ 2020 年版）； 《福建省建筑工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑裝飾工程綜合單價(jià)表》（ 2020 年）； 《福建省建筑工程消耗量定額》（ FJYD1012020）； 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（ FJYD2012020）； 《福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào)整的通知； 2020 年福鼎市類似工程投資估算指標(biāo)； 市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo) [2020]163 號(hào)）。 （三）其他費(fèi)用計(jì)價(jià)依據(jù) 建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建 [2020]394 號(hào)文計(jì)?。? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)《工程勘測設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)?。? 工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價(jià)格 [2020]10 號(hào)計(jì)?。? 項(xiàng)目前期工作費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)文計(jì)??； 33 工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文計(jì)取； 不可預(yù) 見 費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和（不含土地使用費(fèi)）的 5%計(jì)取； 二、投資估算 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元，其中工程費(fèi)用 萬元 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 ，不可預(yù)見 費(fèi) 萬元。 銷售費(fèi)用 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：辦公面積： 平方米，商業(yè)面積： 平方米。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計(jì)算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。詳見如下投資估算表： 34 投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 數(shù)量 指標(biāo)值(元 ) 一 建設(shè)投資 (一 ) 工程費(fèi)用 1 建筑工程 ㎡ 地上建筑 ㎡ 1700 地下室 ㎡ 2700 地下配套工程 ㎡ 1700 2 配套工程 道路及廣場 ㎡ 120 綠化工程 ㎡ 3334 50 配電工程 ㎡ 100 給排水工程 畝 20 10000 (二 ) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 土地取得費(fèi) 契稅 (13%) 2 城市建設(shè)配套費(fèi) ㎡ 50 3 建設(shè)單位管理費(fèi) 4 項(xiàng)目前期工作費(fèi) 5 勘察費(fèi) 6 設(shè)計(jì)費(fèi) 7 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 8 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 9 竣工圖編制費(fèi) 10 工程招投標(biāo)代 理費(fèi) 11 工程保險(xiǎn)費(fèi) 12 環(huán)境影響報(bào)告表編制及評(píng)價(jià)費(fèi)用 13 聯(lián)合試運(yùn)行費(fèi) (三 ) 不可預(yù)見費(fèi) 二 銷售費(fèi)用 三 總投資 35 第二節(jié) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬元 ， 資金籌措渠道如下： 寧德鼎融置業(yè)有限公司 自有資金及股東自 籌 資金投入 28000萬元 ，占 ％ （其中注冊(cè)資金 2020 萬元，股東自籌資金 26000 萬元） 。 項(xiàng)目 資金使用 期從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 為 期 3 年， 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表見下表： 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項(xiàng)目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 二、計(jì)算期 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期按 3 年計(jì) 。 第二節(jié) 費(fèi)用與 收益 估算 一、總成本費(fèi)用估算 總成本為 萬元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬元， 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %比例計(jì)算，則銷售費(fèi)用為 萬元 。根據(jù)福鼎市同時(shí)期類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓建筑平均售價(jià)為每平方米 8500 元，商業(yè)建筑平均售價(jià)為每平方米 25000 元， 銷售收入預(yù)計(jì)： 8500＋ 25000≈ 萬元。 營業(yè)稅 及 附加 ： 5％（ 1＋ 5％＋ 4％）＝ 萬元； （ 2） 土地增值稅 ：本項(xiàng)目為普通商品房建設(shè)項(xiàng)目，增值額在超扣除項(xiàng)目的 50％－ 100％之間， 按增值部分的 40%減扣除項(xiàng)目的 5％征收 ，計(jì) 萬元 。 38 第 三 節(jié) 效益 分析 一、 投資 靜態(tài)收益分析 表 97 投資 靜態(tài)收益分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總開發(fā)價(jià)值 銷售收入 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 土地增值稅 萬元 計(jì) 萬元 總成本 建設(shè)投資 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 收入 %記取 成本合計(jì) 萬元 投資利潤 所得稅前利潤總額 萬元 投資利潤率 % 凈利潤 企業(yè)所得稅 萬元 所得稅后凈利潤 萬元 投資利潤率 % 資本金利潤率 ％ 39 二、 投資 動(dòng)態(tài)收益分析 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 本項(xiàng)目在 建設(shè)項(xiàng)目 的主體 6 層開始 預(yù)售，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)全部售完 ，房屋銷售進(jìn)度如下： 房屋銷售進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 時(shí) 間 比例（ %） 金額 （萬元） （萬元） 第一期 2020 年 10 月－ 2020 年 10 月 至 2020 年 第三季節(jié) 約 45 34000 第二期 2020 年 7 月－ 2020 年 6 月 約 65 合 計(jì) 100 動(dòng)態(tài)收益分析主要指標(biāo) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。依據(jù)福鼎市的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，選取基準(zhǔn)收益率 I 為 10%。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 分析時(shí)間從 2020 年 10 月至 2020 年 10 月， 3 年。因此，從動(dòng)態(tài)收益分析來看，項(xiàng)目可行，且有一定盈利能力。 二、敏感性分析 本計(jì)算從開發(fā)成本、銷售價(jià)格 變化進(jìn)行 單因素敏感性分析，見下表。 敏感性分析結(jié)果可以看出，當(dāng)銷售收入下降 10%，開發(fā)成本上升 10％，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益仍可達(dá) 13％左右，遠(yuǎn)大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 10%，由此可知項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，切實(shí)可行。