【正文】 7 按每30平方米一個車位計商業(yè)可售建筑面積（㎡）還渝中區(qū)教委商業(yè)2700平方米其中：2層商業(yè)可售面積　5962層商業(yè)可售面積　寫字樓可售建筑面積（㎡）　公寓可售建筑面積（㎡）㎡，㎡可售建筑面積比例%　注：項目物業(yè)組合按照可研報告所定位的商業(yè)+寫字樓+公寓形式，其中寫字樓和公寓各占26層，寫字樓位于較低的4——30層，公寓位于較高的32——58層。項目目前土建進度到第23層，其中地下5層，地上18層。小結(jié)：項目為單體樓，主要可售部分為精裝修公寓和寫字樓，共有6萬多平方米，其次為商業(yè)和車庫。項目基本指標根據(jù)最新資料而得。項目投資估算項目投資估算表序號　成本指標(總建筑面積單位成本）計算基數(shù)萬元計容積率建筑面積單位成本(元/m2)備注土地成本　2371 　259922978 目前已建主體工程50106㎡，按照單方800元計算，則目前土建成本為4008萬元，以項目收購及可能的拆遷費用共3億元計，則土地成本大概在25992萬元，樓面地價為2978元。前期工程費、規(guī)費　200 109627 2193 251 假定仍然使用目前方案，在其基礎上進行設計變更，而不是重新設計和報規(guī)。由于已經(jīng)辦理好建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，則前期費用部分降低。在此按照200元/平方米計。土建工程費　1500 　16444 1884 　　總土建工程費1500109627 16444 1884 　其中：主體工程800109627 8770 　　　　其它土建類700109627 7674 　　　　已有建筑面積土建成本80050106 4008 　　　配套、設備、裝修費　935 109627 10254 1175 　　供電70109627 767 　　給排水50109627 548 　　燃氣30109627 329 　　智能化30109627 329 　　消防50109627 548 　　立面及公共裝修350109627 3837 　　電梯安裝100109627 1096 　　公寓精裝修80034991 2799 255 環(huán)境工程費　20109627 219 25 　　　公建配套　20109627 219 25 　　　不可預見費　101 　1106 127 1至6項目總合的2%直接成本合計（1至7項）5147 　56428 6464 　　　銷售費用　%　2417 　%財務費用　　　4800　假定銀行貸款3億，貸款周期兩年，貸款利率按8%計管理費用　2%56428 1129 129 按照直接成本的2%1營業(yè)稅及附加　%　5560 　%間接成本合計（8至11項）　1268 　13906 1593 　　　總成本（含營業(yè)稅）　6416 　70333 8057 直接成本+間接成本小結(jié)：按照目前對方公司出價及我公司談判態(tài)勢分析，項目總建筑面積樓面地價約在2371元/平方米，總成本（不含企業(yè)所得稅）約為7億元，總建筑面積單方成本為6416元。，在正常范圍內(nèi)。項目工程進度安排施工進度計劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月項目交接完成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期工程費、規(guī)費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程至封頂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　砌筑、抹灰、樓地面、門窗及木裝飾工程、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修等　　　　　　　　　　　　　　　公建環(huán)境　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　驗收、物管移交、業(yè)主交房小結(jié)：項目目前施工到23層，其中地下5層，地上18層。以2008年7月1日為節(jié)點安排重新開工，經(jīng)過主體、砌筑、抹灰、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修、環(huán)境等工程環(huán)節(jié)，最終驗收移交至業(yè)主，時間節(jié)點定于2010年12月，其中工程進度經(jīng)歷27個月，驗收移交經(jīng)歷3個月。銷售進度安排銷售進度計劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月　　住宅銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寫字樓銷售周期　　　　　　　　　　　　　商業(yè)銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　車庫銷售周期小結(jié)：假定項目所有可售物業(yè)均對外出售（對車庫這種常見的持有物業(yè)的持有或銷售模式待具體安排）。以2008年9月住宅開始銷售為初始銷售節(jié)點，經(jīng)過住宅、寫字樓、商業(yè)和車庫4個銷售周期，安排在2010年12月銷售完畢，總銷售周期為28個月，其中住宅銷售9個月，商業(yè)銷售9個月，寫字樓銷售18個月，車庫銷售6個月。現(xiàn)金支出表項目開發(fā)現(xiàn)金支出表時間進度　2008年2009年2010年　76923 總支出（含所得稅）36402 16033 24488 支出進度70333 總費用（不含所得稅）36402 16033 17899 　　土地25992 25992 　　　前期2193 2193 　　　土建16444 6389 5450 4604 　配套、安裝10254 　4102 6152 　環(huán)境219 　219 　　公建219 　219 　　不可預見費1106 369 369 369 　管理費用1129 376 376 376 銷售費用2417 328 878 1211 財務費用4800 　2400 2400 營業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 企業(yè)所得稅6590 　　6590 注：土地款于2008年整體購買項目時一次性支付，具體數(shù)值見投資估算表對土地價格的計算；由于項目前期工程費及報建費主要集中在前期，故前期費用按2008年全額支付計；土建工程已支付成本按4008萬計算,主體工程成本按照800元/每平方米計算，主體工程成本按月均攤。項目土建工程費除主體費用之外的費用是700*（總建筑面積）=7674萬元。這項費用按照月份均攤；配套安裝費用也按照月份均攤。公建、環(huán)境費用均在2009年支出。不可預見費用3年均攤。管理費用按3年均攤。銷售費用按年度銷售額*%計。財務費用按照貸款2年計，每年利息2400萬；%計。企業(yè)所得稅以25%計,2010年項目總結(jié)算時上繳。小結(jié)：項目的土建和配套、安裝支出仍然是各年度的主要支出；項目開發(fā)第一年支出比例最大，為主要的投入期?，F(xiàn)金收入計劃銷售回款計劃項目進度　2008年2009年2010年　總額（萬元）　　　銷售回款96692 13124 35120 48448 住宅28747 13124 15623 　寫字樓34991 　19497 15494 商業(yè)29381 　　29381 車庫3573 　　3573 營業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 扣除營業(yè)稅之后回款91132 12370 33101 45662 注：銷售周期的確定方法，公寓設定銷售周期9個月，開盤當月銷售總建筑面積的30%，以后按2500方/月計，則公寓從2008年9月1號開始銷售，至2009年5月完銷。，開盤當月銷售總建筑面積的30%，以后按1500方/月計，寫字樓在住宅完銷后開始銷售，銷售周期18個月，至2010年11月完銷。商業(yè)可售面積為12956平方米，定于2010年4月開始銷售，年底全部售完，銷售周期為9個月。車庫在2010年7月開始銷售，年底銷售完畢，銷售周期為6個月。具體銷售時間進度見“工程與銷售進度表”小結(jié)：，其中2009年和2010年將回款8億多元，為項目的主要貢獻期。雖然商業(yè)總體量不大，但回款總額所占比例較大，對項目利潤貢獻很大，也應引起我們足夠的重視。項目損益項目損益計算總收入總建筑面積單價（元/平方米)可銷售建筑面積總價（萬元）計容積率建面單價（元/平方米）備注　　　　　　總銷售收入8820 　96692 11077 　精裝修公寓部分900031941 28747 　　寫字樓1000034991 34991 　　商業(yè)部分　　29381 　　其中：1—2層商業(yè)250009946 24865 　　59—62層商業(yè)150003011 4516 　　車庫部分（單價*車位數(shù)）80000447 3573 　　總成本(不含所得稅）6416 　70333 8057 　稅前利潤　　26359 　　企業(yè)所得稅（按25%計）　　6590 　　稅后利潤1803 　19769 2265 　稅后成本利潤率　　%　稅后利潤/總成本稅后銷售利潤率　　%　稅后利潤/總收入注：在此假定公司并不持有物業(yè)，可銷售部分全部進行銷售。目前解放碑片區(qū)各類物業(yè)銷售狀況較好，在此假定物業(yè)全部售完，表中單價為各類物業(yè)在銷售周期中的可實現(xiàn)均價。小結(jié)：在既定的價格定位前提下，%，%，具有較好的市場前景和收益預期?，F(xiàn)金流量表項目現(xiàn)金流量表　2008年2009年2010年現(xiàn)金流出36402 16033 24488 　　　　現(xiàn)金流入13124 35120 48448 　　　　年度凈流量23277 19087 23959 　　　　累計凈流量23277 4190 19769 　　　　內(nèi)部收益率50%單位：萬元小結(jié)：按照初步設定的時間節(jié)點，2008年為項目的主要投入期，而2009年和2010年為項目收獲期。由于收購項目的特殊性，即開發(fā)報建流程大為縮短，銷售速度提前，加之項目自身具備較高的贏利水平，故實現(xiàn)了高內(nèi)部收益率（50%），遠大于行業(yè)基準報酬率。敏感性分析敏感性分析表變動因素變動比率稅后成本利潤率稅后銷售利潤率內(nèi)部收益率　　　　住宅和寫字樓銷售價格10%%%66%　基準%%50%　10%%%37%　20%%%24%　　　　開發(fā)直接成本20%%%29%　10%%%39%　基準%%50%　10%%%65%小結(jié)：從敏感性分析表得知，項目銷售價格對于利潤率具有更高的敏感度，對項目價值的實現(xiàn)具有更重要的影響。我們可以通過加強項目的工藝品質(zhì)，加大項目的推廣力度，以實現(xiàn)更高的銷售價格。八、 項目功能物業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢分析商業(yè)部分l 優(yōu)勢分析252。 項目臨街退距形成一個區(qū)