【正文】 同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合**廣場小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對擬在惠州置業(yè)的香港同胞。◆**廣場的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。因**廣場分為各個小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。（3）隨著惠州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（1）項(xiàng)目劣勢6．3（8）本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。（2）（1）6．2項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目概括配套設(shè)施完善3）發(fā)展商信譽(yù)好1）優(yōu)勢：碧水灣：規(guī)劃設(shè)計合理2）銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。健身/健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣會所在銀行按揭上為8成30年。君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。銷售情況5．2．3在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。均為一次性開發(fā)完成。從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。地理位置5．2．1目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。（4）伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動及惠州一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。（2）加之國家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)。國家為鼓勵消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。（1）惠州市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢：房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為85萬平方米。在受到市場競爭的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進(jìn)。二00二年，,，二00三年。數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。3．5．2對小區(qū)配套設(shè)施要求如圖2所示。3．5．1消費(fèi)者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出3．4．222％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！粢淮涡酝顿Y額度為13萬元。根據(jù)2003年6月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點(diǎn)是：3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭。**廣場主要面對惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：3．3商品房需求主要指標(biāo)根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到30－35現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬，%，%。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。綠化系統(tǒng)規(guī)劃2．4．5高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心?！羯鐓^(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米?！艄苍O(shè)施配置2．4．4區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個整體?！魠^(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?！舯緟^(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行規(guī)劃的。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨(dú)立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強(qiáng)化各自的特色。總體布局2．4．2廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。從整體項(xiàng)目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動式的開發(fā)。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．6建筑造型項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟。2．3．5建筑功能從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。2．3．4交通組織小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。2．3．1發(fā)展商簡介“****廣場”位于惠州市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是惠州近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。2．3項(xiàng)目背景三是計算機(jī)模擬運(yùn)算。二是專家研討會。為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。研究方法h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計劃；d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2研究過程園林占地：18500平方米總建筑面積：250000平方米總用地面積：已開發(fā)40%。3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（2002）42號（一期）2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)惠府國用（2003）字第13020100013號1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)用地位置：惠州市江北27號小區(qū)項(xiàng)目名稱：**廣場用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動機(jī)，推動惠州工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南