【正文】 比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng)目資金（萬元）比例1自籌資金15000%2銀行借款15000%3銷售收入%4總投資% 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測算，《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年上半年竣工驗(yàn)收。2005年年中進(jìn)入銷售期，銷售其至2006年底，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算從2004年1月至2006年12月，共計(jì)三年。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場分析，項(xiàng)目可售的建筑面積為103696㎡，其中住宅85596㎡，銷售均價(jià)5500元/㎡，銷售率按95%計(jì)；商業(yè)18104㎡，均價(jià)8000元/㎡，銷售率按90%計(jì)，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表12：項(xiàng)目銷售收入測算表項(xiàng)目可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095%商業(yè)18104800090%合計(jì)103696根據(jù)**住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，**市房地產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。根據(jù)**住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)**住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況,根據(jù)的預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度,計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額.2005年年中正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至2006年年底。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。：《資金來源與運(yùn)用表》。 銷售利潤經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表13：項(xiàng)目利潤估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入⑵開發(fā)成本⑶銷售費(fèi)用⑷銷售稅金及附加⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用1590⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸⑺所得稅⑹15%⑻凈利潤⑹⑺⑼成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。：《損益及利潤分配表》。8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為萬元，，，%，低于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)84%時(shí)項(xiàng)目可保本。根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。：《敏感性分析表》。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析序號(hào)項(xiàng)目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期基本方案 %￥3, % 銷售收入變化銷售收入下降5% %￥ % 銷售收入上升5% %￥5, % 工程成本變化工程成本增加5% %￥1, % 工程成本減少5% %￥5, % 經(jīng)測算可知：①、本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。②、項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目已無贏利空間，說明項(xiàng)目搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。③、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財(cái)政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤（稅后）%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個(gè)項(xiàng)目。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升3層商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一、 市場風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值成為本項(xiàng)目的最大市場風(fēng)險(xiǎn)。二、 建筑本體風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)程度高。 防范建議 做好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查； 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足； 加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風(fēng)整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項(xiàng)目的商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)。10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表國威廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)