【正文】 際廣場的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進(jìn)行深入設(shè)計，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。 18 第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《福鼎市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 四、《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 六、《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 版）。 西 側(cè)為 中央 大道，北側(cè)為 18 米規(guī)劃路。 第五節(jié) 項目建設(shè)的政策支持 本項目是福鼎市國土資源局公開掛牌中標(biāo)項目，市發(fā)改局、建設(shè)局、國土資源局等有關(guān)部門在項目的策劃和申報上提供了幫助和便利。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項目建 設(shè)要求。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。 福鼎市擁有程控交換機(jī)容量 16 萬門，滬穗光纜貫穿項目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路 、 104 國道福鼎段移動信號的全面覆蓋。該項目 西 臨 50 米 中央 大道， 北臨 18 米規(guī)劃路。社會保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項社會事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項目；農(nóng)民人均純收入由 2020 年的 2854 元提高到 2020 年的 4027 元 ，年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 2020 年的 5965 元提高到 2020 年 10118 元，年均增長 %。十五期間，一批有較 16 強(qiáng)輻射帶動能力的生產(chǎn)性項目落戶福鼎并陸續(xù)開工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶福鼎，將給福鼎帶來前所未有的發(fā)展高速和 機(jī)遇。建成或基本建成重點(diǎn)項目 28項，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路 450 公里，占總計劃的%，城市建成面積由 2020 年的 平方公里拓展到 2020 年的 12平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造， “一園三區(qū) ”等項目載體建設(shè)初 具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。 第三節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)概況 改革開放以來，福鼎市國民經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，十五期間，福鼎市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）年平均遞增 11%， 2020 年達(dá) 億元，人均 GDP 為 11295 元，年均遞增 %，完成 “十五 ”計劃目標(biāo)；財政總收入年均增長 %，達(dá) 億元，其中地方級財政收入 億元，年均增長 13%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計完成投資 億元， 2020 年達(dá) 億元，增 長 19%。全年平均氣溫達(dá) 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達(dá) 23℃ —28℃ 之間。 1995 年 10月 13 日竟國務(wù)院批準(zhǔn)同意撤縣設(shè)市，年輕的福鼎市依據(jù)自身的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確定了福鼎市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。福鼎市下轄有 17 鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、 104 國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。43′之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關(guān)與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。26′，東經(jīng) 119176。介于北緯26176。 商業(yè)部分： 考慮到本區(qū)段 現(xiàn)階段 商業(yè)氣氛不濃 ，但項目完成時間為 2020 年10 月，建成后桐南新城將發(fā)展成 商業(yè) 后氣氛濃厚的社區(qū)， 因此，預(yù)計本項目商 鋪 部分銷售均價為 25000 元 /m2。 第三節(jié) 市場定位 一、產(chǎn)品定位 根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場特征，本項目優(yōu)、劣勢等的分析，本項目定位為較大規(guī)模的 商業(yè)金融、辦公綜合大樓 ，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上 一至四層為商業(yè)樓群， 5 至 26 層的高層 寫字樓 ，以適應(yīng)不同收入水平的消費(fèi)群體的需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。 三、機(jī)會 從發(fā)展看，從市中心至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛 圍將大大改善，而且，隨著 福鼎市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 逐步完成， 將極大地提升本項目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項目開發(fā)帶來機(jī)遇。政府行政中心及法院、檢察院、建設(shè)局、國土局、海事處等諸多部門均處于項目周邊，而目前周邊地區(qū)并無建設(shè)規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓，因此， 特別適合建 造 環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗 、管理完善、功能齊全的寫字樓。 第二節(jié) 本項目市場分析 一、 優(yōu)勢 項目建設(shè)場址位于福鼎市 桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北面為一條 18 米的規(guī)劃路。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生 12 活模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項目，具有廣闊的市場前景。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費(fèi)潛力 。人均可消費(fèi)支出 8400 元，增長 %。這些都為福鼎市的商品房 和寫字樓 消費(fèi)市場增添了新的主力軍。 二、人口城鎮(zhèn)化 及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加 ，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求 福鼎是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步 11 完善，吸引了許多浙南等外地人來福鼎投資經(jīng)商。 三、 項目建設(shè)是拉動 桐南新城 發(fā)展的需要 本項目用地位于 福鼎市桐南新城海事處南側(cè) ， 西臨中央大道，北臨 18 米規(guī)劃路， 它的建設(shè)與完善，能帶動 桐南新城 的建設(shè)，使 桐南新城 的城市建設(shè)步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游 城市所必需具備的市容、市貌。本項目 9 的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。加快舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團(tuán)，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時福鼎市確立 “東擴(kuò)、南移、面海 ”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ,提出 “千年城址，百年建設(shè) ”的規(guī)劃理念 ,堅持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強(qiáng)化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、 項目建設(shè)是福鼎市城市建設(shè)的需要 近年來福鼎市加快城市化進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。與此同時，良好的市場、服務(wù) 、 信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛 8 圍和條件， 在 2020 年度福建省縣域經(jīng)濟(jì)評價中，成為 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳 ”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第 18 位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)程的不斷加快， 福鼎 市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項目和生產(chǎn)性項目落戶 該 市，增強(qiáng)了 城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁與活力。 福鼎是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一，中原文化的傳入也比較早，自秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。同時市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設(shè)項目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟(jì)成份參與旅游開發(fā)?！昂Ｉ舷啥?”太姥山的自然景觀以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海濱、九鯉溪瀑、福瑤列島、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十剎等一批歷史古跡。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬 噸巨輪出入不受潮汐限制，在 公里長的岸線上可建 5～ 10 萬噸泊位 8 個， 1 萬噸泊位 10 個，是國家二類口岸和國家一級漁港。同時，福鼎是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟(jì)社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣（市）， 2020 年邊界貿(mào)易額 億元，增長 %。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點(diǎn)村 231 個，老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。于清乾隆 4 年（即公元 1739 年）置縣，1995 年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積 200 平方公里，現(xiàn)轄 16 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 1 個開發(fā)區(qū)，共有 250 個村、 29 個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有 12 個。項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 在現(xiàn)有價格體系及計算基準(zhǔn)下，總投資收益率為 ％，項目資本金凈利潤率 ％，項目投資財務(wù)稅前內(nèi)部收益率為 ％，項目投資財務(wù)稅后內(nèi)部收益率為 ％，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財務(wù)生存能力，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，項目在財務(wù)上是可行的。項目建成后對提升福鼎市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布局，加快福鼎城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高 桐南新城 片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。 4 三、 項目總投資及資金籌措方案 項目總 投資為 萬元，項目所需資金由建設(shè)單位自籌28000 萬元，其余 萬元 由銷售收入再投入 解決。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 設(shè)計成二幢 26 層 功能齊全 的高層 寫字樓 ，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活工作模式和需求， 避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項目，具 有廣闊的市場前景。同時房產(chǎn)價格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。 （二）福鼎市寫字樓市場概況 福鼎 市房地產(chǎn)市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 建設(shè)單位與福鼎市國土資 源局簽訂的《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 二、 福鼎市建設(shè)局 鼎建規(guī) [2020]40 號《 福鼎市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標(biāo)的復(fù)函 》； 三、 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 四、 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法 與 參數(shù)》（第三版）； 五、鼎融國際廣場 項目規(guī)劃設(shè)計方案審定通知書 ； 六、 業(yè)主單位提供的其它材料； 七、 業(yè)主單位委托編制可研報告的合同書。 六、 項目建設(shè)單位情況： 寧德市鼎融置業(yè) 有限公司可承擔(dān)建筑面積 20 萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，注冊資本 2020 萬元人民幣 。 總建筑面積 ㎡ ,其中計容積率建筑面積 ㎡：不計容積率建筑面積 ㎡（含地下 室 建筑面積 ㎡， 配套 建筑面積 ㎡）。周邊道路通暢，交通便捷。 福鼎市鼎融國際廣場項目 可行性研究報告 福建省閩咨投資咨詢中心 二○一一年五月 編 制 人 員 葉森鑫