【正文】 996）；(2)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB30962008）；(3)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB18883—2002）；(4)《污水綜合排放標準》（GB897896）；(5)《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）。(5)有毒有害化學品污染建筑施工過程中一些化學產(chǎn)品的使用如汽油、防水油膏、涂膜、卷材、油漆涂料等，增加了施工中的化學傷害和對現(xiàn)場土壤和水體的污染。項目產(chǎn)生的污染物為廢水、廢氣、噪聲等，對這些污染物有相應的治理措施，可以使其做到達標排放或無害化處理。集中幾周時間，進行施工技術(shù)、崗位操作規(guī)范培訓，培訓結(jié)束后，考核合格方可上崗。2．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》[15]。(2)建安工程費本項目新建建筑工程，按照有關(guān)估算指標，結(jié)合當前市場價格水平，經(jīng)估算建筑安裝工程費合計為25005萬元人民幣。（投資計劃詳見附錄D）3．資金籌措，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進行籌集，資金不足部分由預售收入回投解決，企業(yè)自籌32000萬元，預售商品房7350萬元。（銷售收入計劃表詳見附錄E）（三）利潤估算凈利潤為銷售收入扣除項目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額?，F(xiàn)金流量表在整個財務(wù)評價過程中起著極其重要的作用，它是計算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。稅前稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值均遠大于0，該項目可行。（二）敏感性分析建設(shè)投資、銷售價格、經(jīng)營成本等屬于預測，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對所得稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率會產(chǎn)生一定的影響。價格的回落又將在一定程度上加大潛在消費者的觀望態(tài)勢，因而整體市場的成交量也可能面臨萎縮風險[22]。(4)項目的工程建設(shè)風險工程造價和工期是本項目的工程建設(shè)風險之一。為了能夠使項目順利實施，資金的順利到位是非常關(guān)鍵的，暢通的融資渠道是保障資金流、化解資金風險的前提條件，所以企業(yè)擁有良好的信用會使資金的來源、供應量、供應時間都會得到保障。生態(tài)保護水土的差異，將極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。綜上分析，本項目建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)開發(fā)政策，對當前發(fā)展地方經(jīng)濟、對振安區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)都將起到促進作用，是深受當?shù)厝嗣袢罕姎g迎的好項目，其社會效益是較大的。2．該項目擁有良好的經(jīng)濟效益。本項目的開發(fā)對提升某市居住水平和城市品位，滿足社會日益增長的消費需求，具有很好的社會效益。根據(jù)某“十二五”規(guī)劃，以后某市的房屋需求會有很大的缺口。只有通過有效合理的監(jiān)管控制風險，制定項目風險管理計劃才能對本項目進行風險控制，保證本項目的順利實施。本項目本著既滿足人們對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，合理利用土地資源，避免浪費，重視對自然資源的使用和保護，維護生態(tài)平衡。在占領(lǐng)市場的前提下，著力開發(fā)具有優(yōu)勢的產(chǎn)品，形成產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢[24]。在項目中后期開發(fā)過程中，投入資金全部來源于預售，如果預售出現(xiàn)問題，資金運轉(zhuǎn)難度太大，施工將無法進行。在此背景下，中國經(jīng)濟的發(fā)展也將受到此次全球金融危機的影響，GDP的增速可能放緩[21]。（一）盈虧平衡分析該項目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點BEP（Q），在不考慮銷售稅金及附加時：PQBEP＝F＋VQBEP即QBEP＝F/(P－V)=（）=%，即當普通住宅價格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時，達到盈虧平衡點。稅后指標高于基準收益率10%，該項目可行。（詳見附錄G）（五）財務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成。（二）銷售收入估算根據(jù)市場比較法，結(jié)合城市居民消費水平和項目所處的地理位置及該項目發(fā)展趨勢綜合分析期房均價定位5000元/m2，住宅均價定8100元/m2，商業(yè)樓房均價定為15000元/m2，地下停車場均價定120000元/個。2．年度投資計劃該項目建設(shè)期2年，銷售期3年。（二）項目總投資估算1．建設(shè)總投資項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息構(gòu)成。因此，準確、全面地進行建設(shè)項目的投資估算，是項目可行性研究乃至整個項目投資決策階段的重要任務(wù)[13]。在員工沒有正式上崗前，先進行崗前培訓；在施工工程中定期或不定期組織管理人員和工人學習、培訓。 (5)有毒有害化學品污染施工現(xiàn)場要設(shè)置專用的油漆、油料和危險化學品庫，倉庫地面和墻面要做防滲漏的特殊處理，使用和保管要專人負責，防止油料的跑、冒、滴、漏，污染水體和土壤；禁止將有毒有害廢棄物作土方回填，應交給具備資質(zhì)能力的處置單位進行處理。(4)固體廢棄物污染施工期間可能涉及到河溝填埋、土地開挖、道路修筑、管道鋪設(shè)、材料運輸、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。5．生產(chǎn)防火建筑物內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電，設(shè)有自動漏電保護裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。衛(wèi)生間采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，水箱容積符合節(jié)水要求。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震?？刂平ㄖ矬w形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風間層也有良好的保溫隔熱效果。2．采暖系統(tǒng)(1)住宅采用低溫地面輻射供暖系統(tǒng)，系統(tǒng)形式為水平式分戶獨立系統(tǒng)；(2)熱媒為60～50攝氏度溫水，由市政供暖系統(tǒng)提供。雨水直接排入市政污水管網(wǎng)。樓號戶型代號戶型建筑面積（m2）1501戶型2室2廳1衛(wèi)831502戶型1室1廳1衛(wèi)641503戶型1室1廳1衛(wèi)631504戶型1室1廳1衛(wèi)631505戶型1室1廳1衛(wèi)42（二）項目目標客戶群定位該項目的目標客戶群定位為：政府公職人員；本地到結(jié)婚年齡的青年；二次置業(yè)者；置業(yè)投資者。根據(jù)本項目的特點，分析產(chǎn)品市場接受能力，結(jié)合銷售可行性制定項目產(chǎn)品價格。(3)點式設(shè)計，居住密度大，東西向接受人群少。(4)政府出臺新規(guī)劃后，商圈的發(fā)展?jié)摿o限。2010年某市和平區(qū)商品房價格達到6898元/平方米，%，但預計未來在金廊沿線品牌公寓項目及部分高端臨河產(chǎn)品的陸續(xù)上市的帶動下，區(qū)域均價將會快速上漲，保守估計約在8000元/平左右。 (2)商品房不同用途銷售情況從銷售的商品房不同用途來看，2010年商品住宅銷售面積為1418萬平米，非住宅類產(chǎn)品最大銷售面積為網(wǎng)點的94萬平米。(3)商品房不同面積供應情況從新上市商品房不同面積來看，按照面積段來劃分，2010年某新上市商品房中，所占比例最大，%。2．土地市場供應情況土地市場某市2010年全年共推出306宗土地，%；，%，其中成交土地106宗，%，%。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)而言，最直接的就是商用物業(yè)需求面積的增加。這一市場邊界的確定，將在未來不斷的市場和政策實踐的磨合中取得統(tǒng)一。房價增長過快和市場對購房需求未能滿足這一當前市場主要矛盾仍未能妥善解決。6．城市發(fā)展模式不變，但高地價運行模式將得到抑制在2010年表現(xiàn)最為突出的城市地價高增長的狀態(tài)，可以深刻說明當前中國經(jīng)濟乃至城市發(fā)展模式高度依賴房地產(chǎn)市場。 單位：億元3．房地產(chǎn)開發(fā)投資暴增盡管2010年地價高起，%，創(chuàng)下近5年最高紀錄，%。某擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。某市政治、軍事、金融、外交機構(gòu)林立，駐有某軍區(qū)、中國人民銀行某分行、民航東北地區(qū)管理局、東北電監(jiān)會、東北鐵路局、電網(wǎng)有限公司、國家審計署駐某特派員辦事處、境外媒體常駐某新聞機構(gòu)、國土資源某局、某郵區(qū)中心局、某陸地搜救中心等中央直屬機構(gòu)，以及美國、俄羅斯、日本、韓國、朝鮮、法國駐某總領(lǐng)事館及英國簽證中心。2．項目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要市政府積極響應，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為某地方經(jīng)濟發(fā)展的增長極，財政增收的動力源，在改善居民居住條件、繁榮城市產(chǎn)業(yè)、擴大城市就業(yè)、提升城市形象等方面的作用更加凸顯。在一系列政策措施中，不乏有對整個房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠的政策措施。在建設(shè)項目周圍有即將規(guī)劃建設(shè)中的3號線地鐵的某新世紀站以及進入規(guī)劃改造的有可能成為某第三大商圈的北市旅游休閑商業(yè)區(qū)，還有規(guī)劃建設(shè)中的將云集國內(nèi)外知名銀行的金融街―和平大街，更有近在咫尺的某未來奢侈品集中地―市府廣場的恒隆廣場、卓展購物中心、新華購物中心，都將為某新世紀帶來龐大的休閑、娛樂、消費的場所。設(shè)計咨詢和設(shè)計審查都是國際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國際接軌。在當前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實意義[3]。1981年國家計劃委員會正式發(fā)布文件把可行性研究納入基本建設(shè)程序。一個項目的從未僅取決于其凈收益的大小，而且取決于其凈收益的分配。目前，可行性研究在我國已經(jīng)普遍受到重視，并取得一定成效。(5)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。在對本課題研究、設(shè)計的過程上，能夠掌握編制可行性研究報告的方法和技能，具備完成項目可行性研究報告編制的能力，增加自身實踐經(jīng)驗，以滿足未來工作對自身能力的要求。s status and development potential. In the investment estimation, the market parison is used for the project to predict the cost of the project. In the financial evaluation, according to project39。通過對開發(fā)項目的全面分析、論證、各方案比較和評價，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟上合理、經(jīng)濟效益顯著。房地產(chǎn)項目可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)決策分析過程中的重要步驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的重要依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究；財務(wù)評價；風險分析 II 沈陽市明城新世紀建設(shè)項目可行性研究報告編制The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of Shenyang Mingcheng XinshijiAbstractReal estate exploitation item involve huge investment, long of unstable affecting factors and thus big risks. Along with the disciplining of the mark and increasingly fiercer rival in this field, developers will have fewer chances to build their success on the basis of luck. Therefore decision stage in item, in order to avoid and reduce the blindness of investment, more and more real estate investors pass the possibility research Make policy to provide important basis for the investment.The feasible research is an important step in decision analysis of real estate exploitation. It is the important basis of the investment decision of real estate exploitation project. Through integrated analysis and argument, paring and evaluating every exploitation plan, it is guaranteed the technical feasibility, allowed by environment, economical rationality, remarkable economical benefit. During the real estate exploitation, to improve the feasible research can reduce the blindness of investment decision, improve the economical benefit of real estate enterprises and promote to use the ground in city reasonably, so as to make the real estate market developing healthily and being perfect constantly.In analysis of the project construction site, according to the ambient environment,through SWOT analysis,objectivly evaluate the project39。本設(shè)計題目“某市某新世紀建設(shè)項目可行性研究報告”編制，將為項目決策者提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設(shè)進程等咨詢意見。(4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。同時國家經(jīng)濟建設(shè)主管