【正文】 收益，降低金融機(jī)構(gòu)給本項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)。在滿足了酒店經(jīng)營(yíng)者、投資者和金融機(jī)構(gòu)的利益后，也就保證了**公司在本項(xiàng)目地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的根本利益。三　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支撐體系銀行融資：3000萬(wàn)元，完成項(xiàng)目前期工程啟動(dòng)自籌資金：約3000萬(wàn)元，完成土地成本投入項(xiàng)目注入資金總量：租賃回款㎡，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥。實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期收益目標(biāo)，增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和銀行融資信心銷售回款6432元／㎡㎡＝9000萬(wàn)元。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。強(qiáng)大的還貸能力促使銀行無(wú)憂放貸。強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)帶動(dòng)商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，從上圖分析可知，即可收回全部投資，償還銀行貸款。根據(jù)提案部門(mén)了解到的“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68 ”的租賃習(xí)慣，其全國(guó)范圍內(nèi)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)的租賃期都不低于15年，根據(jù)本項(xiàng)目可租賃面積計(jì)算，**公司每年僅租賃收入至少可獲得560萬(wàn)元以上的收益，20年共計(jì)獲得收益不低于13000萬(wàn)元?！岸唐诨乇尽㈤L(zhǎng)期獲利”，基于酒店地產(chǎn)運(yùn)作的這一基本原理，**公司不僅可以在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中獲得可觀的利益回報(bào)，更能憑借強(qiáng)勁的融資能力積累豐富的資本擴(kuò)張資源——金融機(jī)構(gòu)的信任與扶持。對(duì)于一個(gè)以專業(yè)化運(yùn)營(yíng)酒店地產(chǎn)為己任的開(kāi)發(fā)商而言，這就是最為可貴的市場(chǎng)財(cái)富！第三部分　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析第九章　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié)　建設(shè)資金籌措方案和投資估算一、項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措方案為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保障,擬通過(guò)三個(gè)方面來(lái)籌措建設(shè)資金。具體如下：１． 自有資金3000萬(wàn)元，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。目前，項(xiàng)目已經(jīng)先期投入3500萬(wàn)元。 ２． 申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)貸款3000萬(wàn)元。３． 其余不足部分5643萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積營(yíng)銷資金總額為9005萬(wàn)元人民幣。４． 項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措方案：投資計(jì)劃和資金籌措表序號(hào)項(xiàng) 目 合 計(jì)建 設(shè) 期第16月第712月第1318月第1924月一、項(xiàng)目總投資3000235231333571自有資金30003000000銀行貸款3000024235770營(yíng)銷資金再投入5643．84002464．63179．3　　　　　　二、項(xiàng)目總支出30002352313335717前期費(fèi)用3000000建筑安裝工程支出5027．40300040004827營(yíng)銷費(fèi)用360060100200貸款利息5400180180180二、項(xiàng)目投資估算情況：**大廈項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃總建筑面積為32，000平方米，（其中：酒店部分18000平方米，商業(yè)（含地下車(chē)庫(kù)）14000平方米。投資估算情況如下：**大廈投資估算表項(xiàng) 目單 價(jià)指標(biāo)值合計(jì)（萬(wàn)元拆遷安置費(fèi)用土地費(fèi)用350建筑工程費(fèi)3840框架商業(yè)房1200元/ m228000 m23360地下車(chē)庫(kù)及人防工程1200元/ m24000 m2480設(shè)備安裝工程費(fèi)電梯的設(shè)備安裝45萬(wàn)元/部4部180給排水設(shè)備安裝18元/ m228000 m2中央空調(diào)（通風(fēng)）200元/ m210500 m2210房間拖式空調(diào)100元/ m217500 m2175衛(wèi)生潔具50元/ m228000 m2140動(dòng)力照明及弱電120元/ m232000 m2384消防報(bào)警、噴淋15元/ m232000 m248工程前期費(fèi)勘查設(shè)計(jì)費(fèi)建安總造價(jià)1%定額編制管理費(fèi)%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)%建筑規(guī)劃費(fèi)%招投標(biāo)管理費(fèi)%勞保統(tǒng)籌費(fèi)%消防設(shè)施配套費(fèi)5元/ m23200016抗震設(shè)施審查費(fèi)32000天然氣集資費(fèi)20元/ m23200064自來(lái)水增容費(fèi)8元/ m232000用電增容費(fèi)30元/ m23200096排污費(fèi)6元/ m232000環(huán)衛(wèi)費(fèi)及城市建設(shè)占道費(fèi)32000市政公用設(shè)施配套費(fèi)90元/ m232000288新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)6元/ m232000室外工程費(fèi)120元/ m2150018建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建安總造價(jià)1%50．27建設(shè)單位管理費(fèi)前七項(xiàng)之和2%184．6預(yù)備費(fèi)923財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃借款3000萬(wàn)元，年利率6%，期限3年5401銷售費(fèi)用銷售收入4%9000萬(wàn)3601銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%9000萬(wàn)450城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%45031．5教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%45013．51項(xiàng)目總投資費(fèi)用計(jì)算的依據(jù)： 國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件規(guī)定。 陜西省計(jì)劃委員會(huì)《陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（1999）。 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002） 土建工程執(zhí)行《陜西省建筑工程綜合概算定額》（1999）及配套的費(fèi)用定額。 安裝工程執(zhí)行《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》（2001）及配套的費(fèi)用定額。 宗地圖紙 本項(xiàng)目有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 《**市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》。第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)一、償還貸款本金及利息情況： 本項(xiàng)目計(jì)劃貸款3000萬(wàn)元，貸款期限為3年，歸還貸款方式為到期后一次性歸還貸款本金，貸款利息按季度支付。詳細(xì)情況見(jiàn)貸款還本付息表： 貸款還本付息表 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名稱建設(shè)期（18個(gè)月）第1年第2年第3年第4年貸款金額3000應(yīng)計(jì)利息180180180期末還本付息1801801803180期末貸款余額3000300030000說(shuō)明： 貸款利率按人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計(jì)取。 二、營(yíng)業(yè)收入情況預(yù)測(cè)分析： 營(yíng)銷部分：根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，6432方米計(jì)算，可銷售面積共14000平方米，在100%銷售率的情況下，可回收資金約9千萬(wàn)元。 出租部分：根據(jù)目前**市的酒店地產(chǎn)價(jià)格環(huán)境，按照100%的營(yíng)銷率和35元/平方米/月價(jià)格計(jì)算，、。 折現(xiàn)率：%計(jì)算。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)情況分析：利潤(rùn)情況分析表 單位 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目折現(xiàn)金額一、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入24120酒店租賃營(yíng)銷收入9000商業(yè)面積銷售收入15120二、項(xiàng)目營(yíng)銷成本費(fèi)用三、項(xiàng)目?jī)羰找嫠?、營(yíng)銷稅金及附加（%計(jì)算）五、項(xiàng)目利潤(rùn)總額說(shuō)明根據(jù)客戶與有關(guān)談判意向，出租部分按照20年的總收入計(jì)算。已經(jīng)考慮過(guò)出租經(jīng)營(yíng)的成本費(fèi)用，如維修、管理費(fèi)用等。評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）.投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%==88%扣除33%的所得稅后，稅后利潤(rùn)為：稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額（133%）=（133%）=( 2 ). 投資利稅率=利稅總額/總投資額100%=（+）/100%=%四、項(xiàng)目不確定性分析： 盈虧平衡分析：又稱為保本點(diǎn)分析，即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目的成本、售價(jià)或所處的狀態(tài)。 營(yíng)銷率的平衡點(diǎn)（BEP）=總成本/（營(yíng)業(yè)總收入營(yíng)業(yè)稅及附加）=（）100%=100%=%從該項(xiàng)目的情況分析，%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。%時(shí)，有一定風(fēng)險(xiǎn)。可以通過(guò)減少總成本和增加營(yíng)銷收入來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)。就是說(shuō)，如果項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入占營(yíng)業(yè)總收入（包括營(yíng)銷和出租酒店、停車(chē)場(chǎng)收入為24120萬(wàn)元）%時(shí)。高于此點(diǎn)后，才能保證項(xiàng)目贏利。，項(xiàng)目就可以實(shí)現(xiàn)贏利。（2）、敏感性分析：按照本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，營(yíng)銷收入的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)效益影響十分重要。所以，我們對(duì)該指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析：營(yíng)銷收入的變化情況：由于出租酒店的營(yíng)銷收入的變化對(duì)項(xiàng)目影響不明顯，所以，我們沒(méi)有考慮。從酒店?duì)I銷價(jià)格的變化對(duì)營(yíng)銷收入的影響看：營(yíng)銷收入的變化情況表序號(hào)營(yíng)銷收入幅度5%價(jià)格時(shí)間成本變化（8%）第1年第2年124150153799．2元/平方米4103．225元/平方米22310010322050540643255610715以上分析表明：售價(jià)越高，相應(yīng)時(shí)間成本越高；反之，戰(zhàn)線拖的越長(zhǎng)，對(duì)營(yíng)銷價(jià)格影響越大。營(yíng)銷收入的變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響情況：價(jià)格變化15%10%5%0%＋5%＋10%15%內(nèi)部收益率IRR（%）%%%53．21%55．87%58．53%61．19%凈現(xiàn)值109091155114759經(jīng)過(guò)上述分析可以看出，在項(xiàng)目營(yíng)銷收入的下降幅度超過(guò)15%的情況下，該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。所以，在營(yíng)銷收入下降幅度不超過(guò)15%時(shí)，該項(xiàng)目可以接受。在計(jì)算營(yíng)銷收入時(shí)，已經(jīng)考慮了該項(xiàng)目營(yíng)銷的市場(chǎng)和價(jià)格環(huán)境。要規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是定向開(kāi)發(fā)！　第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析綜合以上分析，本項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)是能否將強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)引進(jìn)，也就是“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)的入駐，直接影響到本項(xiàng)目實(shí)施的可行性。若不能引進(jìn)，我們建議暫緩本項(xiàng)目的實(shí)施。本項(xiàng)目還面臨如下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)：1．國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自與國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，如去年出臺(tái)的121文件及相關(guān)的土地政策、金融調(diào)息政策等。若今年再出臺(tái)更進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策，直接影響到本項(xiàng)目資金供應(yīng)，則通過(guò)引進(jìn)有實(shí)力的戰(zhàn)略合作伙伴，增加項(xiàng)目的自有資金投入，有效的化解資金風(fēng)險(xiǎn)，也是本項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)該重點(diǎn)考慮的。2．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)?*市的核心商圈，與其它幾大酒店對(duì)比存在較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)分析研究發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目之所以存在上述風(fēng)險(xiǎn)由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)的，在傳統(tǒng)觀念的影響下，人們尚不完全習(xí)慣于經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)；但是隨著人們消費(fèi)心理變化，在追求健康、快樂(lè)的消費(fèi)觀念的影響下，人們的消費(fèi)習(xí)慣必將發(fā)生改變，隨著**城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略構(gòu)思的提出，目前已經(jīng)形成了**市的酒店業(yè)黃金周期，就是一個(gè)很好的證明。同時(shí)**公司也認(rèn)識(shí)到雖然項(xiàng)目所在地具備了形成新商圈的物質(zhì)基礎(chǔ)，但是僅僅建立一個(gè)酒店設(shè)施還是不夠的，必須要引入先進(jìn)的管理理念，借助“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68 ”的品牌優(yōu)勢(shì)，才能完成打造一個(gè)全新休閑娛樂(lè)街區(qū)、創(chuàng)造一個(gè)標(biāo)志性酒店設(shè)施的任務(wù)。3．營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)的資金來(lái)源之一是營(yíng)銷資金的再投入，因此一旦營(yíng)銷不暢，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，**公司對(duì)**的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行了全面的調(diào)研分析。目前**商業(yè)物業(yè)的價(jià)格在6000元/平方米~20000元/平方米之間，而本項(xiàng)目的定價(jià)在6424元/平方米，價(jià)格相對(duì)較低。結(jié)合距本項(xiàng)目較近的**百盛購(gòu)物中心的情況，租金為40~200元/平方米，按照投資回報(bào)率10%，回報(bào)期10年計(jì)算，營(yíng)銷價(jià)格應(yīng)在4800~24000元/平方米，也就是說(shuō)營(yíng)銷均價(jià)在12000元/平方米以上；由此可見(jiàn)6424元/平方米的價(jià)格對(duì)投資者來(lái)說(shuō)還有很大的升值空間。從本項(xiàng)目的日后運(yùn)營(yíng)來(lái)測(cè)算，即每平方米年?duì)I業(yè)額在1萬(wàn)元以上，按照利潤(rùn)回報(bào)率在30%計(jì)算，每年的毛利率在3000元/平方米，扣除1500元，即15%的客房散租利潤(rùn)，每平方米每月的租金水平也可維持在125元以上，由此可見(jiàn)，35元/平方米逐年遞增的營(yíng)銷價(jià)格是合理的，不但給投資酒店的客戶有穩(wěn)定的投資匯報(bào)，而且也給酒店的經(jīng)營(yíng)者預(yù)留了利潤(rùn)空間。因此本項(xiàng)目的營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)是完全可以回避的。4．開(kāi)發(fā)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的行為或行為相對(duì)人的行為與現(xiàn)行法律相抵觸或行為失范，而使自己遭受到財(cái)產(chǎn)或信譽(yù)損失的可能性。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，**公司投入巨資聘請(qǐng)中國(guó)著名房地產(chǎn)律師XXX先生為本項(xiàng)目的法律顧問(wèn)，確保項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中規(guī)避由于法律問(wèn)題而給**公司帶來(lái)的損失。第十一章 結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在定位得當(dāng)?shù)那疤嵯?，首要解決定向開(kāi)發(fā)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)效益較好，在解決了強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐問(wèn)題后，項(xiàng)目切實(shí)可行。如果“法國(guó)雅高”、“美國(guó)速八”，以及上?！澳?68 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店機(jī)構(gòu)未能介入本項(xiàng)目，則建議暫緩本項(xiàng)目的實(shí)施。酒店大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告