【導(dǎo)讀】中國入世在即，為了適應(yīng)入世之后對外開放新形勢的需要，企業(yè)外方在境內(nèi)銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世。據(jù)介紹，今后中國商業(yè)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大利用外資的重點(diǎn)仍是零售。漸把商業(yè)引進(jìn)外資工作納入法制化軌道，做到統(tǒng)一、合理、有序。已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場。作為享有國際盛譽(yù)的零。售商業(yè)巨子——美國××××集團(tuán)于1996年進(jìn)入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經(jīng)過幾年的積累，×××統(tǒng)和隊(duì)伍，規(guī)模采購和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機(jī)制。成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，爭取到20xx年將××××連鎖店在中國發(fā)展到200. 兩強(qiáng)聯(lián)盟，簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、××購物廣場是××集團(tuán)股份有限公司與××集團(tuán)簽署的一攬子合作。此次項(xiàng)目還包括××購物廣場等5個(gè)城市的四個(gè)項(xiàng)目，各地項(xiàng)。目均由××集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。該集團(tuán)公司自成立以來，以每年。為促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，推動國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場

　　

【正文】 舊費(fèi)估算 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 萬元 (扣除銷售部分所占比例后的余額 )，凈殘值率 10%，折舊年限 19 年，按直線法 綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 萬元。 修理費(fèi)估算 該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 30%計(jì)算，每年為 萬元。 攤銷費(fèi)估算 無形資產(chǎn)攤銷總額 萬元 (扣除銷售部分所占比例后的余額 ),攤銷年限 19 年 ,年攤銷額為 萬元；遞延資產(chǎn)總額 350 萬元，全部計(jì)入經(jīng)營期第 1 年的成本中，則第 2 年的攤銷費(fèi)為 萬元，從第 3年起每年均為 萬元。 銷售費(fèi)用估算 商品房銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)算，則為 萬元。 其他費(fèi)用估算 其他費(fèi)用根據(jù)同 類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 萬元。 總成本費(fèi)用估算詳見附表 4。 銷售稅金及附加估算 該項(xiàng)目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。綜合稅費(fèi)率為 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 34 %。估算結(jié)果詳見附表 3。 利潤及利潤分配估算 利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的余額。對該項(xiàng)目 ， 所在地政府已向投資者許諾免除所得稅，該報(bào)告按國家規(guī)定的稅率 33%考慮（若免所得稅，項(xiàng)目效益會更好），估算結(jié)果詳見附表 5。 十、財(cái)務(wù)效益分析 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) FIRR(%) FNPV(萬元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 1 年 11 個(gè)月 稅 前 1 年 6 個(gè)月 自有資金 從不同角度計(jì)算的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅后的投資回收期僅為 1 年 11 個(gè)月，可以看出，該項(xiàng)目有較好的盈利能力和清償能力。由于 的加盟，無形中提高了該項(xiàng)目的售價(jià)（租金），并縮短了資金回收期，因而該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 都比較高，投資回收期短，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的房地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目。 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤率： % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 35 投資利稅率： % 資本金凈利潤率： % 根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)也可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。 債務(wù)清償能力分析 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還期為 1 年 8 個(gè)月，即以項(xiàng)目銷售收入扣除相應(yīng)的開發(fā)成本后的余額，完全可以保證在 2 年的時(shí)間里償還銀行借款。 十一、敏感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和銷售（經(jīng)營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見 下表： 敏感性分析表 序 號 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建 設(shè)投資 銷售收入 經(jīng)營成本 財(cái) 務(wù) 凈現(xiàn)值（萬元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 0 % 年 1 10% % 年 2 10% % 年 3 10% % 年 4 10% % 年 5 10% % 年 6 10% % 年 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對建設(shè)投資的變化較敏感，對經(jīng)營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 十二、結(jié)論與建議 結(jié)論 中國加入 WTO，不僅促進(jìn)外商在中國的發(fā)展，而且中國經(jīng)濟(jì)本身也將出現(xiàn)新的繁榮。入世后，以 為代表的國外零售企業(yè)將進(jìn)一步加快進(jìn)入中國市場的步伐，大大推進(jìn)連鎖經(jīng)營，加快規(guī)?；捅镜鼗倪M(jìn)程。該項(xiàng)目的投資商 集團(tuán)股份有限公 司正是抓住了這一契機(jī)，在 全面推進(jìn)中國市場之際與之聯(lián)手，攜手共同開發(fā)房地產(chǎn)與零售業(yè)市場，發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于推動我國零售業(yè)的發(fā)展；迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級；將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方雙贏的發(fā)展格局。 市場分析表明，該項(xiàng)目選址位于 市的商業(yè)中心區(qū)，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；合作雙方品牌共享優(yōu)勢，即 的品牌優(yōu)勢和開發(fā)商的良好信譽(yù)。充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場前景是比較 可觀的。 該項(xiàng)目的選址處在 市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 37 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 建議 為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，該可行性研究報(bào)告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施 該項(xiàng)目目前已與 市政府及有關(guān)職能部門簽訂了“國有土地使用權(quán)出讓合同”，建議開發(fā)商盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門辦理其他相關(guān)前期手續(xù)，以保證項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。 進(jìn)一步落實(shí)資金 該項(xiàng)目規(guī)模大，建設(shè)投資達(dá) 萬元，如此大規(guī)模的投資，勢必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在融資方面，開發(fā)商已做了大量的工作，建議開發(fā)商進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請?jiān)L問 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 38 目 錄 一、總論 ........................................................................................... 1 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) ............................................................. 1 項(xiàng)目概況 ............................................................................... 3 開發(fā)商概況 ........................................................................... 4 編制依據(jù)與研究范圍 ............................................................. 6 二、項(xiàng)目發(fā)展的必要性分析 ............................................................... 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 ............................. 7 該項(xiàng)目的發(fā)展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級 ..... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)的步伐 ......... 8 該項(xiàng)目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協(xié)作雙方 雙贏的發(fā)展格局 ..... 9 三、項(xiàng)目發(fā)展市場分析 .....................................................................10 市總體環(huán)境分析 ............................................................10 市商業(yè)環(huán)境分析 ............................................................ 11 項(xiàng)目選址分析 .......................................................................14 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 .......................................................................17 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 ...................................................18 建設(shè)條件分析 .......................................................................18 工程進(jìn)度安排 .......................................................................19 五、項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì) .....................................................................20 六、工程設(shè)計(jì)和功能要求 .................................................................20 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 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計(jì)算期估算 ..........................................................................31 銷售（經(jīng)營）收入估算 ........................................................31 總成本費(fèi)用估算 ...................................................................32 銷售稅金及附加估算 ................................................