上海某大廈可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-09 22:47本頁面
【正文】 前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進展緩慢）其他 1000萬元2004年4季度：項目融資流入 12000萬元工程款支付 2000萬元設(shè)備款支付 1000萬元歸還原股東投入資金 5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等 1000萬元2005年1季度：工程款等支付 2000萬元2005年2季度： 開始預售 預售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時間，其稅后收益為12722萬元50%=6361萬元，%。 風險因素項目目前的風險因素主要有：216。 土地證的風險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；216。 開發(fā)成本的風險。我們實地查看了動遷進度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強遷指標，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進度應(yīng)該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進一步核實；216。 市場風險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。216。 收購公司風險。收購公司的主要有兩項—或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。 五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場軌道交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認真的市場調(diào)研、對其提供的資料認真的分析，認為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因為：該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。我們認為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12000元/平方米、商場銷售價的保守估計為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，%/年； 項目預計2005年東樓（）可以交付使用，銷售價值約32000萬元，按照80%計算其銷售收入為25600萬元（合并數(shù)），%；預計利潤為2724萬元（合并數(shù)），%； 項目預計在2006年可以全部竣工，年度銷售價值為47200萬元，按照80%計算銷售收入為37760萬元（合并數(shù)），對公司2006年的銷售收入目標的貢獻率為25%；預計利潤為8000萬元（合并數(shù)），%。 項目風險的控制從以上分析看，本項目的風險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風險控制在可控范圍中。建議：178。 從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進一步接洽談判，以增資擴股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風險，即行終止。178。 從項目本身看，本項目在虹口足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。市場拓展部2004年7月28日32 /
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