【導(dǎo)讀】有限公司旗下專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司，該公司成立于2020年8月，盤建設(shè)，房地產(chǎn)信托咨詢等。公司在德州平原投資億元建設(shè)近60000平方米。休閑】三大主題館于一身，是吃喝玩樂“一站式”購(gòu)物天堂。主題的綜合市場(chǎng)相臨，再往北為火車站和汽車站。東面－緊鄰五金市場(chǎng)地塊，目前處在待開發(fā)階段，與本案處在同一開發(fā)階段，五金業(yè)態(tài)對(duì)本案住宅有一定影響。南面－目前是未拆遷的老居民住宅。西面－與車站路相鄰。沿平安大街車站路的萬(wàn)隆、服裝市場(chǎng)、供銷大廈目前。形成了平原目前的“金三角”商業(yè)核心，使本案的商業(yè)價(jià)值凸顯無(wú)疑。區(qū)的中軸線上，城市商業(yè)中心的地位不可取代。后平安大街道路紅線25米、車站路道路紅線15米。隸屬山東德州市，京滬鐵路大動(dòng)脈上，濟(jì)南城市群輻射下較落后的縣級(jí)城市。平原縣是濟(jì)南西北方的德州地級(jí)市下屬的一個(gè)縣城，是全國(guó)有名的“糧棉。平原縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，形成了造紙、化工、酒水飲品、糧食深加工等主導(dǎo)。消費(fèi)需求，為商業(yè)發(fā)展提供最大保障。

　　

【正文】 用感應(yīng)式 照明開關(guān)可以大量節(jié)約能源。本工程照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了低耗。 （ 5）風(fēng)機(jī)、水泵等采用變頻技術(shù)。 （ 6）其他所有設(shè)備選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國(guó)家已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品之列。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，設(shè)計(jì)選型中盡可能配臵節(jié)能性能好的產(chǎn)品，如調(diào)壓變頻電梯、變頻冷水機(jī)組、節(jié)能型燈具和光源等，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 管理節(jié)能 （ 1）采用建筑物智能化管理系統(tǒng)，由計(jì)算機(jī)根據(jù)季節(jié)氣候等變化，調(diào)整供平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 28 暖和空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)荷。公用照明 采用智能系統(tǒng)，進(jìn)行節(jié)能化管理。 （ 2）在運(yùn)營(yíng)中加強(qiáng)節(jié)能宣傳教育，制訂節(jié)能措施，根據(jù)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整設(shè)各運(yùn)行方案，以達(dá)到降低能源消耗的目的。完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 其他節(jié)能 （ 1）衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 （ 2）推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。 采取以上措施后，節(jié)能效果分析如下：通過節(jié)能綜合技術(shù)措施，在節(jié)能投資不超過建設(shè)投資 8%的前提下，達(dá)到項(xiàng)目節(jié)能 50%的目標(biāo)。 第 七 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)進(jìn)度 “新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目，從 2020 年 3 月開始進(jìn)入實(shí)施階段，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從 2020 年 3 月至 2020 年 12 月，逐步投入運(yùn)營(yíng)，計(jì)劃 2020 年全面竣工（詳見表 61）。 表 71 “平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 前 期 2020 年 8 月 2020 年 3 月 建設(shè)期 2020 年 4— 2020 年 10 月 銷售進(jìn)度 “新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2020 年 6 月，項(xiàng)目首次開盤，開盤期從 2020 年 6 月持續(xù)至 2020 年 12 月； 2020 年 10 月前 ，商業(yè)部分銷售率達(dá)到可售面積的 50％，住宅部分銷售率達(dá)到可銷售面積的 60％。 2020 年 12 月前，商業(yè)部分銷售率達(dá)到可售面積的 65％，平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 29 住宅部分銷售率達(dá)到可售面積的 80% ； 2020 年 5 月前，商業(yè)部分銷售率達(dá)到可售面積的80％，住宅部分銷售率達(dá)到可售面積的 90%。 第 八 章 項(xiàng)目投資估算 編制依據(jù) 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目控制性詳規(guī)（詳見表 7－ 1） 表 81 平原新天地項(xiàng)目控制性詳規(guī) 項(xiàng)目 總體 住宅 地下室 商鋪 建設(shè)用地（ m2） 27000 － － 總建筑面積（ m2） 55985 6485 3463 46639 容積率 － － 項(xiàng)目規(guī)劃初步方案 當(dāng)?shù)亟ㄖこ添?xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 山東省工程概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息 相似工程預(yù)、決算指標(biāo) 項(xiàng)目總投資估算 建設(shè)投資詳見表 82 表 82 建設(shè)投資匡算表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 費(fèi)用（元 /平方米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 一、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 100 2 二、建筑安裝工程費(fèi) 高層 1100，低層商鋪 800，地下 2500 3 三、配套 費(fèi) 80 元 /平方 (減免 ) 4 四、管理費(fèi) 銷售收入的 % 5 五、銷售費(fèi)用 銷售收入的 2% 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 30 6 六、財(cái)務(wù)費(fèi)用 年利率取 10％ 7 七、不可預(yù)見費(fèi)用 （前七項(xiàng)之和 )* 8 九、稅費(fèi) 銷售收入的 7％ (地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì) ) 合計(jì) 注：考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在各種系數(shù)取值時(shí)均相對(duì)客觀，以增強(qiáng)應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的能力。 土地費(fèi)用： 4914 萬(wàn)元。 總投資：土地 費(fèi)用 +建設(shè)投資 +稅費(fèi) =4914+= 萬(wàn)元。 資金籌措 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，土地費(fèi)用為 4914 萬(wàn)元，建設(shè)資金預(yù)計(jì)資金總量約為 萬(wàn)元，合計(jì)約為 萬(wàn)元，其中 5000萬(wàn)元由項(xiàng)目 開發(fā)公司 公司自有資金投入。預(yù)計(jì)預(yù)售可以實(shí)現(xiàn)回籠資金約 5000 萬(wàn)元，尚需約 3500 萬(wàn)元資金通過銀行 借款或其他途徑 解決。 第 九 章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益評(píng)價(jià) 銷售收入 根據(jù)市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目商鋪均價(jià)為 4500 元 /㎡；住宅售價(jià) 2600 元 /㎡。 表 91 “平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng) 目銷售收入情況表 項(xiàng)目名稱 面積（含公攤） 新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) 住宅銷售收入（萬(wàn)元） 商鋪銷售收入（萬(wàn)元） 合 計(jì) 注：銷售率住宅按 95%，商鋪按 85%。 利潤(rùn)分析 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 31 贏利區(qū) 虧損區(qū) 贏虧平衡點(diǎn) = 銷售率函數(shù) 成本線 項(xiàng)目 金額 總投資（萬(wàn)元） 銷售收入（萬(wàn)元） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 所得稅（萬(wàn)元） （ 地方留成部分） 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅前 利 潤(rùn)率 % 稅后 利潤(rùn)率 % 盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入 =建設(shè)開發(fā) 總 成本 盈虧平衡點(diǎn)售價(jià) *55985（ ［ ％ （平均銷售率） ］ = 盈虧平衡點(diǎn)平均售價(jià) =2810元 /平方米 即如果樓盤建成后商品房平均售價(jià)超過 2810 元 /平方米，則開發(fā)項(xiàng)目盈利 如果樓盤建成后平均售價(jià)低于 2810 元 /平方米，則開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損 成本 *（ 1+利潤(rùn)率） =銷售收入 *銷售率 利潤(rùn)率假設(shè)為零 ,銷售率為 R 公式為： =*R r=，即項(xiàng)目銷售 率達(dá)到 %，項(xiàng)目贏虧平衡。 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 32 敏感性分析 因素變化情況 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入 總投資 稅后利潤(rùn) 稅后成本利潤(rùn)率 （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） （萬(wàn)元） 銷售 價(jià)格 敏感 性分 析 基本方案 20, 13, 5, % 格下 10% 18, 13, 4, % 價(jià)格下降 5% 19, 13, 4, % 價(jià)格上升 5% 21, 13, 6, % 價(jià)格上升 10% 22, 13, 7, % 注： 假設(shè)總投資不隨銷售收入的變化而變化 社會(huì)效益 “ 平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) ”作為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可為平原經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，進(jìn)一步促進(jìn)平原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，增加第三產(chǎn)業(yè)比重。平原的商業(yè)模式還是以服裝市場(chǎng)、超市、沿街商鋪等形式為主，不能夠體現(xiàn)一個(gè)城市的商業(yè)和文化底蘊(yùn)。而“平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目的推出，將填補(bǔ)一個(gè)商業(yè)模式的空白，成為平原代表性的商 業(yè)項(xiàng)目。 “平原 新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) ”項(xiàng)目實(shí)施可以迅速促成平原商業(yè)中心的形成，改善平原的投資環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，加快平原改革開放步伐。 “平原 新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) ”項(xiàng)目的綜合開發(fā)，將很大程度上避免分散建設(shè)的弊端，有利于平原城市建設(shè)總體規(guī)劃的順利實(shí)施。 “平原 新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng) ”項(xiàng)目實(shí)施增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，由于項(xiàng)目為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模大，項(xiàng)目建成后需要大量的受過專業(yè)訓(xùn) 練的服務(wù)人員，這將為平原接受過專業(yè)技術(shù)求職者提供廣闊的就業(yè)機(jī)會(huì)平原新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山東九州臵業(yè)有限 公司 33 第 十 章 結(jié)論 平原縣“新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目，是平原縣歷史上第一個(gè)真正具有現(xiàn)代意義的 、高檔走向的城市商業(yè)綜合項(xiàng)目，其獨(dú)特項(xiàng)目定位、人本主義的功能體系，將為平原增添一道亮麗的風(fēng)景線， 且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果較好。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是 完全 可行的。 項(xiàng)目的建設(shè)將從一個(gè)方面彌補(bǔ)提升平原商業(yè)集中度、規(guī)?；蛔愕娜毕?，著力引入差別化競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)態(tài)理念，進(jìn)一步完善平原城市商業(yè)功能，為平原市消費(fèi)者提供更加豐富的選擇空間。 通過細(xì)致縝密的研究、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，認(rèn)為平原市“新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好、經(jīng)濟(jì)效益明顯，不僅提升城市商業(yè)能級(jí)，而且客觀地體現(xiàn)了投資者應(yīng)有的收益，項(xiàng)目已經(jīng)具備成熟的實(shí)施條件。 建議在項(xiàng)目具體 實(shí)施的過程中，要充分把握影響項(xiàng)目的關(guān)鍵因素，全過程、全方位、多層次地緊密跟蹤施工進(jìn)度、工程質(zhì)量、市場(chǎng)推廣、商鋪營(yíng)銷、招商等項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)和核心環(huán)節(jié)，把“新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)”塑造成為平原人心目中理想的“購(gòu)物天堂”。