通宇大廈可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-15 01:33本頁面
【正文】 配套功能）自營，停車場出售100個(gè)車位。A、 營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售 4210 5200元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場出售 600 6萬元/個(gè)合計(jì) 1307/年 未計(jì)銷售收入6604萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場出租 1000 一次性收入合計(jì) 654/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計(jì) 9000 4818 1576自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 3000 3604 1307借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 903土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169建設(shè)配套費(fèi) 847建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 653現(xiàn)金凈流量1214 2883 2479D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 15487現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 12487第二年 3604 3604 8883第三年 654 654 5229…… 654 654 第十五年 654 654 381第十六年 654 651 回收期=15+（381247。654）=。E、投資回報(bào)率按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)），[654（5010）+6604]247。15487=212%每年為212%247。50=% 盈虧平衡分析（略）本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價(jià)格及成本變動(dòng)。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個(gè)車位。A、 營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售 4210 5200元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場出售 600 6萬元/個(gè)合計(jì) 1307/年 未計(jì)銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出售 4210 一次性收入酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場出租 1000 一次性收入合計(jì) 654/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤8032萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目 2003 2004 2005現(xiàn)金流入量 合計(jì) 9000 6246 844自有資金投入 1000主營業(yè)務(wù)收入 3000 5032 1307借入資金 5000現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 8397 903土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169建設(shè)配套費(fèi) 847建安工程費(fèi) 3000 6168 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利息 250 250 250歸還借款本金 其他費(fèi)用 250 258 653現(xiàn)金凈流量1214 2151 1747D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量 回收額 未回收額總投資 16342現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 13342第二年 5032 5032 8310第三年 654 654 7656…… 654 654 第十四年 654 654 462第十五年 654 462 回收期=14+（462247。654）=。E、投資回報(bào)率（略） 盈虧平衡分析（略）6..（略）以上四種方案的比較分析：四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。項(xiàng)目 資金占用量(萬元) 計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%合計(jì) 1404 第八章 結(jié)論和建議1. 本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。2. 本項(xiàng)目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。3. 本項(xiàng)目建設(shè)成本較高（主要是地價(jià)因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。4. 由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實(shí)際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負(fù)擔(dān)，延長了投資回收期。5. 本項(xiàng)目投資回收期較長，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營成本的40%左右，財(cái)務(wù)成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售酒店開始營業(yè)17 / 17
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