【正文】 ：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約845928元免月供65590919001945607%回報8254542047449150%2114820元約1057410元免月供65590940150196367%回報825454231956556760%2537784元約1268892元免月供655909612983147127%回報8254544434381064370%2960748元約1480374元免月供655909824465197877%回報8254546549201571880%3383712元約1691856元免月供6559091035947248637%回報8254548664022079490%3806676元約1903338元免月供6559091247429299387%回報825454107788425869按照項目成本率60%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1015114元免月供655909208335007%回報825454148712356950%2114820元約1268892元免月供65590919001945607%回報8254542047449160%2537784元約1522670元免月供65590935920586217%回報825454189660455270%2960748元約1776449元免月供655909528390126817%回報825454358845861280%3383712元約2030227元免月供655909697576167427%回報8254545280311267390%3806676元約2284006元免月供655909866761208027%回報82545469721616733按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結：針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。ABC認為：項目酒店作為產(chǎn)權式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結果如下：敏感性分析因素變化測算結果基本方案凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當經(jīng)營收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當經(jīng)營成本上升5%凈現(xiàn)值(萬元)1,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）當售價收入下降5%凈現(xiàn)值(萬元)2,內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期（年）經(jīng)測算可知：本項目的經(jīng)營成本、經(jīng)營收入及銷售收入三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本對項目效益的影響較大，是關系到項目盈利能力大小的關鍵；項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。測算過程詳見附表6：《敏感性分析表》。完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程該項目的銷售將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程；增加財政稅收該項目的銷售預計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關稅利近千萬元；提升品牌形象該項目的推出將極大提升XX投資股份有限公司和XX鎮(zhèn)政府的品牌形象。第六部分 可行性研究結論與建議經(jīng)過對全國和XX經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)XX市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的■ 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權式酒店銷售是可行的！？樹立XX鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別；（3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率；（4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直接影響到酒店的收入利潤，酒店管理公司的品牌度直接影響購買者的信心。因此，我司建議XX酒店引進國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議：方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在200萬~500萬左右，酒店管理公司不承擔酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風險。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問服務，收取營業(yè)收益的2~5%作為顧問費，不承擔酒店經(jīng)營和投資者的任何風險。方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。（2）降低酒店固定經(jīng)營成本利用酒店管理公司先進的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。提供經(jīng)營擔保服務 建議由專業(yè)的擔保公司或其他機構為XX酒店的后續(xù)經(jīng)營提供擔保，降低投資者的風險，提升公司品牌價值；采用風險較低的回報方式 建議采用風險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風險；總統(tǒng)套房不建議銷售總統(tǒng)套房因為面積大、總價高、出租率低等原因不宜作為酒店客房銷售。項目本身風險 （1）項目銷售報批中的不確定因素 （2）涉及到項目所有權和經(jīng)營權的分離和確立問題 （3）政府政策指導對本項目的影響市場風險 （1）市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 （2）宏觀房地產(chǎn)市場的投資活躍程度 （3）預期金融政策的調(diào)整對投資性物業(yè)銷售的影響經(jīng)營風險 （1）酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn) （2）XX酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅加快銷售準備工作，搶占市場先機；加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊；提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。湖州維尼斯酒店管理有限公司2008年9月3日附表:附表1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表2 資金來源與運用表附表3 損益及利潤分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測算表附表6 敏感分析表52