【正文】 ①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。XX省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明， %的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，%的居民有購房意向。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。%，%，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。截止6月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng)140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。全省個(gè)人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng)29%。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。XX區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，%；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，%，%。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。(3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。(2).高架橋橫跨南京路，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。**區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)XX區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(3).由于緊靠項(xiàng)目，A項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目定位：1．項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一：地標(biāo)—XX區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口－XX商業(yè)形象的典型代表2．目標(biāo)市場(chǎng)定位（1） 目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處XX區(qū)，目前XX區(qū)人口僅22萬人。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引XX全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。同時(shí)考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。（2） 目標(biāo)客戶：詳見附件：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。(2).住宅部分: 本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。二、銷售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動(dòng)工，2005年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對(duì)外銷售。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。詳細(xì)計(jì)算過程見附件。定級(jí)因素及各樓盤得分計(jì)算情況見附件。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計(jì)算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。二、結(jié)構(gòu)：商場(chǎng)部分：。三、供配電工程：㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。 排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約60輛。 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 環(huán)境景觀改造：A. 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購物、休閑、居住環(huán)境。C. 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。三、 物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。四、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。 2005年11月20日一期工程竣工驗(yàn)收。 2006年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店( 如主力店、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店), 并在招商過程中優(yōu)先辦理。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素, 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好, 還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能力。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括: 明星見面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、經(jīng)營(yíng)管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。確定經(jīng)營(yíng)模式①以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略；②為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號(hào)召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn)客戶的駐場(chǎng)作為賣點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程的目的。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。（4）特色為先本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招商活動(dòng)中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對(duì)象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算：工程報(bào)建費(fèi)用詳見附表7－1。 工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表 表71序號(hào)費(fèi)