【正文】 層 71 間商鋪，主要經(jīng)營品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在 20～100 元/；3 層 75 間商鋪，主要經(jīng)營電腦配件、耗材、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對較低，多為 10～20 元/。 （具體租金情況詳見附表） XXX 電子市場外景 XXX 電子市場 1 層內(nèi)景34 / 87 XXX 電子市場 2 層內(nèi)景 XXX 電子市場 3 層內(nèi)景二、項(xiàng)目 SWOT 分析1．項(xiàng)目優(yōu)勢? 項(xiàng)目所在的九龍坡區(qū)工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好，是 XXX 市的工業(yè)大區(qū)，擁有素質(zhì)較好的產(chǎn)業(yè)工人群；? 項(xiàng)目位于 XXX 市主干道渝洲路和科園一路交界處，渝州路作為 XXX 市區(qū)最主要的交通干道、景觀大道和迎賓大道，石橋鋪?zhàn)鳛檫B接渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)的交通樞紐，是 XXX 市西大門，輻射影響范圍大，且交通極為便利；同時(shí)九龍坡區(qū)介于 XXX 市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和南岸區(qū)南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)相鄰，加上便利的交通，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯； ? 項(xiàng)目位于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，是 XXX 市 IT 產(chǎn)業(yè)的集聚地，電子數(shù)碼產(chǎn)品的商業(yè)氛圍好，輻射范圍為整個(gè) XXX 市、成都市和貴州省等；? XXX 市居民對電子產(chǎn)品的消費(fèi)多數(shù)傾向于九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港；? 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊備，銀行、醫(yī)院、學(xué)校、公園、酒店分布周圍。2．項(xiàng)目劣勢? 項(xiàng)目位置相對周邊的賽博電子數(shù)碼城和泰興電子數(shù)碼城較差；? 項(xiàng)目內(nèi)部各樓層經(jīng)營產(chǎn)品相對其他同類型的專業(yè)市場顯得較為雜亂；? XXX 電子市場在 XXX 開業(yè)僅 2 年，相對泰興電子市場和賽博電子市場，目前處于市場培育階段，人流量相對較少。35 / 873．項(xiàng)目面臨的機(jī)遇? 根據(jù) XXX 市交通規(guī)劃，XXX 市軌道交通將經(jīng)過項(xiàng)目所在地，交通優(yōu)勢將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。4．項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)? 項(xiàng)目周邊的西部電子商城將于 2022 年底開始招商，其地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目，且商城規(guī)模較大，將對本項(xiàng)目造成一定的沖擊。三、項(xiàng)目評價(jià)? 本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，區(qū)位較為優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套較完善，存在一定的市場機(jī)會。? 根據(jù)深 XXX 評字（2022）Ｂ11016 號《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》評估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬元的購置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的 ％，如果目前收購，后期經(jīng)營狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。36 / 87第三章 市場定位及項(xiàng)目評估一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪數(shù)碼電子港，主要輻射范圍為 XXX 市、成都市和貴州省等，是 XXX 市數(shù)碼電子的集散地。? 項(xiàng)目方案定位:結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，可擬定以下兩種方案：? 方案一：維持現(xiàn)狀模式：即根據(jù)《XXXXXX 電子市場有限公司合資經(jīng)營合同》，租賃 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司商業(yè)裙樓 13 層 15 年該經(jīng)營模式與 XXX 賽博電子市場經(jīng)營模式相似，由于經(jīng)營場地是采取租賃的形式，因而對現(xiàn)金流的掌握要求比較高，各商家都將跟著其步伐走。但事實(shí)上，賽博目前是 XXX 最有實(shí)力的電腦城，它的一言一行，對商家的經(jīng)營起著重要的指揮作用。? 方案二：收購模式模式一：前 5 年只租不售，5 年后 3 層出售，1 層出租該經(jīng)營模式與泰興通訊電子市場經(jīng)營模式相似，不同的是泰興通訊電子市場開業(yè)時(shí)間較早，市場培育較好，也較早的開始實(shí)行出售政策，即除了一樓的門面，其余部分全部出售，這樣既可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，也可以實(shí)現(xiàn)賣場的統(tǒng)一規(guī)劃管理。由于樓層部分出售后，資金回籠較快，可以實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的經(jīng)營。模式二：前 15 年只租不售，15 年后 3 層出售，1 層出租該經(jīng)營模式與 XXX 賽博電子市場經(jīng)營模式部分相似，不同的是目前賽博經(jīng)營場地是租賃的，然后分租給各商家。模式一、模式二比較比較因素 模式一 模式二經(jīng)營模式 一層出租、5 年后二三層出售 出租，15 年后二、三層出售經(jīng)營優(yōu)勢 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，同時(shí)實(shí)現(xiàn) 賣場的統(tǒng)一規(guī)劃管理 統(tǒng)一管理規(guī)劃、引導(dǎo)商家經(jīng)營37 / 87比較因素 模式一 模式二經(jīng)營劣勢 營銷方式較為陳舊，銷售中間 環(huán)節(jié)過多 營銷方式較為陳舊，銷售中間環(huán)節(jié) 過多、對現(xiàn)金流的掌握要求較高二、方案評估意見本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，可在一定程度上提升九龍坡區(qū)石橋鋪電子市場形象，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民日益增長的物質(zhì)文化需求。項(xiàng)目所在地理位置交通較為便利，存在一定的市場競爭力。三、租金增長率測算由于 XXXXXX 電子市場開業(yè)時(shí)間不長，處于市場培育期內(nèi)，租金水平相對較低，預(yù)期未來幾年租金將處于逐年遞增的趨勢，直至市場成熟后，租金基本保持穩(wěn)定。? 周邊成熟電子市場一層租金約為 200—250 元/根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，目前賽博、泰興市場已培育成熟，一層租金近三年均穩(wěn)定在 200~250 元 /，賽博地理位置略優(yōu)于泰興，近三年一層月租金穩(wěn)定在 250 元/，泰興穩(wěn)定在 200 元/。? 預(yù)計(jì)市場成熟后一層租金將基本穩(wěn)定在 250 元/考慮到軌道開通前后 XXX 電子市場已基本培育成熟，租金基本穩(wěn)定，因此，參考目前 XXX 的租金水平和賽博、泰興市場成熟后的租金水平，可估算市場成熟后租金穩(wěn)定在 250 元/。? 2022—2022 年商業(yè)物業(yè)價(jià)格年均增長率分析根據(jù) XXX 市歷年商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢可以看出，XXX 市 2022—2022 年后商業(yè)物業(yè)價(jià)格增長了約 38%，年均增長約為 10%。? 市場培育期內(nèi)租金年均增長率分析根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，賽博、泰興市場 2022 年開業(yè), 市場的租金水平一層約為 90元/, 20222022 年三年內(nèi)均賽博、泰興市場一層的租金水平均穩(wěn)定在38 / 87200～250 元/，以此推算石橋鋪電腦商業(yè)圈內(nèi)專業(yè)電子市場從開業(yè)之初到其租金達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)租金的年增長率約為 22%～29%之間，考慮此段時(shí)期內(nèi)市 XXX 電子自身經(jīng)營狀況及目前商業(yè)用房市場狀況，賽博、泰興電子市場因市場培育期對租金影響的年增長率約為 25%；同時(shí)考慮 2022～2022 年賽博市場培育期內(nèi)商業(yè)市場正常增長了 10％左右，因此，本次扣除商業(yè)用房價(jià)格的自然增長因素，市場培育期內(nèi)一層租金年均增長約 15％。? 周邊新興電子市場對本項(xiàng)目租金的影響分析20222022 年三年，賽博、泰興市場一層的商業(yè)租金均穩(wěn)定在 200～250 元/ 平方，但是此段時(shí)期內(nèi)，XXX 市商業(yè)用房的售價(jià)及租金的增長率平均水平維持在 10%,出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是因?yàn)榻鼛啄?，XXX 市沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、解放碑，江北區(qū)新興的電子市場分流了一部分客戶，即由于周邊同類商業(yè)物業(yè)供給的增加，導(dǎo)致競爭加劇，因供給增加對租金產(chǎn)生的負(fù)面影響我們在本次測算中取 10%。? 軌道交通造成房地產(chǎn)價(jià)值上漲考慮到 XXX 地理位置目前略差于賽博和泰興，但 XXX 市交通規(guī)劃中 XXX 地鐵“軌道交通一號線”將于 2022 年開工。該線全長有３２公里，具體走向?yàn)槌扉T－七星崗－兩路口－大坪－石橋鋪—小龍坎－雙碑－大學(xué)城，其中石橋鋪站的出口規(guī)劃在本項(xiàng)目邊上。建設(shè)期為 2022 年到 2022 年，可能造成該處房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。? 國外軌道交通對商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響美國加州大學(xué) Robert Covero 和 Michael Duncan（2022）運(yùn)用特征價(jià)格模型（HPM ）研究了圣地亞哥縣（San Diego County）各條 URRT 沿線商業(yè)房地產(chǎn)增值情況。結(jié)果表明，商業(yè)房地產(chǎn)，在市中心鐵路車站周圍增值 91%，在電車（Mission Valley）站點(diǎn)周圍增值 72%。? 香港軌道交通對商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響深圳大學(xué)鐘建民《地鐵對房地產(chǎn)價(jià)格影響之初探》一文中，對香港軌道交通影響做出了闡述，1982 年香港地鐵荃灣線全面開通，地鐵站半徑 300 米以內(nèi)，商業(yè)樓宇價(jià)格比半徑在 300 米以外的提高了 %~338%。? 廣州軌道交通對商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響39 / 87深圳大學(xué)的鐘建民在《地鐵對房地產(chǎn)價(jià)格影響之初探》 （2022）一文中，基于TCM 模型的研究結(jié)果表明：廣州地鐵建成后，坐落于地鐵車站周邊的商服業(yè)對地鐵的敏感程度非常高，其租金的增幅達(dá) 40%～500%；地鐵物業(yè)比其他物業(yè)的價(jià)值高20 %～ 30 %，有的地方漲幅甚至達(dá)到 100%～150 %，如芳村區(qū)地鐵沿線的商品房隨花地大道與珠江隧道的建成，廣州地鐵一號線的通車運(yùn)行、鶴洞大橋的通車等，土地升值很快，升值幅度約 1000 元/ m 2。? 深圳軌道交通對商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響莊焰在《軌道交通沿線土地利用基礎(chǔ)研究》 （2022）中得出，四號線沿線龍華片區(qū)軌道交通規(guī)劃期與軌道交通建設(shè)期前后地價(jià)提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅～ 倍。未有軌道交通規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃期前后地價(jià)提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅約 倍。住宅、商業(yè)用地商圈形成因素與軌道交通建設(shè)因素對地價(jià)提升的影響比例大致為 ：。地價(jià)的提升勢必帶動商業(yè)物業(yè)價(jià)值的提升，研究表明：軌道沿線物業(yè)價(jià)格已高于同片區(qū)非地鐵沿線相同檔次物業(yè)的價(jià)格，高出幅度約為 5%至 15%不等，商業(yè)物業(yè)升值約在 40％～60％。綜上所述，軌道交通對各城市的影響也是不同的，城市經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場的不同，軌道交通對物業(yè)價(jià)值的影響程度也是不同的，下面根據(jù) XXX 市的特點(diǎn)分析軌道交通對 XXX 市商業(yè)物業(yè)的影響：? XXX 市是典型的山城，經(jīng)濟(jì)狀況（人均 GDP1000 美元）差于香港、廣州、深圳等城市；? XXX 市被兩江（長江、嘉陵江）隔斷，商業(yè)呈現(xiàn)出組團(tuán)式的分布；? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年 XXX 主城區(qū)商品房住宅均價(jià) 2587 元／平方米，增長％，而近年來 XXX 國民生產(chǎn)總值增幅始終保持在 12％左右，去年城市家庭人均可支配收入達(dá)到 10240 元，同比增長 ％，居民的收入增長高于住宅價(jià)格的增長，房地產(chǎn)市場潛力較大；? 2022 年 XXX 市住宅平均價(jià)格 2587 元/平方米，商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格 4953 元/平方米，人均可支配收入 10240 元，如按購買戶均 80 平方米（按目前人均26 平方米，三口之家計(jì)算）的住宅來看的話，房價(jià)收入比約為 ：1 左右，略高于世界銀行人居水平上限（5：1） ，但低于國內(nèi)同等大城市水平40 / 87（北京、上海、深圳、沈陽等城市已超過 10：1） ，從某種程度上看，XXX市房價(jià)有一定的上升空間；? 從 XXX 市的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場狀況可以看出，軌道交通對目前以及規(guī)劃建設(shè)中商圈內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值影響較大，參考國內(nèi)外各城市軌道物業(yè)對商業(yè)物業(yè)的影響，可初步預(yù)測出軌道交通對 XXX 市商業(yè)物業(yè)的影響約為40%~60%；綜合上述各因素考慮，以及軌道交通對沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響具有超前性和當(dāng)期性的特性，即預(yù)計(jì)軌道交通正式運(yùn)行的前 5 年軌道交能對商業(yè)物業(yè)的售價(jià)逐年體現(xiàn)，但租金水平應(yīng)保持正常增長，軌道開通的當(dāng)前租金將出現(xiàn)大幅度增長，預(yù)計(jì)軌道交通開通當(dāng)年可能增長 30%左右。綜合以上各影響租金增長率的因素分析，預(yù)測本項(xiàng)目未來 5 年一層租金的綜合影響為年均增長 15%；由于二層、三層的經(jīng)營狀況很大程度上取決于一層的經(jīng)營狀況，因此，在市場培育期內(nèi)，二、三層的租金增長率要快于一層的租金增長率，因此二、三層的年租金增長率分別為 25％和 30％。到第 6 年軌道開通后，年租金增長30％，此后保持不變。? 空置率未來預(yù)測分析根據(jù)調(diào)查人員對 XXX 市電子租賃市場的調(diào)查，電子市場在開業(yè)的前 35 年內(nèi)，空置率通常會有一個(gè)由高到低逐漸遞減、直到穩(wěn)定的過程。調(diào)查人員根據(jù) XXX 市電子市場的特點(diǎn)和對未來電子市場的預(yù)測，認(rèn)為本項(xiàng)目空置率水平較為合理的變動趨勢為：XXX 電子市場空置率變動趨勢2022 2022 2022 2022 2022 20221 層 8％ 7％ 5％ 4％ 2％ 2％2 層 10％ 8％ 6％ 5％ 4％ 4％3 層 20％ 15％ 12％ 10％ 8％ 8％即在出租的第 6 年起，空置率水平將達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。41 / 87第四章 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算（收購模式）1．收購價(jià)格根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目總的收購價(jià)格為 7300 萬元人民幣。2．購置應(yīng)繳納的稅費(fèi)? 契稅根據(jù)政策規(guī)定，契稅按購置價(jià)的 3％征收，則：契稅＝購置價(jià)3％＝73003％＝219 萬元? 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)根據(jù)政策規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)各按交易價(jià)格的 1％計(jì)，合計(jì) 2％，則：轉(zhuǎn)移登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)＝購置費(fèi)2％＝73002％＝146 萬元? 印花稅及辦證費(fèi)用根據(jù)政策規(guī)定，印花稅按購銷合同金額的 ％征收，則：印花稅＝購置價(jià)％＝7300％＝ 萬元? 大修基金一般取房價(jià)的 3%，則：大修基金＝購置價(jià)3％＝73003％＝219 萬元? 辦證費(fèi)用及其他按總金額的 %計(jì)算，則：辦證費(fèi)用及其他＝購置價(jià)％＝7300％＝ 萬元綜上所述，項(xiàng)目總投資為 7924 萬元。二、資金籌措 根據(jù)委托方提供的資料及測算，項(xiàng)目總投資 79,240,000 元，主要資金來源為銀42 / 87行貸款。43 / 87第五章 經(jīng)營收入測定一、方案一經(jīng)營收入測定方案 1：維持現(xiàn)狀模式：即根據(jù)《XXXXXX 電子市場有限公司合資經(jīng)營合同》 ，租賃XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司商業(yè)裙樓 13 層 15 年1．經(jīng)營期間收入測定（1）租賃收入由于方案三與方案一、方