【正文】 資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)總投資為26537萬(wàn)元，其中企業(yè)自有資金投入12000萬(wàn)元，%；申請(qǐng)銀行貸款12000萬(wàn)元，%；商品房預(yù)售、預(yù)租資金2537萬(wàn)元，%。各類(lèi)產(chǎn)品的售、租比例及面積見(jiàn)表111：產(chǎn)品銷(xiāo)售、出租結(jié)構(gòu)表表111 序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營(yíng)面積平方米686784723721441寫(xiě)字間平方米218576013114408743公寓式住宅平方米1814710018147空中別墅平方米75111007511商場(chǎng)平方米2116340846560126982停車(chē)場(chǎng)個(gè)190631203770（二）銷(xiāo)售收入的估算銷(xiāo)售方式的確定根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)、人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣及積極促銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)理念，均采用按揭貸款方式銷(xiāo)售。三、經(jīng)營(yíng)稅金的估算按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅（含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）。四、成本費(fèi)用的估算由于本項(xiàng)目是銷(xiāo)售與出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本在進(jìn)行財(cái)務(wù)估算時(shí)需要在外售和企業(yè)自營(yíng)兩部分按比例進(jìn)行分?jǐn)?。折舊與攤銷(xiāo)%，共形成固定資產(chǎn)7498萬(wàn)元,無(wú)形資產(chǎn)721萬(wàn)元。在項(xiàng)目竣工后的前兩年間，由于產(chǎn)品銷(xiāo)售和出租同時(shí)進(jìn)行，共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6866萬(wàn)元，扣除所得稅2059萬(wàn)元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)4807萬(wàn)元。敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化,分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過(guò)計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果是可行的。無(wú)論從動(dòng)態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說(shuō)明項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。從以上分析中可以得出結(jié)論，項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。詳見(jiàn)附表5。主要包括：工資及附加項(xiàng)目定員40人，年工資及附加為48萬(wàn)元。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其中商場(chǎng)的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為80%，第二年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為70%，第二年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)期正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入2931萬(wàn)元。項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)為68678平方米。每半年資金投入計(jì)劃大致安排如下：第一個(gè)半年，主要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬(wàn)元；第二個(gè)半年，主要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬(wàn)元；第三個(gè)半年，主要是主體土建圍護(hù)工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬(wàn)元；第四個(gè)半年，主要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購(gòu)，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬(wàn)元；第五個(gè)半年，主要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬(wàn)元；在整個(gè)建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬(wàn)元。本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按照上述9項(xiàng)費(fèi)用之和的5%進(jìn)行估算，總計(jì)為1254萬(wàn)元。銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。項(xiàng)目的設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)估算額為2589萬(wàn)元，其中設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)為2354萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)按購(gòu)置費(fèi)的10%估算，估算額為235萬(wàn)元。前期工程費(fèi)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目工程量的大小、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金的到位情況，該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2006年5月， 2008年10月竣工。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方面的工作。董事會(huì)總經(jīng)理銷(xiāo)售部物業(yè)部財(cái)務(wù)部工程部合同審算部行政人事部規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)下圖。三、消防設(shè)施（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687》（2001年修訂版）和各專(zhuān)業(yè)提供的有關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。二、安全設(shè)施本項(xiàng)目是高檔寫(xiě)字樓、公寓式住宅和商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此作好安全保衛(wèi)工作十分重要。采取必要的綠化、美化措施，選擇種植降塵、吸收好及降噪效果明顯的樹(shù)種。施工期廢水污染防治措施施工期的廢水主要有施工人員的生活廢水、建筑廢水和清洗設(shè)備廢水。在生活間中采用較先進(jìn)的節(jié)水器具。能源選擇應(yīng)貫徹國(guó)家能源方針和因地制宜的原則。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機(jī)機(jī)械通風(fēng)。有線電視信號(hào)由市政管網(wǎng)引入。本項(xiàng)目主要建筑工程指標(biāo)見(jiàn)表42：項(xiàng)目建筑內(nèi)容及工程表表42項(xiàng)目名稱(chēng)平面功能層 數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（㎡）地下二層地下停車(chē)場(chǎng)（180車(chē)位)六級(jí)物資設(shè)備用房一層地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層一四層裙房商業(yè)建筑地上四層20五二十六層公寓式住宅、辦公寫(xiě)字間二十二層屋頂層設(shè)備間一層輔助工程項(xiàng)目將在樓外設(shè)置臺(tái)階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺(tái)階設(shè)置綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施，并設(shè)少量地面停車(chē)位。建筑與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑之一。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計(jì)上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹(shù)立商、住、辦公中心新形象。需要在國(guó)內(nèi)、國(guó)際選購(gòu)的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運(yùn)至沈陽(yáng)，選購(gòu)訂貨方便。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類(lèi)文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、**中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院、沈陽(yáng)市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣場(chǎng)、興華廣場(chǎng)、勞動(dòng)公園等遍布周邊，而且其他如圖書(shū)館、電影院、書(shū)店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。使本項(xiàng)目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢(shì)更加突出。擬施工場(chǎng)地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。②中砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。媒體組合為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。購(gòu)買(mǎi)行為分析針對(duì)購(gòu)買(mǎi)公寓式住宅的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購(gòu)買(mǎi)因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶(hù)群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。與該項(xiàng)目同在鐵西區(qū)的博潤(rùn)大廈，自04年以來(lái)銷(xiāo)售率為67％。公寓式住宅據(jù)了解，沈陽(yáng)目前已經(jīng)確定的公寓式住宅項(xiàng)目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤(rùn)大廈和天寶國(guó)際兩座高層公寓式住宅。公寓式住宅公寓式住宅主要面對(duì)的客戶(hù)群是高級(jí)“白領(lǐng)”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)3500多戶(hù)，其中規(guī)模以上企業(yè)357戶(hù)。四、市場(chǎng)供求分析（一）需求方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬(wàn)人口，是沈陽(yáng)人口最多的區(qū)。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處于建設(shè)中路和興華路兩條主要干道的交匯點(diǎn)，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項(xiàng)目（鐵西百貨、大連商場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項(xiàng)目（博潤(rùn)大廈、魯爾大廈、榮達(dá)大廈）、中擋住宅商品房項(xiàng)目（千緣國(guó)際、東環(huán)國(guó)際、雍添金園、富云花都）較多。今年春江花月、萬(wàn)熹綠景等更多項(xiàng)目的“登臺(tái)亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖財(cái)富中心（寫(xiě)字樓部分）沈陽(yáng)市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)） 出售: ￥8300/平5皇姑區(qū)**大廈黃河大街105號(hào) 租金：￥1000/平/年 6皇姑區(qū)麗陽(yáng)商務(wù)大廈皇姑區(qū)黃河大街104—1號(hào)出售：￥6500/平（均價(jià)） 出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛(ài)都國(guó)際建設(shè)東路70號(hào)出售： ￥4700/平（均價(jià)）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)出售：￥4800/平（均價(jià)）沈陽(yáng)高檔精裝住宅及公寓式住宅價(jià)格情況表表22序號(hào)樓盤(pán)區(qū)域地址建筑形態(tài)戶(hù)型戶(hù)型特點(diǎn)面積(㎡)2004銷(xiāo)售價(jià)格㎡/元2005銷(xiāo)售價(jià)格㎡/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號(hào)26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝 111 222 322 422以100㎡以上大戶(hù)型為主，其余20％左右為70－100㎡ 起價(jià):8200元 均價(jià):9400元起價(jià):8300元 均價(jià):9500元2SR新城渾南新區(qū)點(diǎn)式高層住宅群體，地下一層高層 221 322自120㎡起大戶(hù)型129142 158184精裝6000元10000元3950()+20 3950()+15 4150()+40 4200()+503沈陽(yáng)財(cái)富中心沈河區(qū)團(tuán)結(jié)路55號(hào)高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65％以50－78㎡小戶(hù)型為主未開(kāi)盤(pán)6200+50/層(18層以下) +100/層 (18層以上 ) 南北朝向差500元/㎡4博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)1棟塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶(hù)型51794700起價(jià)5700(均價(jià)) 5300 起價(jià)（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著近幾年鐵西棚戶(hù)區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽(yáng)大型居住區(qū)域。2005年沈陽(yáng)市竣工量363萬(wàn)平方米，從中可以看出，全市當(dāng)年的增量房供應(yīng)不足。國(guó)家對(duì)振興東北提出的各項(xiàng)優(yōu)惠措施，以及沈陽(yáng)和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為該項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。這個(gè)良好的形勢(shì)，也給沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限的生機(jī)與活力。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，多條公交線路過(guò)此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。（六）建設(shè)內(nèi)容根據(jù)初步設(shè)計(jì)，將該項(xiàng)目定位為集公寓式住宅、SOHO寫(xiě)字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標(biāo)志性建筑。公司已開(kāi)發(fā)完畢的有上海和玉苑居住小區(qū)，以及正處于開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的上海長(zhǎng)風(fēng)4B地塊建設(shè)（項(xiàng)目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項(xiàng)目，公司擁有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋銷(xiāo)售及物業(yè)管理。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶(hù)的速度增加，目前鐵西新區(qū)的寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿足各類(lèi)公司日益增長(zhǎng)的需要。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標(biāo)志性建筑。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽(yáng)已上市和在建的公寓式住宅類(lèi)產(chǎn)品總數(shù)超過(guò)40個(gè)，隨著產(chǎn)品大量進(jìn)入市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，差異化競(jìng)爭(zhēng)的局面正逐步形成。這些政策的出臺(tái)，在一定程度上遏制了目前房地產(chǎn)過(guò)熱的局面，特別是普通住宅對(duì)建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。鐵西新區(qū)位于沈陽(yáng)市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬(wàn)人（沈陽(yáng)目前人口最多的區(qū)）。%，；% 。另外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完成了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。鐵西市場(chǎng)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)。（二） 絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項(xiàng)目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽(yáng)地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯點(diǎn)，與地鐵鐵西廣場(chǎng)樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號(hào)線鐵西廣場(chǎng)段今年4月已開(kāi)工建設(shè)）。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，將會(huì)不斷吸引于洪區(qū)的消費(fèi)人群來(lái)鐵西購(gòu)物。可見(jiàn)對(duì)公寓式住宅有很大的需求空間。預(yù)計(jì)未來(lái)三年，沈陽(yáng)的大中型商場(chǎng)將以每年10％速度遞增，條件好的商業(yè)公建銷(xiāo)售率將達(dá)到100％，相對(duì)差的地方將達(dá)到60％以上。在對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)分析中不難看出，類(lèi)似樓盤(pán)其價(jià)位在4000～6000元/平方米范圍內(nèi)。完美工作生活理念—3P（Perfect）：1P—完美的星級(jí)酒店式服務(wù)2P—完美的地理位置3P—完美的智能化的辦公環(huán)境在推廣的過(guò)程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn) 。有針對(duì)性的銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)A、基本要求：要讓自己被客戶(hù)所認(rèn)可銷(xiāo)售人員的自身形象注重個(gè)人的修養(yǎng)鍛煉個(gè)人的主動(dòng)交際能力B、銷(xiāo)售技巧方面的鍛煉信心的確立。而且對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明，通過(guò)電視媒體獲取樓盤(pán)信息的消費(fèi)者在逐漸上升。北臨建設(shè)中路，東臨興華南街，南起小五路，西面以樂(lè)工二街為界，緊鄰鐵西廣場(chǎng)，處于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶核心位置，是一處完整的獨(dú)立街區(qū)。～。周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目擬用地位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，北部緊靠鐵西廣場(chǎng)，其周邊地區(qū)均規(guī)劃為商務(wù)金融服