上海某大廈可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-09 22:47本頁(yè)面
【正文】 前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無(wú)資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購(gòu)，工程進(jìn)展緩慢）其他 1000萬(wàn)元2004年4季度：項(xiàng)目融資流入 12000萬(wàn)元工程款支付 2000萬(wàn)元設(shè)備款支付 1000萬(wàn)元?dú)w還原股東投入資金 5000萬(wàn)元（假設(shè)我公司投入11000萬(wàn)元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入11000萬(wàn)元，收回投資款5000萬(wàn)元）配套等 1000萬(wàn)元2005年1季度：工程款等支付 2000萬(wàn)元2005年2季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬(wàn)元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付5700萬(wàn)元；新加入資金以50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即16000萬(wàn)元，其中在投資滿11000萬(wàn)元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬(wàn)元的動(dòng)遷資金、3000萬(wàn)元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來(lái)看，短期內(nèi)需支付16000萬(wàn)元，實(shí)際占用資金約11000萬(wàn)元。以16000萬(wàn)元的投資額計(jì)算，占用2年半時(shí)間，其稅后收益為12722萬(wàn)元50%=6361萬(wàn)元，%。 風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目目前的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：216。 土地證的風(fēng)險(xiǎn)。但該項(xiàng)目為“虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套項(xiàng)目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對(duì)方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請(qǐng)招標(biāo)的事項(xiàng)基本可以從上述這些資料中得到證實(shí)，預(yù)計(jì)在動(dòng)遷結(jié)束后即可通過邀請(qǐng)招標(biāo)的方式獲得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)；216。 開發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有12個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)，8個(gè)還沒有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)；216。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計(jì)客流量50000人次/天）概念、對(duì)面五星級(jí)酒店、大型立體停車庫(kù)等的項(xiàng)目組合，市場(chǎng)推廣的風(fēng)險(xiǎn)很小，而且本報(bào)告提出的市場(chǎng)銷售價(jià)僅立足于目前虹口足球場(chǎng)商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來(lái)幾年的快速增長(zhǎng)，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂觀。216。 收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)公司的主要有兩項(xiàng)—或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們可以在收購(gòu)過程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個(gè)，除個(gè)別是集團(tuán)委派的外，其他均為社會(huì)招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團(tuán)委派的管理人員不會(huì)要求投資方安置。 五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)有限公司投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場(chǎng)軌道交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項(xiàng)目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因?yàn)椋涸擁?xiàng)目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號(hào)線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場(chǎng)就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但虹口足球場(chǎng)附近的樓價(jià)還是比較正常。我們認(rèn)為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價(jià)保守估計(jì)為12000元/平方米、商場(chǎng)銷售價(jià)的保守估計(jì)為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價(jià)格相等、甚至略低）；而項(xiàng)目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤(rùn)空間，按照投資計(jì)算，%/年； 項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年?yáng)|樓（）可以交付使用，銷售價(jià)值約32000萬(wàn)元，按照80%計(jì)算其銷售收入為25600萬(wàn)元（合并數(shù)），%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為2724萬(wàn)元（合并數(shù)），%； 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2006年可以全部竣工，年度銷售價(jià)值為47200萬(wàn)元，按照80%計(jì)算銷售收入為37760萬(wàn)元（合并數(shù)），對(duì)公司2006年的銷售收入目標(biāo)的貢獻(xiàn)率為25%；預(yù)計(jì)利潤(rùn)為8000萬(wàn)元（合并數(shù)），%。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制從以上分析看，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，其中開發(fā)成本需要在項(xiàng)目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍中。建議：178。 從目前的分析看，項(xiàng)目較好地符合市場(chǎng)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴(kuò)股的形式入主上海家合置業(yè)有限公司，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險(xiǎn)，即行終止。178。 從項(xiàng)目本身看，本項(xiàng)目在虹口足球場(chǎng)交通建成后，應(yīng)有大幅價(jià)值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場(chǎng)）。市場(chǎng)拓展部2004年7月28日32 /
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