【正文】 單位：萬元序 號項(xiàng) 目金 額 估算說明1市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)837 　2電力工程配套費(fèi)671 　3供水工程費(fèi)62 　4供暖工程外配套費(fèi)450 　5煤氣工程50 　6電視工程50 　7墻體改造基金60 　8維修基金400 　9白蟻防治費(fèi)12 　10氣象檢測費(fèi)7 　11環(huán)衛(wèi)服務(wù)費(fèi)50 　12散裝水泥費(fèi)7 　　 合計2655 　基本預(yù)備費(fèi)考慮到項(xiàng)目實(shí)施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按照上述9項(xiàng)費(fèi)用之和的5%進(jìn)行估算，總計為1254萬元。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為26325萬元，詳見附表2。（三）經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指項(xiàng)目建成后，建設(shè)單位用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。本項(xiàng)目經(jīng)營資金為212萬元。（四）項(xiàng)目建設(shè)總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。項(xiàng)目建設(shè)總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金 =26325+212 =26537萬元項(xiàng)目建設(shè)總投資估算詳見附表1。二、投資使用計劃與資金籌措（一）投資使用計劃，即從2006年5月2008年10月。建設(shè)資金主要依據(jù)工程進(jìn)度按季度投入。每半年資金投入計劃大致安排如下：第一個半年，主要是主體基礎(chǔ)工程施工，按建設(shè)資金的30%投入，投入資金7897萬元；第二個半年，主要是主體土建結(jié)構(gòu)工程施工，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第三個半年，主要是主體土建圍護(hù)工程、部分室內(nèi)裝飾工程施工，按建設(shè)資金的19%投入，投入資金5002萬元；第四個半年，主要是室內(nèi)外裝飾工程施工及設(shè)備采購，按建設(shè)資金的18%投入，投入資金4738萬元；第五個半年，主要是設(shè)備安裝及外部配套工程及工程竣工前的總決算，按建設(shè)資金的15%投入，投入資金3949萬元；在整個建設(shè)期共投入建設(shè)資金26325萬元。在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營期后需投入運(yùn)營資金212萬元。投資使用計劃詳見表107及附表3（二）資金籌措該項(xiàng)目建設(shè)總投資為26537萬元，其中企業(yè)自有資金投入12000萬元，%；申請銀行貸款12000萬元，%；商品房預(yù)售、預(yù)租資金2537萬元，%。資金的籌措詳見表107。投資計劃與資金籌措表表107號 單位：萬元序 號項(xiàng) 目合 計121項(xiàng)目總投資26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 開發(fā)建設(shè)資金26325 7897 4738 5002 4738 3949 　經(jīng)營資金212 　　　　　212 2資金籌措26537 7897 4738 5002 4738 3949 212 資本金12000 3597 2138 2302 2338 1624 　銀行貸款12000 4300 2600 2700 2400 　　本金11186 4235 2430 2449 2072 　　貸款利息814 65 170 251 328 　　預(yù)售收入2537 　　　　2325 212 預(yù)租收入　　　　　　　其他收入　　　　　　　第十一章 財務(wù)評價一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選?。ㄒ唬╉?xiàng)目的計算期，為準(zhǔn)確、方便地進(jìn)行財務(wù)分析。（二）稅費(fèi)營業(yè)稅：稅率5%城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅：稅率7%（以營業(yè)稅為稅基）教育費(fèi)附加：稅率3%（以營業(yè)稅為稅基）土地增值稅：按銷售收入的1%計提企業(yè)所得稅：稅率30%（享受合資企業(yè)優(yōu)惠政策）（三）利率%（四）財務(wù)基準(zhǔn)收益率（IC）根據(jù)目前的銀行貸款利率，結(jié)合投資者的經(jīng)營預(yù)期，項(xiàng)目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%。二、經(jīng)營收入的估算（一）產(chǎn)品售、租比例的劃分本項(xiàng)目所經(jīng)營的產(chǎn)品主要有寫字間、公寓式住宅、空中別墅、商場和停車場。上述產(chǎn)品中中公寓式住宅和空中別墅將全部出售，寫字間、商場和停車場均按一定比例銷售，其余部分出租。項(xiàng)目可經(jīng)營面積總計為68678平方米。其中出售面積為47237平方米，%；出租面積為21441平方米，%。各類產(chǎn)品的售、租比例及面積見表111：產(chǎn)品銷售、出租結(jié)構(gòu)表表111 序號產(chǎn)品名稱單位數(shù)量出售出租比例（%）數(shù)量比例（%）數(shù)量1可經(jīng)營面積平方米686784723721441寫字間平方米218576013114408743公寓式住宅平方米1814710018147空中別墅平方米75111007511商場平方米2116340846560126982停車場個190631203770（二）銷售收入的估算銷售方式的確定根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品的不同特點(diǎn)、人們的購買習(xí)慣及積極促銷的經(jīng)營理念，均采用按揭貸款方式銷售。銷售進(jìn)度安排在項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完工并取得銷售許可的前提下，項(xiàng)目即進(jìn)入產(chǎn)品銷售階段，這一時間大致在項(xiàng)目開工的半年后。遵照穩(wěn)健原則，產(chǎn)品的銷售期設(shè)定為四年，各年的銷售進(jìn)度為：第一年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；第二年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為30%；第三年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為25%；第四年（ ～）,各類產(chǎn)品的銷售比例為15%。銷售收入在整個銷售期，共實(shí)現(xiàn)銷售收入30345萬元。其中，第一年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；第二年實(shí)現(xiàn)銷售收入9103萬元；第三年實(shí)現(xiàn)銷售收入7586萬元；第四年實(shí)現(xiàn)銷售收入4552萬元。各年的銷售情況詳見附表4：（三）出租收入的估算項(xiàng)目出租部分主要有寫字間的40%(8743平方米),商場的60%（12698平方米）和70個停車車位（地下60個、地上10個）。其中商場的出租率項(xiàng)目運(yùn)營后第一年設(shè)定為80%，第二年設(shè)定為90%,以后年度均為100%；其它產(chǎn)品的出租率項(xiàng)目運(yùn)營后第一年設(shè)定為70%，第二年為90%，以后年度均為100%；預(yù)計在經(jīng)營期正常年可實(shí)現(xiàn)租金收入2931萬元。詳見附表4。三、經(jīng)營稅金的估算按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)出售、出租應(yīng)交納營業(yè)稅（含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）。稅率為：%。出租部分還應(yīng)按照出租收入繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。（一）經(jīng)營稅金及附加的估算項(xiàng)目在產(chǎn)品銷售部分共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營稅金及附加1669萬元，其中實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅1517萬元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅106萬元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加45萬元。項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年共實(shí)現(xiàn)經(jīng)營稅金及附加161萬元，其中實(shí)現(xiàn)營業(yè)稅147萬元，實(shí)現(xiàn)城市維護(hù)建設(shè)稅10萬元，實(shí)現(xiàn)教育費(fèi)附加4萬元。（二）房產(chǎn)稅的估算項(xiàng)目在產(chǎn)品出租期間正常年實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅349萬元。（三）土地增值稅的估算土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅為銷售收入的1%,估算額為303萬元。四、成本費(fèi)用的估算由于本項(xiàng)目是銷售與出租兩種經(jīng)營方式，項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本在進(jìn)行財務(wù)估算時需要在外售和企業(yè)自營兩部分按比例進(jìn)行分?jǐn)?。外售部分在產(chǎn)品銷售期間直接作為開發(fā)成本；而企業(yè)自營部分則形成固定資產(chǎn)，需要在未來經(jīng)營中作為折舊和攤銷費(fèi)用進(jìn)入成本。（一）外銷開發(fā)成本根據(jù)建筑面積在銷售與出租兩部分所占比例，%，開發(fā)成本為18106萬元。在四年的產(chǎn)品銷售期內(nèi)，第一年按30%的結(jié)轉(zhuǎn)比例，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本5432萬元；第二年按30%的結(jié)轉(zhuǎn)比例，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本5432萬元；第三年按25%的結(jié)轉(zhuǎn)比例，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本4527萬元；第四年按15%的結(jié)轉(zhuǎn)比例，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本2716萬元。（二）自營部分的運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目自營（出租部分）期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用，主要包括工資、修理費(fèi)、折舊、攤銷、和管理費(fèi)用等。自營部分的年總費(fèi)用641元。主要包括：工資及附加項(xiàng)目定員40人，年工資及附加為48萬元。修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%提取，年修理費(fèi)為107萬元。折舊與攤銷%，共形成固定資產(chǎn)7498萬元,無形資產(chǎn)721萬元。在產(chǎn)品出租時，需將這部分開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)為出租產(chǎn)品成本。其中固定資產(chǎn)折舊年限為20年，殘值率為5%。年折舊額356萬元。無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷年限為10年，年攤銷額為72萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用按工資及附加費(fèi)的120%計提，年費(fèi)用為58萬元。詳見附表5。五、利潤及利潤分配情況項(xiàng)目在建設(shè)期，自開工半年后的兩年間，共實(shí)現(xiàn)利潤6160萬元，扣除所得稅1848萬元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤4312萬元。在項(xiàng)目竣工后的前兩年間，由于產(chǎn)品銷售和出租同時進(jìn)行，共實(shí)現(xiàn)利潤6866萬元，扣除所得稅2059萬元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤4807萬元。在以后的各年間，項(xiàng)目主要體現(xiàn)為房屋出租業(yè)務(wù)，正常年實(shí)現(xiàn)利潤1781萬元，扣除所得稅534萬元后，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤1246萬元。詳見附表6六、盈利能力分析（一）項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量從全投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=25% 財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=7000萬元（Ic=10%） 投資回收期Pt年（含建設(shè)期）= 詳見附表7從資本金投資角度分析，項(xiàng)目盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)估算：稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=120% 財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV=10015萬元（Ic=10%） 詳見附表8（二）投資利潤率投資利潤率===%七、償債能力分析項(xiàng)目申請銀行貸款12000萬元（其中貸款本金11186萬元，利息814萬元），%，(含建設(shè)期)。還款資金來源主要是各期實(shí)現(xiàn)的稅后利潤；其他還款資金；主要是各項(xiàng)產(chǎn)品銷售收入在扣除當(dāng)期現(xiàn)金流后的余款。（實(shí)質(zhì)上包括以產(chǎn)品銷售后可以補(bǔ)償?shù)淖杂匈Y金投資，首先用于償還銀行貸款）詳見表112。借款還本付息估算表表112 單位：萬元序 號項(xiàng)目/年份合 計121借款及還本付息　　　　　　年初借款本息余額　　4300 69009600 12000 本期借款11186 4235 2430 2449 2072 0 本期應(yīng)計利息814 65 170 251 328 0 本期還款　　　　　12000 本期付息　　　　　370 年末本息余額12000 4300 6900 9600 12000 0 2借款償還資金來源12370 　　　　12370 稅后利潤4994 　　　　4994 折舊費(fèi)0 　　　　　推銷費(fèi)0 　　　　　其他還款資金7376 　　　　7376 根據(jù)借款還本付息估算表可知，項(xiàng)目在預(yù)定的還款期限內(nèi)可以按期償還全部貸款本息。從以上分析中可以得出結(jié)論，項(xiàng)目有較強(qiáng)的償債能力。八、不確定性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，不確定性分析，主要采用敏感性分析的方法。敏感性分析是通過預(yù)計項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化,分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定因素。選用開發(fā)投資、銷售收入和租金收入三項(xiàng)指標(biāo)作為影響因素，分析其對項(xiàng)目基本方案稅后內(nèi)部收益率這一主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度。假定各因素的變動程度均為10%，其結(jié)果見表114。敏感性分析表表114序號不確定因素變化率IRR（%）敏感系數(shù)基本方案251銷售收入+10%3310%192租金收入+10%2710%223開發(fā)建設(shè)投資+10%1910%34通過以上分析可以看出，該項(xiàng)目的上述三因素中，開發(fā)建設(shè)投資敏感程度相對要大一些，銷售收入居其次，而租金收入則相對表現(xiàn)為不敏感。但是，無論哪種不利情況出現(xiàn)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)均高于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險的能力。九、財務(wù)評價結(jié)論通過財務(wù)評價計算，該項(xiàng)目的稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率為25%，大于項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率；財務(wù)凈現(xiàn)值為7000萬元，大于零；，%。無論從動態(tài)指標(biāo)還是靜態(tài)指標(biāo)看，說明項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。當(dāng)三種不確定因素變化幅度為10%時，各因素財務(wù)內(nèi)部收益率仍優(yōu)于基準(zhǔn)值要求，說明該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險能力。該項(xiàng)目財務(wù)分析結(jié)果是可行的。第十二章 風(fēng)險分析與對策一、風(fēng)險分析（一）政策風(fēng)險最近，針對少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂的局面。國家先后出臺了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺，在一定程度上對于遏制目前房地產(chǎn)過熱