【正文】 與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽(yáng)市的標(biāo)志性建筑之一。商業(yè)主入口布置在兩條主干道交匯處的廣場(chǎng)處，次要出入口分設(shè)在建筑北側(cè)、西側(cè)及西南側(cè)，公寓入口設(shè)于建筑南側(cè)，辦公寫(xiě)字間入口設(shè)于建筑西側(cè)，地下汽車(chē)庫(kù)出入口設(shè)于建筑的西南側(cè)。本項(xiàng)目主要建筑工程指標(biāo)見(jiàn)表42：項(xiàng)目建筑內(nèi)容及工程表表42項(xiàng)目名稱平面功能層 數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（㎡）地下二層地下停車(chē)場(chǎng)（180車(chē)位)六級(jí)物資設(shè)備用房一層地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層一四層裙房商業(yè)建筑地上四層20五二十六層公寓式住宅、辦公寫(xiě)字間二十二層屋頂層設(shè)備間一層輔助工程項(xiàng)目將在樓外設(shè)置臺(tái)階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺(tái)階設(shè)置綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施，并設(shè)少量地面停車(chē)位。商場(chǎng)部分設(shè)自動(dòng)扶梯2部。有線電視信號(hào)由市政管網(wǎng)引入。排水系統(tǒng)●雨水建筑物雨水及其它廢水排至室外雨水管網(wǎng)。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機(jī)機(jī)械通風(fēng)。換熱設(shè)備選用三臺(tái)板式換熱機(jī)組，商場(chǎng)、辦公樓及公寓式住宅樓各設(shè)一臺(tái)，不設(shè)備用。能源選擇應(yīng)貫徹國(guó)家能源方針和因地制宜的原則?！袼遣糠止⑹阶≌娃k公寫(xiě)字間連接呈方形錯(cuò)落排列，提供良好的采光和通風(fēng)。在生活間中采用較先進(jìn)的節(jié)水器具。這種影響一般是暫時(shí)、可逆的，施工結(jié)束即會(huì)消失。施工期廢水污染防治措施施工期的廢水主要有施工人員的生活廢水、建筑廢水和清洗設(shè)備廢水。（二）運(yùn)營(yíng)期環(huán)境保護(hù)措施廢水污染防治措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水主要是辦公人員的生活污水，不含有毒有害物質(zhì)，可直接通過(guò)生活污水管道集中排放。采取必要的綠化、美化措施，選擇種植降塵、吸收好及降噪效果明顯的樹(shù)種。第七章 安全與消防一、危害因素及危害程度分析（一）主要隱患部位項(xiàng)目在施工期間，由于場(chǎng)地狹小，特別是西部和南部，與相鄰建筑距離較近，各樓層的外墻施工和裝修等處是安全防范的重點(diǎn)部位。二、安全設(shè)施本項(xiàng)目是高檔寫(xiě)字樓、公寓式住宅和商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此作好安全保衛(wèi)工作十分重要。運(yùn)營(yíng)時(shí)期：，對(duì)樓道、樓間等公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控。三、消防設(shè)施（一）消防設(shè)計(jì)依據(jù) 嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ1687》（2001年修訂版）和各專業(yè)提供的有關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。建筑內(nèi)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警裝置和自動(dòng)噴灑等消防裝置，地下室設(shè)消火栓，在首層設(shè)消防控制室，并設(shè)置直接對(duì)外安全出口。董事會(huì)總經(jīng)理銷(xiāo)售部物業(yè)部財(cái)務(wù)部工程部合同審算部行政人事部規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)下圖。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)公司的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方面的工作。：管理人員3人。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期根據(jù)項(xiàng)目工程量的大小、建設(shè)特點(diǎn)及建設(shè)資金的到位情況，該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2006年5月， 2008年10月竣工。43項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表2006年2007年567891011121234567臨建工程、基礎(chǔ)工程施工主體土建結(jié)構(gòu)工程主體土建圍護(hù)工程2007年2008年8910111212345678910主體土建圍護(hù)工程室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)備采購(gòu)安裝工程配套工程施工竣工驗(yàn)收****咨詢有限公司 76第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算依據(jù)●《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》●2001年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》●2001年《**省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》●2001年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊(cè)●沈陽(yáng)華新國(guó)際工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司所作初步設(shè)計(jì)方案●委托方提供的其他相關(guān)資料（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。前期工程費(fèi)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。本項(xiàng)目總建筑面積74511平方米，其中，地上部分建筑面積63511平方米，地下部分建筑面積11000平方米。項(xiàng)目的設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)估算額為2589萬(wàn)元，其中設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)為2354萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)按購(gòu)置費(fèi)的10%估算，估算額為235萬(wàn)元。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表表104 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目金 額 估算說(shuō)明1工程施工監(jiān)理費(fèi)125 　2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13 　3房屋測(cè)繪費(fèi)18 　4商品房銷(xiāo)售許可證10 　5交易手續(xù)費(fèi)30 　　合計(jì)196 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表表105 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1供電工程482 　2供水工程82 含消防噴淋3弱電工程304 　4排水工程60 　5消防工程80 　6綠化工程14 　7道路廣場(chǎng)30 　8環(huán)衛(wèi)設(shè)施6 　9路燈工程60 　　合計(jì)1022 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。其中市政公用設(shè)施配套費(fèi)按沈陽(yáng)市有關(guān)規(guī)定為108元/平方米，估算額為837萬(wàn)元；電力工程配套費(fèi)按省有關(guān)規(guī)定，90元/平方米，估算額為671萬(wàn)元。本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按照上述9項(xiàng)費(fèi)用之和的5%進(jìn)行估算，總計(jì)為1254萬(wàn)元。（四）項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。每半年資金投入計(jì)劃大致安排如下：第一個(gè)半年，主要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬(wàn)元；第二個(gè)半年，主要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬(wàn)元；第三個(gè)半年，主要是主體土建圍護(hù)工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬(wàn)元；第四個(gè)半年，主要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購(gòu)，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬(wàn)元；第五個(gè)半年，主要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬(wàn)元；在整個(gè)建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬(wàn)元。投資計(jì)劃與資金籌措表表107號(hào) 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)121項(xiàng)目總投資26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 開(kāi)發(fā)建設(shè)資金26325 7897 4738 5002 4738 3949 　經(jīng)營(yíng)資金212 　　　　　212 2資金籌措26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 資本金12000 3597 2138 2302 2338 1624 　銀行貸款12000 4300 2600 2700 2400 　　本金11186 4235 2430 2449 2072 　　貸款利息814 65 170 251 328 　　預(yù)售收入2537 　　　　2325 212 預(yù)租收入　　　　　　　其他收入　　　　　　　第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄒ唬╉?xiàng)目的計(jì)算期，為準(zhǔn)確、方便地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。項(xiàng)目可經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)為68678平方米。遵照穩(wěn)健原則，產(chǎn)品的銷(xiāo)售期設(shè)定為四年，各年的銷(xiāo)售進(jìn)度為：第一年（ ～）,各類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例為30%；第二年（ ～）,各類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例為30%；第三年（ ～）,各類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例為25%；第四年（ ～）,各類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例為15%。其中商場(chǎng)的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為80%，第二年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后第一年設(shè)定為70%，第二年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)期正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入2931萬(wàn)元。出租部分還應(yīng)按照出租收入繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。（一）外銷(xiāo)開(kāi)發(fā)成本根據(jù)建筑面積在銷(xiāo)售與出租兩部分所占比例，%，開(kāi)發(fā)成本為18106萬(wàn)元。主要包括：工資及附加項(xiàng)目定員40人，年工資及附加為48萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)折舊年限為20年，殘值率為5%。詳見(jiàn)附表5。詳見(jiàn)附表6六、盈利能力分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量從全投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=7000萬(wàn)元（Ic=10%） 投資回收期Pt年（含建設(shè)期）= 詳見(jiàn)附表7從資本金投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=120% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=10015萬(wàn)元（Ic=10%） 詳見(jiàn)附表8（二）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率===%七、償債能力分析項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款12000萬(wàn)元（其中貸款本金11186萬(wàn)元，利息814萬(wàn)元），%，(含建設(shè)期)。從以上分析中可以得出結(jié)論，項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。假定各因素的變動(dòng)程度均為10%，其結(jié)果見(jiàn)表114。無(wú)論從動(dòng)態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說(shuō)明項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。國(guó)家先后出臺(tái)了“國(guó)八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果是可行的。但是，無(wú)論哪種不利情況出現(xiàn)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)均高于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化,分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過(guò)計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。（實(shí)質(zhì)上包括以產(chǎn)品銷(xiāo)售后可以補(bǔ)償?shù)淖杂匈Y金投資，首先用于償還銀行貸款）詳見(jiàn)表112。在項(xiàng)目竣工后的前兩年間，由于產(chǎn)品銷(xiāo)售和出租同時(shí)進(jìn)行，共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6866萬(wàn)元，扣除所得稅2059萬(wàn)元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)4807萬(wàn)元。無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)年限為10年，年攤銷(xiāo)額為72萬(wàn)元。折舊與攤銷(xiāo)%，共形成固定資產(chǎn)7498萬(wàn)元,無(wú)形資產(chǎn)721萬(wàn)元。（二）自營(yíng)部分的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目自營(yíng)（出租部分）期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要包括工資、修理費(fèi)、折舊、攤銷(xiāo)、和管理費(fèi)用等。四、成本費(fèi)用的估算由于本項(xiàng)目是銷(xiāo)售與出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本在進(jìn)行財(cái)務(wù)估算時(shí)需要在外售和企業(yè)自營(yíng)兩部分按比例進(jìn)行分?jǐn)?。?xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)稅金及附加161萬(wàn)元，其中實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅147萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅10萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加4萬(wàn)元。三、經(jīng)營(yíng)稅金的估算按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅（含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）。其中，第一年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入9103萬(wàn)元；第二年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入9103萬(wàn)元；第三年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入7586萬(wàn)元；第四年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入4552萬(wàn)元。各類(lèi)產(chǎn)品的售、租比例及面積見(jiàn)表111：產(chǎn)品銷(xiāo)售、出租結(jié)構(gòu)表表111 序號(hào)產(chǎn)品名稱單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營(yíng)面積平方米686784723721441寫(xiě)字間平方米218576013114408743公寓式住宅平方米1814710018147空中別墅平方米75111007511商場(chǎng)平方米2116340846560126982停車(chē)場(chǎng)個(gè)190631203770（二）銷(xiāo)售收入的估算銷(xiāo)售方式的確定根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)、人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣及積極促銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)理念，均采用按揭貸款方式銷(xiāo)售。二、經(jīng)營(yíng)收入的估算（一）產(chǎn)品售、租比例的劃分本項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要有寫(xiě)字間、公寓式住宅、空中別墅、商場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)。投資使用計(jì)劃詳見(jiàn)表107及附表3（二）資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)總投資為26537萬(wàn)元，其中企業(yè)自有資金投入12000萬(wàn)元，%；申請(qǐng)銀行貸款12000萬(wàn)元，%；商品房預(yù)售、預(yù)租資