【正文】 期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。日常酒店管理、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房?jī)H作一次性配備）（二）財(cái)力雄厚人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。回復(fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。四、項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位（一）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的往來客商提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“一”型分布的建筑物，樓高十三層， “一”型建筑物圍合部分，組成中心園林，周圍有停車場(chǎng)及綠化帶，形成良好的園林式酒店。（二）建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高以上；2．景觀與朝向酒店坐北朝南，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3．地形利用地形平坦，無障礙，充分利用。4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）項(xiàng)目酒店主樓12層，框剪結(jié)構(gòu)，酒店裙樓4層，職工宿舍3層，框架結(jié)構(gòu)，會(huì)議中心1280平方米，餐飲中心1280平方米，綜合服務(wù)、行政辦公及商務(wù)中心1280平方米，職工宿舍1300平方米，門衛(wèi)40平方米，設(shè)備層、鍋爐房及浴室300平方米?？煞块g數(shù)108間，接待人數(shù)198人，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套。要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)X大酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)，將其建成X三星級(jí)度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，配以少量套房，以適用不同客戶的需求。戶型面積從26m2到60 m2不等。裝修：全部按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：，與自然風(fēng)光結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；　b．創(chuàng)造一個(gè)有自然園林氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；d. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)?！”卷?xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)自然園林效果。（三）功能分類及房型設(shè)置定位功能分類，其中：項(xiàng)目酒店主樓12層，框剪結(jié)構(gòu)，酒店裙樓4層，職工宿舍3層，框架結(jié)構(gòu)，會(huì)議中心1280平方米，餐飲中心1280平方米，綜合服務(wù)、行政辦公及商務(wù)中心1280平方米，職工宿舍1300平方米，門衛(wèi)40平方米，設(shè)備層、鍋爐房及浴室300平方米。可房間數(shù)108間，接待人數(shù)198人，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套。要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。房型設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)客房90間，豪華套房18套。要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。五、價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議應(yīng)利于最大限度地吸納客戶。具體定價(jià)建議如下：標(biāo)準(zhǔn)客房140元/間；豪華套房198元/套第四章 投資估算和資金籌措一、 投資估算固定資產(chǎn)投資3178萬元（其中土地成本130萬元）流動(dòng)資金投資220萬元總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)A、 土地費(fèi)用：130萬（含過戶）B、 其他費(fèi)用：（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘探測(cè)量、水電配套）C、 ，D、 二、資金籌措● 自籌資金：2016萬（用于土地成本、前期及土建）● 銀行貸款：1400萬元固定資產(chǎn)總投資估算表工程名稱：XX大酒店序號(hào)工程和費(fèi)用名稱估算價(jià)格（萬元）合計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（元）　　建筑工程安裝費(fèi)用設(shè)備費(fèi)用其它費(fèi)用單位數(shù)量單位造價(jià)　建設(shè)項(xiàng)目總投資　　　　3048 　　　　固定資產(chǎn)投資　　　　2934 　　　一建安工程費(fèi)用2032 2089 　　　1主樓及附屬樓（建安工程）1903 　　　　　13767 1383 土建1702 　　　　M213767 1237 給排水63 　　　　M213767 46 消防50 　　　　M213767 36 暖通33 　　　　M213767 24 電氣55 　　　　M213767 40 2主樓及附屬樓（建筑設(shè)備）0 M213767 42 電梯　 　 部8 41250 空調(diào)　22　 臺(tái)320 756 4附屬設(shè)施128 　　　　停車場(chǎng)及道路硬化40 　　　 M26702 60 　綠化64 　　　 M24931 130 　大門24 　　　 座1 240000 二主樓及附屬樓（裝修）643 　　　　M213767 467 三工程建設(shè)其他費(fèi)　　　 　　　1建設(shè)單位管理費(fèi)　　　 　　　2工程地質(zhì)勘察費(fèi)(%)　　　 　　　3工程設(shè)計(jì)費(fèi)　　　 　　　4預(yù)決算編制審查費(fèi)　　　 　　　5施工圖審查費(fèi)　　　 　　　6工程監(jiān)理費(fèi)　　　 　　　7招投標(biāo)交易費(fèi)　　　 　　　8工程審計(jì)費(fèi)　　　 　　　9工程保險(xiǎn)費(fèi)　　　 　　　10咨詢服務(wù)費(fèi)　　　 　　　11施工安全技術(shù)服務(wù)費(fèi)　　　 　　　四預(yù)備費(fèi)　　　 　　　1基本預(yù)備費(fèi)　　　 　　　五建設(shè)項(xiàng)目總投資　　　　3048 　　　第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析一、客房經(jīng)營(yíng)收入開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)247。（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)）100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入247。年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入=年開房率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本經(jīng)營(yíng)管理成本包括“營(yíng)業(yè)費(fèi)用 16%營(yíng)業(yè)稅金及附加 %管理費(fèi)用 4%財(cái)務(wù)費(fèi)用 1%其他 6%基本運(yùn)行管理費(fèi)： 基本運(yùn)行管理費(fèi)用 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；＊ 園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場(chǎng)所的用水、用電；＊ 公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn)的費(fèi)用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；＊ 辦公費(fèi)；＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用；三、盈虧平衡分析本項(xiàng)目正常年份客房收入501萬元，餐飲收入430萬元，其他收入180萬元，三項(xiàng)合計(jì)年1111萬。由前分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為3415萬元，固定成本費(fèi)用362萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入46%就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了46%的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。四、社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善X縣X的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為X縣市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為X縣房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第六章 結(jié)論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。48