【正文】 套費(fèi)包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)某市場(chǎng)價(jià)格，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算為2016萬(wàn)元。(4)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按費(fèi)率5％計(jì)列。本項(xiàng)目建設(shè)施工期為2年，不僅考慮基本預(yù)備費(fèi)，還包含漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。(5)建設(shè)期利息該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生建設(shè)投資借款18000萬(wàn)元，%，借款按照兩年建設(shè)期每年年中一次投入考慮，建設(shè)期內(nèi)支付利息。2．年度投資計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期3年。全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。（投資計(jì)劃詳見(jiàn)附錄D）3．資金籌措，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進(jìn)行籌集，資金不足部分由預(yù)售收入回投解決，企業(yè)自籌32000萬(wàn)元，預(yù)售商品房7350萬(wàn)元。銀行借款18000萬(wàn)元,%，按照年等額還本付息的償債方式。4．利息支出本項(xiàng)目利息支出是建設(shè)投資借款和建設(shè)期利息總和在還款期應(yīng)償還的當(dāng)期利息。 六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)辦〔2002〕15號(hào)文件發(fā)布的“國(guó)家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知”和《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的有關(guān)規(guī)定及國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部印發(fā)的發(fā)改投資【2006】1325號(hào)文件要求，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》的有關(guān)規(guī)定，以及項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。2．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(1)計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期3年。(2)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定參照國(guó)家關(guān)于此類(lèi)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益情況，設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅前）和行業(yè)平均投資收益率均為12%；設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅后）為10%。（二）銷(xiāo)售收入估算根據(jù)市場(chǎng)比較法，結(jié)合城市居民消費(fèi)水平和項(xiàng)目所處的地理位置及該項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)綜合分析期房均價(jià)定位5000元/m2，住宅均價(jià)定8100元/m2，商業(yè)樓房均價(jià)定為15000元/m2，地下停車(chē)場(chǎng)均價(jià)定120000元/個(gè)。項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入142863萬(wàn)元人民幣。（銷(xiāo)售收入計(jì)劃表詳見(jiàn)附錄E）（三）利潤(rùn)估算凈利潤(rùn)為銷(xiāo)售收入扣除項(xiàng)目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額。根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在第一年開(kāi)展銷(xiāo)售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成3年后全部售出。本項(xiàng)目按城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)增值稅的7%，教育費(fèi)附加為4%，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%，土地增值稅按某市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷(xiāo)售收入的1%計(jì)提，%計(jì)提。%，表明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。（利潤(rùn)估算詳見(jiàn)附錄F）（四）償債能力分析項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款18000萬(wàn)元人民幣，%，假設(shè)費(fèi)用在年中發(fā)生，按等額還本付息的方法償還。、本項(xiàng)目有很強(qiáng)的償債能力。（詳見(jiàn)附錄G）（五）財(cái)務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成?，F(xiàn)金流量表通過(guò)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，來(lái)計(jì)算投資收益率、靜態(tài)回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力?，F(xiàn)金流量表在整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中起著極其重要的作用，它是計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。該項(xiàng)目選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、及靜態(tài)投資回收期。（項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附錄H）1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，其表達(dá)式為：∑（CICO）t（1＋FIRR）t=0。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前為35%，稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20%。稅后指標(biāo)高于基準(zhǔn)收益率10%，該項(xiàng)目可行。2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，：FNPV=∑（CICO）t（1＋I(xiàn)c）t（式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量；T—計(jì)算期；Ic—行業(yè)基準(zhǔn)收益率）。稅前稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均遠(yuǎn)大于0，該項(xiàng)目可行。3．靜態(tài)投資回收期（Pt，）靜態(tài)投資回收期Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅前），Pt，=(T1)+第(T1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4l)+ （所得稅后）（式中T為項(xiàng)目各年積凈現(xiàn)金流量首次為正值的年份）。以上可以看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也遠(yuǎn)大于零，收回投資時(shí)間較短，該項(xiàng)目可行。七、不確定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上，而項(xiàng)目在未來(lái)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效果與預(yù)測(cè)的結(jié)果可能有差距，即作為決策依據(jù)的經(jīng)濟(jì)效果本身具有不確定性，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境是在不斷變化之中的，要對(duì)未來(lái)的有關(guān)參數(shù)進(jìn)行點(diǎn)估計(jì)基本上不可能。各種環(huán)境的變化都會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。為了減少投資風(fēng)險(xiǎn)，避免決策失誤，就必須對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的不確定性及項(xiàng)目對(duì)各種不確定性的承受能力進(jìn)行分析，即進(jìn)行不確定性分析[20]。（一）盈虧平衡分析該項(xiàng)目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP（Q），在不考慮銷(xiāo)售稅金及附加時(shí)：PQBEP＝F＋VQBEP即QBEP＝F/(P－V)=（）=%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。在考慮銷(xiāo)售稅金及附加時(shí)：PQBEPTQBEP＝F+VQBEP即QBEP＝F/(PVT)= （）=%，即當(dāng)普通住宅價(jià)格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（二）敏感性分析建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本等屬于預(yù)測(cè)，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對(duì)所得稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格兩項(xiàng)因素分別增加或降低5%、10%、15%，以判斷其某個(gè)因素變化對(duì)所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響的敏感程度。(敏感性分析見(jiàn)附錄I)從表中可以看出，在銷(xiāo)售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本不確定因素中，銷(xiāo)售收入為最敏感因素，它的上下波動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響相對(duì)較大，當(dāng)不確定因素向項(xiàng)目最不利方向變化15%幅度時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為10%，說(shuō)明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。（敏感性分析圖見(jiàn)附錄J）（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1．風(fēng)險(xiǎn)定性分析(1)項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過(guò)旺，因此房地產(chǎn)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，特別是2007年以來(lái)，中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率。此項(xiàng)目建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期3年，時(shí)間較長(zhǎng)，在這期間，國(guó)家可能實(shí)施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。(2)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于我國(guó)近三十年的改革開(kāi)放的發(fā)展，進(jìn)出口總額近年來(lái)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度不斷提高。在此背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將受到此次全球金融危機(jī)的影響，GDP的增速可能放緩[21]。在可能的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的風(fēng)險(xiǎn)下，房地產(chǎn)的價(jià)格將面臨較大壓力。價(jià)格的回落又將在一定程度上加大潛在消費(fèi)者的觀望態(tài)勢(shì)，因而整體市場(chǎng)的成交量也可能面臨萎縮風(fēng)險(xiǎn)[22]。本項(xiàng)目在微觀的區(qū)域市場(chǎng)層面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，企業(yè)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須做好全方位的準(zhǔn)備。(3)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金有巨額需求，資金的有效供給，是項(xiàng)目是否能夠按期竣工的根本保證。所以在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)時(shí)刻注意資金能否按時(shí)到位。項(xiàng)目總占地32000平方米，開(kāi)發(fā)建筑面積為194750萬(wàn)平方米，需要投入的資金多。在項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投入資金全部來(lái)源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問(wèn)題，資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度太大，施工將無(wú)法進(jìn)行。鋼材、混凝土等產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)和企業(yè)的管理能力將會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)[23]。(4)項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程造價(jià)和工期是本項(xiàng)目的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)之一。工程中招投標(biāo)實(shí)施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價(jià)，工程如果延期，將影響項(xiàng)目的資金回收。若按進(jìn)度實(shí)施，則各項(xiàng)許可證照辦理必須與工程進(jìn)度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝工程時(shí)間進(jìn)度、工程質(zhì)量等對(duì)該項(xiàng)目也產(chǎn)生很大的影響。2．風(fēng)險(xiǎn)防范措施 (1)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)，把握市場(chǎng)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)是否穩(wěn)健運(yùn)行。所以企業(yè)想在房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，應(yīng)建立一個(gè)完備卓有成效的銷(xiāo)售體系，保證市場(chǎng)渠道的通暢性。在占領(lǐng)市場(chǎng)的前提下，著力開(kāi)發(fā)具有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，形成產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)[24]。 (2)融資風(fēng)險(xiǎn)控制在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，具有良好的企業(yè)信用和自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的，同時(shí)也是企業(yè)在資金籌措方面的優(yōu)勢(shì)。為了能夠使項(xiàng)目順利實(shí)施，資金的順利到位是非常關(guān)鍵的，暢通的融資渠道是保障資金流、化解資金風(fēng)險(xiǎn)的前提條件，所以企業(yè)擁有良好的信用會(huì)使資金的來(lái)源、供應(yīng)量、供應(yīng)時(shí)間都會(huì)得到保障。(4)成本風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，這些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分[25]。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必需提供適銷(xiāo)對(duì)路的開(kāi)發(fā)房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，而搞好成本核算進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制，是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。八、項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià)（一）社會(huì)影響分析擬建項(xiàng)目的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)了建筑、家政服務(wù)、職業(yè)介紹、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、信息咨詢等行業(yè)快速發(fā)展，為勞動(dòng)就業(yè)提供了大量的機(jī)會(huì)，不僅吸收了大量新成長(zhǎng)勞動(dòng)力，而且吸收了部分農(nóng)業(yè)和工業(yè)轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力，減輕社會(huì)就業(yè)壓力，就業(yè)效果顯著。同時(shí)繁榮了商業(yè)、商務(wù)等服務(wù)行業(yè)，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)吸引了眾多投資包括外商投資，區(qū)域資源配置不斷深化。本項(xiàng)目本著既滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，合理利用土地資源，避免浪費(fèi)，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用。生態(tài)保護(hù)水土的差異，將極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)盒建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美，和諧的社區(qū)。（二）社會(huì)適應(yīng)性分析在國(guó)家住房制度改革等一系列方針政策逐步國(guó)策落實(shí)的環(huán)境下以及某市經(jīng)濟(jì)模塊的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，建設(shè)該項(xiàng)目能夠提高所在地區(qū)的居民居住水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納就業(yè)人員，提高就業(yè)率[25]。在一定程度上對(duì)改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會(huì)服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起了積極的作用。（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，既來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的本身，又來(lái)自于周?chē)纳鐣?huì)環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理控制的局限性以及來(lái)自于大自然的災(zāi)害等。只有通過(guò)有效合理的監(jiān)管控制風(fēng)險(xiǎn)，制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃才能對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。本項(xiàng)目是綜合建筑項(xiàng)目，建設(shè)過(guò)程中不產(chǎn)生有害物質(zhì)，對(duì)周?chē)用窦碍h(huán)境沒(méi)有危害，基本上無(wú)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析，本項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，對(duì)當(dāng)前發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、對(duì)振安區(qū)的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)都將起到促進(jìn)作用，是深受當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項(xiàng)目，其社會(huì)效益是較大的。結(jié) 論財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入142863萬(wàn)元人民幣，。項(xiàng)目投資的盈利性指標(biāo)較好，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為35%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為20%；全部投資回收期（所得稅前），全部投資回收期（所得稅后），項(xiàng)目具有較強(qiáng)投資回收能力。該項(xiàng)目具有很高的收益率，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是可行的，并將帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。1．該項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景。根據(jù)某“十二五”規(guī)劃，以后某市的房屋需求會(huì)有很大的缺口。某市具有很大的地域優(yōu)勢(shì)和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境，具有廣闊的市場(chǎng)前景。2．該項(xiàng)目擁有良好的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，可知本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是有收益的，在財(cái)務(wù)上是可行的。根據(jù)以上風(fēng)險(xiǎn)分析，表明該項(xiàng)目在具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益。因此，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有相當(dāng)強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3．該項(xiàng)目擁有良好的社會(huì)效益。隨著某市市民居住理念的逐步提升，城市擴(kuò)展規(guī)劃的實(shí)施，某的地產(chǎn)業(yè)正向新的高度邁進(jìn)，講求人性化的居住環(huán)境，對(duì)高品質(zhì)、健康、生態(tài)的住宅有了更高的要求。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)提升某市居住水平和城市品位，滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，具有很好的社會(huì)效益。參考文獻(xiàn)[1] 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