元通大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-26 05:30本頁(yè)面
【正文】 為65120平米； 四、區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)研究 （一）區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)介紹總體特征：最令人矚目的片區(qū)，知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來(lái)越多。市場(chǎng)供應(yīng)：，供求基本平衡。產(chǎn)品特征：大規(guī)模、中高檔次項(xiàng)目占主流，容積率為6左右居多。戶型特征：80－90平米兩房，110－120平米三房為目前市場(chǎng)主流，以實(shí)用居家型為主。2012年全年需求戶型排列：80—90平米＞60平米以下＞110—120平米＞70—80平米?？蛻籼卣鳎?5歲以下為主，成都人是購(gòu)買的主要人群，以第二次置業(yè)及以上為主，分別為企業(yè)事單位、都市白領(lǐng)、企業(yè)高管等，同時(shí)其它區(qū)域和外地客戶購(gòu)房的比例也在大幅增加。營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)銷出現(xiàn)創(chuàng)新。（二）、區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展概況總體特征：中心城市建設(shè)用地的減少，必然造成該區(qū)域中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其表現(xiàn)在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。發(fā)展階段：2012是城東市場(chǎng)高速發(fā)展增長(zhǎng)期，08年將是白熱化的階段。發(fā)展特征：品牌發(fā)展商打造規(guī)?；⒏咂焚|(zhì)社區(qū)。發(fā)展片區(qū)：在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，市中心區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然會(huì)以東大街、蜀都大道及騾馬市片區(qū)為發(fā)展熱點(diǎn)。市場(chǎng)趨勢(shì)：品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品與營(yíng)銷水平將進(jìn)一步細(xì)分與提高，體現(xiàn)項(xiàng)目成功與否。競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品價(jià)值將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵因素?？蛻籼卣鳎嚎蛻魧用嬷鸩教岣撸瑵u趨多元化，客戶區(qū)域來(lái)源也會(huì)進(jìn)一步外延而細(xì)分。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)： 土地機(jī)會(huì)使區(qū)域成為整個(gè)成都的房地產(chǎn)熱點(diǎn)。伴隨市中心區(qū)域土地供應(yīng)越來(lái)越少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使成為成都房產(chǎn)市場(chǎng)最令人矚目的片區(qū)。知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項(xiàng)目越來(lái)越多，中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前，市中心區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要集中在東大街沿線、大慈寺片區(qū)、騾馬寺片區(qū)。 熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤(pán)、電梯高層，戶型80－90平米兩房，110－120平米三房。 市中心樓盤(pán)主流客戶特征：35歲以下為主，成都人是重點(diǎn)，分別為企事業(yè)單位、其它區(qū)域、外地客戶等消化房源。 城東樓盤(pán)營(yíng)銷特征：多種營(yíng)銷渠道并用，注重現(xiàn)場(chǎng)包裝，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷。 五、 項(xiàng)目分析S—優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：位于城南中心區(qū)域，生活配套齊全，交通便利；自然環(huán)境優(yōu)越：臨武侯，錦江多個(gè)市政公園，環(huán)境佳；地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城南中心地段，由于市中心土地供應(yīng)較少，使本項(xiàng)目在規(guī)模上占據(jù)有時(shí)，易打造出高品質(zhì)的樓盤(pán)。W—劣勢(shì)：市內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出；O—機(jī)會(huì)：項(xiàng)目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域內(nèi)容易形成較好的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；不可復(fù)制性，帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市中心土地的稀缺性，造就了項(xiàng)目的稀缺性。這也是本項(xiàng)目宣傳、推廣的機(jī)會(huì)；T—威脅：區(qū)域樓盤(pán)蓉上坊、時(shí)代豪庭、78號(hào)官邸，以及即將啟動(dòng)的潛在項(xiàng)目，都將與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)；第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、收益根據(jù)成都市城市建設(shè)規(guī)劃和項(xiàng)目業(yè)主的構(gòu)想以及市場(chǎng)需求，元通大廈項(xiàng)目為商品住宅，并輔以部分商業(yè)物業(yè)配套。其中，項(xiàng)目住宅總建筑面積30976平方米，商業(yè)建筑面積15274平方米，規(guī)劃總面積：51496平方米。一、主要建設(shè)內(nèi)容高層電梯住宅（一） 高層電梯住宅，力求以現(xiàn)代生活為出發(fā)點(diǎn)，在設(shè)計(jì)上，創(chuàng)造舒適的室內(nèi)居住空間，住宅合理安排不同的空間組合，做到“動(dòng)、靜分區(qū)”、“內(nèi)外分區(qū)”、“活動(dòng)分離”減少相對(duì)干擾，住宅的主要朝向?yàn)槟媳狈较颍L(fēng)、采光良好。適應(yīng)現(xiàn)代居住文明的發(fā)展趨勢(shì)。（二）地下車場(chǎng)及自行車棚，可滿足住戶停車車位要求。（機(jī)動(dòng)車配比為：；非機(jī)動(dòng)車配比為：。）（三）綠化：為營(yíng)造住宅小區(qū)舒適的生活環(huán)境，小區(qū)采用大量綠化，通過(guò)高品質(zhì)的綠化植物，創(chuàng)造一個(gè)豐富的、飽含現(xiàn)代風(fēng)情的居住環(huán)境。（綠地率：11%）商業(yè)（一） 作為項(xiàng)目業(yè)主的生活配套，%,總1360戶，預(yù)計(jì)人口4500人以上，加上項(xiàng)目位于市中心該區(qū)域商業(yè)需求量極大，是完全能消化這10900平米商業(yè)的；（二） 項(xiàng)目商業(yè)的尺度構(gòu)造上，更充分考慮商鋪空間的多樣性和組合的靈活性，以確保能適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的需要；（三） 項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)將商業(yè)鋪面定位于休閑、娛樂(lè)小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使其能更好地服務(wù)于項(xiàng)目基本生活需求與區(qū)域內(nèi)居民高層次消費(fèi)的需要。二、 建設(shè)規(guī)模總建筑面積：51496平方米，其中：高層電梯住宅：30976平方米商業(yè)面積 15274平方米戶數(shù) 460戶車位 710個(gè)容積率 建筑密度 %綠地率 11%三、項(xiàng)目收益（一）售價(jià)估算、投資估算、資金來(lái)源及使用計(jì)劃l 售價(jià)估算根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、建筑檔次以及對(duì)本市同類高檔住宅小區(qū)商品房的售價(jià)調(diào)查，本項(xiàng)目高層電梯住宅估算為8200元/平方米（均價(jià)），商業(yè)售價(jià)估算為18000元/平方米（均價(jià)）。l 投資估算本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總投資31214萬(wàn)元，，營(yíng)業(yè)稅+預(yù)征土地增值稅：。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建成后可累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21679萬(wàn)元，%（未計(jì)入企業(yè)所得稅），本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。（三）結(jié)論與建議元通大廈項(xiàng)目市政配套條件良好，建設(shè)條件完全具備，規(guī)劃方案合理，項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金基本到位，測(cè)算財(cái)務(wù)效益較好，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。小 結(jié)：我司就市場(chǎng)與成本兩個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究，研究結(jié)果表明，項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)同度高，市場(chǎng)價(jià)值顯著，同時(shí)就項(xiàng)目的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是可行的。成都元通置業(yè)有限公司2013年5月23日20
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