【正文】 車數(shù) 機動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機動車 非機動車停車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機動車停車數(shù) 輛 222 10 建設(shè) 項目總投資 萬元 6 第二章 項目建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目背景 福鼎市位于福建省東北部，與浙江 溫州毗鄰，是閩東南通往浙江乃至長江三角洲的 “北大門 ”。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。 福鼎市 南距省會福州 230 公里，北鄰浙江溫州 84 公里，東至臺灣基隆 142 海里， 104 國道、高速公路同三線和已經(jīng)動工建設(shè)的溫福鐵路縱貫全境，水陸交通便捷， “南聯(lián)北接 ”的時空距離短。 福鼎市擁有海岸線長 公里，占全省的十分之一，有大小港灣 41 個，島嶼 81 個。 7 奇山秀水和濱海島嶼構(gòu)成了福鼎市獨具特色的自然旅游資源。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟迅速發(fā) 展。大力發(fā)展生產(chǎn)富有地方特色的工藝美術(shù)品、土特產(chǎn)品、海產(chǎn)品等旅游紀念品，發(fā)展區(qū)域文化、旅游文化、畬族文化、鄉(xiāng)村文化、生態(tài)文化等各種特色文化，擴大旅游宣傳覆蓋面，拓展客源市場。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨具民族特色的 畬族文化、獨具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代福鼎多元的文化體系， 1997 年和 2020年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。共引進 70 多個工業(yè)項目，總投資達 20 億元，正式投產(chǎn)后年可新增產(chǎn)值 50 億元。 為加快福鼎市的城市建設(shè)步伐，進一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，福鼎市人民政府將項目用地進行公開掛牌出讓， 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。福鼎以建設(shè)閩浙邊界濱海旅游城市 為目標，按照城市總體規(guī)劃 “一中心、六組團 ”的要求，中心區(qū)重點抓好路網(wǎng)建設(shè)、污水和垃圾處理、舊城改造、綠化美化等。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來 擴大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從 60平方公里擴展到 200 平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃氣等專業(yè)規(guī)劃。 二、 項目建設(shè)是福鼎市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要 在福鼎市確定了以旅游經(jīng)濟帶動社會經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占據(jù)了一個重要的位置。隨著我市核電站等大型項目的落戶，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，福鼎經(jīng)濟進入了一個快車道，城市改造的進一步完善將提入重要議事日程，而本項目的建設(shè)為將會更進一步拉動福鼎社會經(jīng)濟的發(fā)展。 10 第三章 項目功能定位和目標市場預(yù)測 第一節(jié) 寫字樓 市場調(diào)研分析 一、 國內(nèi)寫字樓發(fā)展環(huán)境 從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓可分為以下幾個階段： 初級階段 →中級階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國內(nèi)較發(fā)達城市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級階段相比，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實力開發(fā)商的進入，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也 隨著提升； 在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標市場定位準確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn) 化，城鎮(zhèn)人口大量增加。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強， 2020 年福鼎市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10118 元，比上年增長 %。 2020 年福鼎市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居寧德市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點。 但福鼎近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點，眾多對寫字樓有需要的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。 三、福鼎寫字樓 市場前景 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場 和福鼎市寫字樓需求 特征，本 項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為 集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造， 避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾， 因此市場前景看好。周 邊道路通暢，交通便捷。 二、劣勢 本 項目用地離市中心不遠，但就目前看其周邊 雖形成較成熟的辦公社區(qū)，但 形成較成熟的居住社區(qū) 尚須一段時間 ，區(qū)域 居住 人口不足，商業(yè)人氣不旺， 本項目商業(yè)部分 市場培育尚需一定時間 。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。 二、價格定位 寫字樓 部分： 參考近年福鼎市 房 地產(chǎn) 價格的均價上漲趨勢 及 銷售情況，結(jié)合項目本身的素質(zhì)和定位，預(yù)計本項目 寫字樓 部分在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售均價為 8500 元 /m2。 14 第四章 項目建設(shè)場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 福鼎市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。55′—27176。55′—120176。陸地面積 1461，東西寬 ，南北長。境內(nèi)太姥山是國家風景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風良港之一；前岐四季柚是 “世界奇果 ”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量 占全國的三分之一。 第二節(jié) 氣候水文特征 項目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長冬短，春秋分明；冬夏季風交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。沿海地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是福鼎市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達 2112. 3 毫米，主 要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020 年的 ： ： 調(diào)整為 2020 年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 2020 年提高 個百分點； 2020 年城鎮(zhèn)化水平達 %，超 “十五 ”計劃 5 個百分點。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 2020 年全市接待游客 94 萬人次，旅游經(jīng)濟總收入達 億元。政府職能轉(zhuǎn)變、國有資產(chǎn)管理機制改革、農(nóng)村稅費改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制進一步完善。 第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 近年 來，福鼎市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達的交通網(wǎng)。 供水管道已經(jīng)接到項目場址的周邊，可滿足項目建設(shè)與使用的需要； 11 萬伏變電站的 10 萬伏輸電線路已經(jīng)達項目建設(shè)場址附近，可從此處的 10KV出線引出。區(qū)域開通程控電話率達 100%。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。 17 項目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳?、石、磚等地材在當?shù)丶瓤刹少彶M足供應(yīng)。 第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況 本項目位于福鼎市 桐南新城 ，基地形狀呈規(guī)則 四 邊形，東西長約120 米，南北寬約 112 米，總用地面積 ㎡。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地 貌單元，整體場地適宜房屋建設(shè)。 第二節(jié) 工程建設(shè)方案 一 、 設(shè)計理念 本項目意在打造集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。 以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨特的都市天際線及新景觀風貌。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強的中心花園。寫字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。 人行流線：合理組織流暢的步行 流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。 消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡?，建筑周邊有消防車道環(huán)行，并與基地出入口連接。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設(shè)計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為福鼎地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。其余均為大空間商業(yè)用房。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現(xiàn)代風格。運用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個性化特征。設(shè)計手 法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。 結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全 的前提 下，力 求經(jīng) 濟合理 。 人防抗力等級甲類核六級，常六級。 給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根 DN150 給水管進入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。 排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達標后排放。本工程排水污量為 293 m3。 電力配電方式采用樹干式和放射式相結(jié)合，對重要負荷采用雙電源供電。疏散誘導(dǎo)燈選用自帶蓄電池的燈具，停電時其自供電時間不低于 90分鐘。 本工程防雷接地系統(tǒng)按二類防雷建筑物設(shè)計。 七、暖通設(shè)計 由于本工程為綜合樓，且建筑高度超過 50 米，根據(jù)規(guī)范，防煙樓梯間、前室、合用前室均采用機械加壓送風措施，加壓送風機設(shè) 22 于屋頂。 八 、消防設(shè)計 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達，消防車可直接到達建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設(shè)有直通室外的樓梯出口。 消防水池、消防水泵房、發(fā)電機房及高低壓配電房均設(shè)于小區(qū)地下室，形成獨立防火分區(qū)，設(shè)甲級防火門與通道相通。防火分區(qū)之間及設(shè)備用房之間以相應(yīng)的防火墻隔開。室內(nèi) 消火栓用水量為40L/S，室外消火栓用水量為 30L/S，火災(zāi)持續(xù)時間 3 小時。 本工程建筑均屬于一類高層建筑， 火災(zāi)報警系統(tǒng)的保護對象為一級，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的形式為集中報警形式。 由 城市電網(wǎng)提供的電源作為消防用電設(shè)備的正常工作電源，為了確保消防用電設(shè)備的供電要求，設(shè)置一臺柴油發(fā)電機，在正常工作電源斷電時，向事故用電負荷供電。 23 地下室為 常 6 級人民防空地下室，按 《 人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 》（ GB500382020） 進行設(shè)計 。地下室車庫出入口設(shè)置車庫管理系統(tǒng)，并在車庫出入口及車庫內(nèi)部設(shè)置閉路電視監(jiān)控攝像機，并入小區(qū)安防系統(tǒng)。 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 工程建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 工程建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總