【正文】 毓興公司在完成同“法國雅高”、“美國速八”，以及上海“莫泰168 ”的經營租賃合同后再進行本項目的開工建設。酒店地產作為毓興物業(yè)的主要產品，因此要給酒店的投資者預留一定的利潤增長空間。目前西安市場大型酒店物業(yè)的營銷價格在45元――50元/㎡左右，建議公司以價格杠桿為主要競爭手段之一，以保證投資本項目的投資者能夠獲利為主要心態(tài)。按照前文確定的營銷價格，并還清所有銀行貸款，“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店機構，在借助于強勢品牌帶動區(qū)域休閑娛樂消費氣氛的同時確保獲得長期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機構給本項目的貸款風險。在滿足了酒店經營者、投資者和金融機構的利益后，也就保證了毓興公司在本項目地產開發(fā)上的根本利益。三　項目開發(fā)資金支撐體系項目注入資金總量：銷售回款6432元／㎡㎡＝9000萬元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。強大的還貸能力促使銀行無憂放貸。強勢酒店機構帶動商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，租賃回款㎡，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥。實現公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心自籌資金：約3000萬元，完成土地成本投入銀行融資：3000萬元，完成項目前期工程啟動從上圖分析可知，即可收回全部投資，償還銀行貸款。根據提案部門了解到的“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”的租賃習慣，其全國范圍內的每個經營點的租賃期都不低于15年，根據本項目可租賃面積計算，毓興公司每年僅租賃收入至少可獲得560萬元以上的收益，20年共計獲得收益不低于13000萬元?！岸唐诨乇?、長期獲利”，基于酒店地產運作的這一基本原理，毓興公司不僅可以在本項目的開發(fā)建設與市場運營中獲得可觀的利益回報，更能憑借強勁的融資能力積累豐富的資本擴張資源——金融機構的信任與扶持。對于一個以專業(yè)化運營酒店地產為己任的開發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場財富！第三部分　經濟評價與風險分析第九章　項目經濟評價第一節(jié)　建設資金籌措方案和投資估算一、項目建設資金的籌措方案為了使該項目有足夠的建設資金作保障,擬通過三個方面來籌措建設資金。具體如下：１． 自有資金3000萬元，作為項目的啟動資金。目前，項目已經先期投入3500萬元。 ２． 申請商業(yè)銀行固定資產開發(fā)專項貸款3000萬元。３． 其余不足部分5643萬元。預計項目可售面積營銷資金總額為9005萬元人民幣。４． 項目建設資金的籌措方案：投資計劃和資金籌措表序號項 目合 計建 設 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資3000235231333571自有資金30003000000銀行貸款3000024235770營銷資金再投入5643．84002464．63179．3　　　　　　二、項目總支出30002352313335717前期費用3000000建筑安裝工程支出5027．40300040004827營銷費用360060100200貸款利息5400180180180二、項目投資估算情況：和平大廈項目設計規(guī)劃總建筑面積為32，000平方米，（其中：酒店部分18000平方米，商業(yè)（含地下車庫）14000平方米。投資估算情況如下：和平大廈投資估算表項 目單 價指標值合計（萬元拆遷安置費用土地費用350建筑工程費3840框架商業(yè)房1200元/ m228000 m23360地下車庫及人防工程1200元/ m24000 m2480設備安裝工程費電梯的設備安裝45萬元/部4部180給排水設備安裝18元/ m228000 m2中央空調（通風）200元/ m210500 m2210房間拖式空調100元/ m217500 m2175衛(wèi)生潔具50元/ m228000 m2140動力照明及弱電120元/ m232000 m2384消防報警、噴淋15元/ m232000 m248工程前期費勘查設計費建安總造價1%定額編制管理費%質量監(jiān)督費%建筑規(guī)劃費%招投標管理費%勞保統(tǒng)籌費%消防設施配套費5元/ m23200016抗震設施審查費32000天然氣集資費20元/ m23200064自來水增容費8元/ m232000用電增容費30元/ m23200096排污費6元/ m232000環(huán)衛(wèi)費及城市建設占道費32000市政公用設施配套費90元/ m232000288新型墻體材料專項費6元/ m232000室外工程費120元/ m2150018建設監(jiān)理費建安總造價1%50．27建設單位管理費前七項之和2%184．6預備費923財務費用計劃借款3000萬元，年利率6%，期限3年5401銷售費用銷售收入4%9000萬3601銷售稅金及附加營業(yè)稅銷售收入5%9000萬450城市維護建設稅營業(yè)稅7%45031．5教育費附加營業(yè)稅3%45013．51項目總投資費用計算的依據： 國家對固定資產投資建設項目的有關文件規(guī)定。 陜西省計劃委員會《陜西省工程建設其他費用定額》（1999）。 國家發(fā)展計劃委員會 建設部《工程勘察設計收費標準》（2002） 土建工程執(zhí)行《陜西省建筑工程綜合概算定額》（1999）及配套的費用定額。 安裝工程執(zhí)行《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表》（2001）及配套的費用定額。 宗地圖紙 本項目有關技術經濟指標。 《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》。第二節(jié) 項目財務風險評價一、償還貸款本金及利息情況： 本項目計劃貸款3000萬元，貸款期限為3年，歸還貸款方式為到期后一次性歸還貸款本金，貸款利息按季度支付。詳細情況見貸款還本付息表： 貸款還本付息表 （單位：萬元） 項目名稱建設期（18個月）第1年第2年第3年第4年貸款金額3000應計利息180180180期末還本付息1801801803180期末貸款余額3000300030000說明： 貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取。二、營業(yè)收入情況預測分析： 營銷部分：根據市場價格，6432方米計算，可銷售面積共14000平方米，在100%銷售率的情況下，可回收資金約9千萬元。 出租部分：根據目前西安市的酒店地產價格環(huán)境，按照100%的營銷率和35元/平方米/月價格計算，、。 折現率：%計算。 三、項目利潤情況分析：利潤情況分析表 單位 萬元 序號項 目折現金額一、項目營業(yè)總收入24120酒店租賃營銷收入9000商業(yè)面積銷售收入15120二、項目營銷成本費用三、項目凈收益四、營銷稅金及附加（%計算）五、項目利潤總額說明根據客戶與有關談判意向，出租部分按照20年的總收入計算。已經考慮過出租經營的成本費用，如維修、管理費用等。評價指標：（1）.投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%==88%扣除33%的所得稅后，稅后利潤為：稅后利潤=利潤總額（133%）=（133%）=( 2 ). 投資利稅率=利稅總額/總投資額100%=（+）/100%=%四、項目不確定性分析： 盈虧平衡分析：又稱為保本點分析，即分析利潤為零時項目的成本、售價或所處的狀態(tài)。營銷率的平衡點（BEP）=總成本/（營業(yè)總收入營業(yè)稅及附加）=（）100%=100%=%從該項目的情況分析，%時，項目風險較低。%時，有一定風險?？梢酝ㄟ^減少總成本和增加營銷收入來回避風險。就是說，如果項目的營業(yè)收入占營業(yè)總收入（包括營銷和出租酒店、停車場收入為24120萬元）%時。高于此點后，才能保證項目贏利。，項目就可以實現贏利。（2）、敏感性分析：按照本項目的實際情況分析，營銷收入的變化對經濟效益影響十分重要。所以，我們對該指標進行敏感性分析：營銷收入的變化情況：由于出租酒店的營銷收入的變化對項目影響不明顯，所以，我們沒有考慮。從酒店營銷價格的變化對營銷收入的影響看：營銷收入的變化情況表 序號營銷收入幅度5%價格時間成本變化（8%）第1年第2年124150153799．2元/平方米4103．225元/平方米22310010322050540643255610715以上分析表明：售價越高，相應時間成本越高；反之，戰(zhàn)線拖的越長，對營銷價格影響越大。營銷收入的變化對內部收益率和凈現值的影響情況： 價格變化15%10%5%0%＋5%＋10%15%內部收益率IRR（%）%%%53．21%55．87%58．53%61．19%凈現值109091155114759經過上述分析可以看出，在項目營銷收入的下降幅度超過15%的情況下，該項目的抗風險能力較弱。所以，在營銷收入下降幅度不超過15%時，該項目可以接受。在計算營銷收入時，已經考慮了該項目營銷的市場和價格環(huán)境。要規(guī)避以上風險的最佳方法就是定向開發(fā)！　第十章 項目風險分析綜合以上分析，本項目的最大風險是能否將強勢酒店機構引進，也就是“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店機構的入駐，直接影響到本項目實施的可行性。若不能引進，我們建議暫緩本項目的實施。本項目還面臨如下幾方面的風險：1．國家政策風險本項目的政策風險主要來自與國家對房地產行業(yè)的宏觀調控政策，如去年出臺的121文件及相關的土地政策、金融調息政策等。若今年再出臺更進一步嚴厲的調控政策，直接影響到本項目資金供應，則通過引進有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，增加項目的自有資金投入，有效的化解資金風險，也是本項目實施前應該重點考慮的。2．市場競爭風險由于本項目所在區(qū)域為西安市的核心商圈，與其它幾大酒店對比存在較大的競爭風險。通過分析研究發(fā)現，本項目之所以存在上述風險由于計劃經濟時代遺留下來的，在傳統(tǒng)觀念的影響下，人們尚不完全習慣于經濟型酒店消費；但是隨著人們消費心理變化，在追求健康、快樂的消費觀念的影響下，人們的消費習慣必將發(fā)生改變，隨著西安城市經營戰(zhàn)略構思的提出，目前已經形成了西安市的酒店業(yè)黃金周期，就是一個很好的證明。同時毓興公司也認識到雖然項目所在地具備了形成新商圈的物質基礎，但是僅僅建立一個酒店設施還是不夠的，必須要引入先進的管理理念，借助“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”的品牌優(yōu)勢，才能完成打造一個全新休閑娛樂街區(qū)、創(chuàng)造一個標志性酒店設施的任務。3．營銷風險本項目建設的資金來源之一是營銷資金的再投入，因此一旦營銷不暢，將嚴重影響項目的開發(fā)建設。為避免這種風險，毓興公司對西安的商業(yè)物業(yè)進行了全面的調研分析。目前西安商業(yè)物業(yè)的價格在6000元/平方米~20000元/平方米之間，而本項目的定價在6424元/平方米，價格相對較低。結合距本項目較近的西安百盛購物中心的情況，租金為40~200元/平方米，按照投資回報率10%，回報期10年計算，營銷價格應在4800~24000元/平方米，也就是說營銷均價在12000元/平方米以上；由此可見6424元/平方米的價格對投資者來說還有很大的升值空間。從本項目的日后運營來