【正文】 資金籌措該項目建設(shè)總投資為26537萬元，其中企業(yè)自有資金投入12000萬元，%；申請銀行貸款12000萬元，%；商品房預(yù)售、預(yù)租資金2537萬元，%。各類產(chǎn)品的售、租比例及面積見表111：產(chǎn)品銷售、出租結(jié)構(gòu)表表111 序號產(chǎn)品名稱單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營面積平方米686784723721441寫字間平方米218576013114408743公寓式住宅平方米1814710018147空中別墅平方米75111007511商場平方米2116340846560126982停車場個190631203770（二）銷售收入的估算銷售方式的確定根據(jù)項目產(chǎn)品的不同特點、人們的購買習(xí)慣及積極促銷的經(jīng)營理念，均采用按揭貸款方式銷售。三、經(jīng)營稅金的估算按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營業(yè)稅（含城市維護建設(shè)稅和教育費附加）。四、成本費用的估算由于本項目是銷售與出租兩種經(jīng)營方式，項目開發(fā)產(chǎn)品成本在進行財務(wù)估算時需要在外售和企業(yè)自營兩部分按比例進行分?jǐn)偂Ｕ叟f與攤銷%，共形成固定資產(chǎn)7498萬元,無形資產(chǎn)721萬元。在項目竣工后的前兩年間，由于產(chǎn)品銷售和出租同時進行，共實現(xiàn)利潤6866萬元，扣除所得稅2059萬元后，可實現(xiàn)稅后利潤4807萬元。敏感性分析是通過預(yù)計項目不確定因素發(fā)生的變化,分析對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響；通過計算這些因素的影響程度，判斷項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定因素。該項目財務(wù)分析結(jié)果是可行的。無論從動態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說明項目有較強的盈利能力。從以上分析中可以得出結(jié)論，項目有較強的償債能力。詳見附表5。主要包括：工資及附加項目定員40人，年工資及附加為48萬元。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其中商場的出租率項目運營后第一年設(shè)定為80%，第二年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項目運營后第一年設(shè)定為70%，第二年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計在經(jīng)營期正常年可實現(xiàn)租金收入2931萬元。項目可經(jīng)營面積總計為68678平方米。每半年資金投入計劃大致安排如下：第一個半年，主要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬元；第二個半年，主要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第三個半年，主要是主體土建圍護工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬元；第四個半年，主要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第五個半年，主要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬元；在整個建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬元。本項目基本預(yù)備費按照上述9項費用之和的5%進行估算，總計為1254萬元。銷售費用銷售費用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。項目的設(shè)備購置及安裝費估算額為2589萬元，其中設(shè)備的購置費為2354萬元，設(shè)備安裝費按購置費的10%估算，估算額為235萬元。前期工程費項目的前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。第九章 項目實施進度一、建設(shè)工期根據(jù)項目工程量的大小、建設(shè)特點及建設(shè)資金的到位情況，該項目計劃開工時間為2006年5月， 2008年10月竣工。規(guī)劃設(shè)計部負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部商業(yè)項目運營設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃等方面的工作。董事會總經(jīng)理銷售部物業(yè)部財務(wù)部工程部合同審算部行政人事部規(guī)劃設(shè)計部組織機構(gòu)見下圖。三、消防設(shè)施（一）消防設(shè)計依據(jù) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ1687》（2001年修訂版）和各專業(yè)提供的有關(guān)要求進行設(shè)計。二、安全設(shè)施本項目是高檔寫字樓、公寓式住宅和商業(yè)綜合開發(fā)項目，因此作好安全保衛(wèi)工作十分重要。采取必要的綠化、美化措施，選擇種植降塵、吸收好及降噪效果明顯的樹種。施工期廢水污染防治措施施工期的廢水主要有施工人員的生活廢水、建筑廢水和清洗設(shè)備廢水。在生活間中采用較先進的節(jié)水器具。能源選擇應(yīng)貫徹國家能源方針和因地制宜的原則。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機機械通風(fēng)。有線電視信號由市政管網(wǎng)引入。本項目主要建筑工程指標(biāo)見表42：項目建筑內(nèi)容及工程表表42項目名稱平面功能層 數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（㎡）地下二層地下停車場（180車位)六級物資設(shè)備用房一層地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層一四層裙房商業(yè)建筑地上四層20五二十六層公寓式住宅、辦公寫字間二十二層屋頂層設(shè)備間一層輔助工程項目將在樓外設(shè)置臺階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺階設(shè)置綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施，并設(shè)少量地面停車位。建筑與城市的協(xié)調(diào)項目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽市的標(biāo)志性建筑之一。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購物、休閑、娛樂設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹立商、住、辦公中心新形象。需要在國內(nèi)、國際選購的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運至沈陽，選購訂貨方便。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽工業(yè)大學(xué)、**中醫(yī)學(xué)會醫(yī)院、沈陽市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣場、興華廣場、勞動公園等遍布周邊，而且其他如圖書館、電影院、書店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。使本項目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢更加突出。擬施工場地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。②中砂：黃褐色，以長石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。派發(fā)：將其作為一種媒體是因為與其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費者。媒體組合為達到刺激目標(biāo)客戶群對項目提高關(guān)注度實現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達率的缺陷。購買行為分析針對購買公寓式住宅的消費人群進行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場的主要競爭對手。與該項目同在鐵西區(qū)的博潤大廈，自04年以來銷售率為67％。公寓式住宅據(jù)了解，沈陽目前已經(jīng)確定的公寓式住宅項目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤大廈和天寶國際兩座高層公寓式住宅。公寓式住宅公寓式住宅主要面對的客戶群是高級“白領(lǐng)”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)3500多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)357戶。四、市場供求分析（一）需求方面分析商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬人口，是沈陽人口最多的區(qū)。三、項目競爭優(yōu)勢分析本項目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處于建設(shè)中路和興華路兩條主要干道的交匯點，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項目（鐵西百貨、大連商場、世紀(jì)華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項目（博潤大廈、魯爾大廈、榮達大廈）、中擋住宅商品房項目（千緣國際、東環(huán)國際、雍添金園、富云花都）較多。今年春江花月、萬熹綠景等更多項目的“登臺亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖財富中心（寫字樓部分）沈陽市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)） 出售: ￥8300/平5皇姑區(qū)**大廈黃河大街105號 租金：￥1000/平/年 6皇姑區(qū)麗陽商務(wù)大廈皇姑區(qū)黃河大街104—1號出售：￥6500/平（均價） 出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛都國際建設(shè)東路70號出售： ￥4700/平（均價）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號出售：￥4800/平（均價）沈陽高檔精裝住宅及公寓式住宅價格情況表表22序號樓盤區(qū)域地址建筑形態(tài)戶型戶型特點面積(㎡)2004銷售價格㎡/元2005銷售價格㎡/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝 111 222 322 422以100㎡以上大戶型為主，其余20％左右為70－100㎡ 起價:8200元 均價:9400元起價:8300元 均價:9500元2SR新城渾南新區(qū)點式高層住宅群體，地下一層高層 221 322自120㎡起大戶型129142 158184精裝6000元10000元3950()+20 3950()+15 4150()+40 4200()+503沈陽財富中心沈河區(qū)團結(jié)路55號高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65％以50－78㎡小戶型為主未開盤6200+50/層(18層以下) +100/層 (18層以上 ) 南北朝向差500元/㎡4博潤大廈鐵西區(qū)北二東路17號1棟塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶型51794700起價5700(均價) 5300 起價（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著近幾年鐵西棚戶區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽大型居住區(qū)域。2005年沈陽市竣工量363萬平方米，從中可以看出，全市當(dāng)年的增量房供應(yīng)不足。國家對振興東北提出的各項優(yōu)惠措施，以及沈陽和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢，為該項目的成功運營創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。這個良好的形勢，也給沈陽房地產(chǎn)市場帶來無限的生機與活力。本項目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號線和5號線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達，多條公交線路過此地，并在附近設(shè)有站點，出行十分方便。（六）建設(shè)內(nèi)容根據(jù)初步設(shè)計，將該項目定位為集公寓式住宅、SOHO寫字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標(biāo)志性建筑。公司已開發(fā)完畢的有上海和玉苑居住小區(qū)，以及正處于開發(fā)和經(jīng)營中的上海長風(fēng)4B地塊建設(shè)（項目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項目，公司擁有良好的經(jīng)營業(yè)績以及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，房屋銷售及物業(yè)管理。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶的速度增加，目前鐵西新區(qū)的寫字樓已經(jīng)不能滿足各類公司日益增長的需要。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標(biāo)志性建筑。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽已上市和在建的公寓式住宅類產(chǎn)品總數(shù)超過40個，隨著產(chǎn)品大量進入市場、競爭將不斷加劇，差異化競爭的局面正逐步形成。這些政策的出臺，在一定程度上遏制了目前房地產(chǎn)過熱的局面，特別是普通住宅對建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場的運作。鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。%，；% 。另外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完成了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。鐵西市場已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點。（二） 絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽地鐵1號線和地鐵5號線交匯點，與地鐵鐵西廣場樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號線鐵西廣場段今年4月已開工建設(shè)）。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，將會不斷吸引于洪區(qū)的消費人群來鐵西購物?？梢妼⑹阶≌泻艽蟮男枨罂臻g。預(yù)計未來三年，沈陽的大中型商場將以每年10％速度遞增，條件好的商業(yè)公建銷售率將達到100％，相對差的地方將達到60％以上。在對本項目周邊地區(qū)分析中不難看出，類似樓盤其價位在4000～6000元/平方米范圍內(nèi)。完美工作生活理念—3P（Perfect）：1P—完美的星級酒店式服務(wù)2P—完美的地理位置3P—完美的智能化的辦公環(huán)境在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優(yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點 。有針對性的銷售技巧培訓(xùn)A、基本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可銷售人員的自身形象注重個人的修養(yǎng)鍛煉個人的主動交際能力B、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立。而且對其他項目的跟蹤調(diào)查表明，通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者在逐漸上升。北臨建設(shè)中路，東臨興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界，緊鄰鐵西廣場，處于沈陽市鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶核心位置，是一處完整的獨立街區(qū)?！Ｖ苓吔ㄖ锱c環(huán)境條件項目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，北部緊靠鐵西廣場，其周邊地區(qū)均規(guī)劃為商務(wù)金融服