【正文】 都不能在戶外鍛煉。因此，健身俱樂部也流行起來。我們可以向酒店公司的長住客人大力推銷健身用品、健身器材和健身俱樂部。愛國熱潮和向發(fā)達(dá)國家看齊的熱潮如法國抵制美國好萊塢電影的文化侵入，美國公司經(jīng)常用美國國旗圖案來做產(chǎn)品包裝和廣告，這些都是發(fā)達(dá)國家愛國熱潮的一種反映。針對這種需求，飯店在為外國旅游者服務(wù)時(shí)，要特別尊重他們的民族自豪感。如維也納馬里奧薩爾茨堡喜來登賓館，在門廳上懸掛主要客源國的國旗。發(fā)展中國家則掀起了向發(fā)達(dá)國家看齊的熱潮。針對這種需求，我們可以適當(dāng)宣傳，我們中外合資飯店，我們的產(chǎn)品是中外合資產(chǎn)品等等。非正式、非正規(guī)化潮流如時(shí)裝的休閑化、隨意化、自由化，幾乎想得出的、穿得出的都是時(shí)裝。一個(gè)最典型的例子是牛仔褲的褲可以一截二，褲上可以有破洞，褲邊上可以有需線。這啟發(fā)我們在飯店商場里銷售各色時(shí)裝。以后的單親家庭將會越來越多，這啟發(fā)我們在以家庭旅游者為銷售對象的客房、家具、食品設(shè)計(jì)上規(guī)模要小一些，因此家庭人口減少了。非正規(guī)化潮流對飯店的裝潢設(shè)計(jì)有很大影響。如以前人們欣賞具象畫，畫面上出現(xiàn)的山水、人物都很逼真，具有平衡對稱感?，F(xiàn)在人們欣賞抽象畫，一種意念的畫面與色彩，可以不對稱，不平衡。飯店在選擇風(fēng)聲和展示各種畫品時(shí)就要注意這一點(diǎn)。回歸自然旅游者越來越追求陽光、海水、海灘、綠色植被、清新的空氣和純凈的大自然。針對這種需求，酒店大堂可以配有自然采光的透明屋頂，設(shè)置有綠樹環(huán)抱的花園咖啡廳，再加上瀑布或噴泉。酒店也可以提供散步的綠茵草坪與游船、釣魚、戶外燒烤等各種旅游活動(dòng)。另外，在游泳池旁裝飾棕櫚樹；在做酒店廣告時(shí)，以飯店的自然景區(qū)為背景，讓人們感受到回歸大自然的情趣。追求奇觀旅游者越來越追求新奇、新鮮的經(jīng)歷，他們渴望暫時(shí)擺脫或改變一下自己已經(jīng)習(xí)慣和厭倦的生活與工作環(huán)境。這樣，就要求我們盡可能提供具有民族特點(diǎn)、地方特色的東西，創(chuàng)造奇觀。布置幽默漫畫式的小雕塑、酒店的觀光電梯和頂層旋轉(zhuǎn)餐廳往往大受旅客歡迎。如上海新錦江大酒店頂層藍(lán)天旋轉(zhuǎn)餐廳，與云天門渾然一體，申城景色一覽無余，已成為上海美食一景。個(gè)性化服務(wù)賓客到酒店來追求的是高氣氛與高服務(wù)的產(chǎn)品，一般具有很強(qiáng)烈的自尊感，同時(shí)往往也具有各自獨(dú)特的需要，我們要精心予以滿足。在這方面，光按照作業(yè)規(guī)程來做還不能達(dá)到完美的程度。如上海新錦江大酒店門廳服務(wù)規(guī)定，“客人乘坐的車輛到達(dá)酒店時(shí)，要主動(dòng)為客車開啟車門，用手擋住車輛門框上沿，以免客人下車時(shí)碰痛頭部，并主動(dòng)向客人招呼問好”。但是，如遇到老年客人，下車時(shí)還需要攜扶一下，因此，光按照門廳服務(wù)規(guī)程來提供服務(wù)還不夠，需要個(gè)性化。在飯店的日常營銷管理中要注意處理好“大眾情人與個(gè)性化服務(wù)”這一對矛盾。酒店是大眾情人，因?yàn)榫频甑囊婚g客房一年可以有365位客人來住，酒店的銷售人員要向無數(shù)位客房進(jìn)行推銷。這種情況往往使飯店的銷售、服務(wù)人員對某一位客人的獨(dú)特要求處于麻木狀態(tài)。酒店產(chǎn)品是高消費(fèi)、高氣氛、高情感與高服務(wù)的產(chǎn)品，一定要避免出現(xiàn)這一麻木狀態(tài)。要注意選用一批專業(yè)化的、富有同情心的、能提供個(gè)性化服務(wù)的員工來從事營銷、服務(wù)工作、從根本上杜絕此類現(xiàn)象的出現(xiàn)。第六部分 財(cái)務(wù)計(jì)劃☆ 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資概算為2978萬元人民幣。☆ 項(xiàng)目資金使用投入計(jì)劃土地成本400萬元；前期費(fèi)用110萬元（城市配套費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)等）；主體工程1420萬元（擬算投入）已投入186萬元；裝飾工程500萬元；戶內(nèi)配套501萬元，其中： 消防工程60萬元； 通風(fēng)工程30萬元； 電梯50萬元； 電視16萬元； 床柜等55萬元； 空調(diào)300萬元戶外配套20萬元；不可預(yù)見費(fèi)80萬元☆ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)投資利潤率16%；2；項(xiàng)目回收期約為6年。☆ 社會效益分析本項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)數(shù)據(jù)均達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)，社會效益較好，作為開發(fā)商，在追求社會效益的同時(shí)，更注重追求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在有保障的建筑空積率和比較經(jīng)濟(jì)的情況下，努力爭取政府的優(yōu)惠政策，各種稅費(fèi)減免，以求得更大程度的效益。增加國家和地方的財(cái)政收入；發(fā)揮地區(qū)地理優(yōu)勢，走酒店產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路；發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?；增加就業(yè)機(jī)會；扶持開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)；有利于進(jìn)一步調(diào)查經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！?結(jié)論從以上數(shù)據(jù)可以看出，在資金到位的情況下，本項(xiàng)目將創(chuàng)造十分可觀的投資利潤，這將為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。相信經(jīng)過科學(xué)管理，將為投資者創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目充分利用自身優(yōu)勢進(jìn)行運(yùn)營，投產(chǎn)后有較好的效益，從經(jīng)濟(jì)評價(jià)角度看是可行的。第七部分 風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法市場經(jīng)濟(jì)下，每一個(gè)投資者都關(guān)心其投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益。風(fēng)險(xiǎn)投資之所以不同于一般意義上的投資，主要在于投資的客體可能獲取高額收益的同時(shí)，也蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。一些統(tǒng)計(jì)資料表明，風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)的失敗率高達(dá)70%~80%。許多投資者熱衷于風(fēng)險(xiǎn)投資，由于在他們看來，風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是可以通過科學(xué)的管理思想、管理方法和管理手段加以控制的，在承擔(dān)了投資的高風(fēng)險(xiǎn)后，他們將獲得高額的回報(bào)。在充分考慮到項(xiàng)目的成功因素外，“恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”決策層同樣注重本項(xiàng)目實(shí)施過程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過縝密分析，本項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)主要有以下四點(diǎn)：☆ 政策風(fēng)險(xiǎn)◎ 政策風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)行業(yè)的發(fā)展受到政策性抑制，國家采取部分限制酒店開發(fā)的政策措施；開發(fā)源頭受到抑制，使得開發(fā)商取得土地資源的難度加大；開發(fā)資金的獲取受到抑制，如各大銀行或風(fēng)險(xiǎn)投資商嚴(yán)格借貸，收縮銀根?！?應(yīng)對措施國家從宏觀政策上所采取的調(diào)控措施，其目的就是要減緩酒店的開發(fā)速度，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。雖然宏觀調(diào)控措施在一定程度上增加了開發(fā)的難度，但公司全體員工知難而進(jìn)，充分利用目前難得的機(jī)遇，在競爭中做大做強(qiáng)。積極參與競爭，加大開發(fā)力度積極參與競爭，爭取多獲得土地、那好地。事實(shí)證明，誰那到了土地，誰就擁有立足的資本，誰就掌握了開發(fā)的主動(dòng)權(quán)，誰那到好地段，誰的升值空間大，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力就大。廣辟資金來源，提高使用效率誰擁有資金誰就能生存發(fā)展?？朔酝Y金來源主要靠銀行的單一途徑，積極拓寬資金渠道，大膽籌集資金。由于資金來源的多渠道，勢必使資金的使用成本加大，因此我們要把有限的資金，最大限度地用足、用活、用好，發(fā)揮資金的最大使用效益。降低開發(fā)成本，增強(qiáng)消化功能把政策控制帶來的風(fēng)險(xiǎn)，盡可能地降低到最低程度，是本公司的著重點(diǎn)之一。惟有千方百計(jì)降低開發(fā)成本，控制費(fèi)用支出，增強(qiáng)公司內(nèi)部消化功能，才能確保預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)?！?市場風(fēng)險(xiǎn)◎ 市場風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)入住進(jìn)度有可能放慢，資金回籠難度加大；空置房可能增多，造成部分資金積壓。◎ 應(yīng)對措施大廈規(guī)劃貼進(jìn)自然在充分考慮日照的情況下，功能布局合理，動(dòng)靜明晰，使環(huán)境與建筑有機(jī)融合在一起，使顧客得到美好的享受，產(chǎn)生一種人、自然和建筑的共生共鳴的感受；公共設(shè)施應(yīng)配套齊全，盡可能增加綠化面積及綠化品種，以達(dá)到“四季有綠，季季有花”的標(biāo)準(zhǔn)，盡可能創(chuàng)造好的居住環(huán)境，以吸引顧客。廣告宣傳貼近實(shí)際把多渠道的宣傳作為促銷手段之一，但決不作虛假廣告，始終堅(jiān)持公司的宗旨，牢記公司的理念。物業(yè)管理貼近住戶大廈內(nèi)的酒店管理是關(guān)鍵，是客戶進(jìn)住后解除后顧之憂的重要保證。我們想顧客所想，幫顧客所需，解顧客所難，這更是酒店實(shí)際促銷的有力保證。☆ 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)◎ 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)部分上繳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)提高；增加稅種，提高稅率；新費(fèi)用的開征；資金使用成本的增加◎ 應(yīng)對措施增加開發(fā)面積，加快開發(fā)速度盡可能的增加開發(fā)面積，分?jǐn)偣潭ㄙM(fèi)用，降低單位面積的造價(jià)。降低工程造價(jià)降低工程造價(jià)，著重抓住三個(gè)環(huán)節(jié)：建筑安裝環(huán)節(jié)；建筑材料采購環(huán)節(jié)；施工控制環(huán)節(jié)?？刂瀑M(fèi)用支出，增加盈利空間在抓好工程直接費(fèi)用環(huán)節(jié)的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制間接費(fèi)用的支出。嚴(yán)格執(zhí)行“先審批，后用錢；先計(jì)劃，后執(zhí)行”的原則?！?管理風(fēng)險(xiǎn)◎ 管理風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)管理風(fēng)險(xiǎn)指創(chuàng)業(yè)企業(yè)因管理不善而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，隨著人類社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，管理所起的作用越來越大。在企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)中，存在著人力資源管理、技術(shù)管理、財(cái)務(wù)管理、作業(yè)管理、產(chǎn)品管理等等。而人力資源管理是其中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)樯鐣l(fā)展到今天，人，已經(jīng)成為最寶貴的資源，這是由人的主動(dòng)性和創(chuàng)造性決定的。企業(yè)要管好這種資源，更是要遵循科學(xué)的原則和方法。因此，管理人員應(yīng)該引起足夠的重視。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，若過于追求短期效益，目光局限于產(chǎn)品項(xiàng)目創(chuàng)新，忽視管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新、售后服務(wù)創(chuàng)新以及企業(yè)文化平臺在更高層次上的構(gòu)筑等，就會大大增加風(fēng)險(xiǎn)。公司對團(tuán)隊(duì)管理、資本運(yùn)營的高級人才會有持續(xù)的需求，若挖掘不到合適的人才，將會給公司的發(fā)展帶來嚴(yán)重的影響。此外，能否留住現(xiàn)有的人才、保持現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和優(yōu)化，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)?！?應(yīng)對措施針對管理上的風(fēng)險(xiǎn)，公司將加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)，建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織體系。同時(shí)，我公司要建立合理的監(jiān)督制約機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的酒店管理知識。第八部分 投資者權(quán)利及退出☆ 投資者權(quán)利投資嚴(yán)格按照雙方簽訂的合同執(zhí)行，投資者有權(quán)詢問資金運(yùn)作情況；公司重大決定必須報(bào)告董事長與投資者；公司每年以書面形式向董事長與投資者提交上年度計(jì)劃完成情況及本年度經(jīng)營計(jì)劃，應(yīng)董事長和投資者要求提交審計(jì)報(bào)告及有關(guān)情況。合作者享有公司股東的權(quán)利，有建議權(quán)和參與決策權(quán)。☆ 投資者退出機(jī)制如在本項(xiàng)目實(shí)施一定時(shí)間投資者希望退出，建議通過上市、購并、利潤分配或定期收益等方式予以退出，以保護(hù)投資者的利益。（具體的退出方式以協(xié)議為準(zhǔn)）（一）利潤分配的方式即公司分紅的方式。利潤分配即以公司分紅的方式退出合作企業(yè)。（二）定期收益的方式即每年收取固定的回報(bào)，相當(dāng)于優(yōu)先股的形式。根據(jù)雙方的協(xié)議而定。（三）二次融資，提升公司的價(jià)值。（四）上市的方式風(fēng)險(xiǎn)投資公司可以直接或者通過投資的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)收購上市公司的“殼資源”，在取得控股權(quán)后，在通過資產(chǎn)置換的方式將風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目注入上市公司，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)資本退出的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)投資公司可以利用目前上市公司追逐風(fēng)險(xiǎn)投資和高科技主業(yè)的熱潮，直接將相關(guān)股權(quán)出售給上市公司或由其設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)投資公司，從而使所投資的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)。（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式股份轉(zhuǎn)讓是風(fēng)險(xiǎn)投資退出的另一途徑，由于股票上市及股票升值都需要一段時(shí)間，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)投資資本家采取股份轉(zhuǎn)讓的退出方式。其選擇出售對象可以是創(chuàng)業(yè)公司或創(chuàng)業(yè)者本人。（六）股權(quán)回購項(xiàng)目通過一段時(shí)間運(yùn)行，除去投資方的回報(bào)，我們的利潤若有較大的積累，有能力回購?fù)顿Y方的股權(quán)，一旦投資方有此要求，我們完全同意回購?？傊?，在條件成熟的前提下，我們保證投資方隨時(shí)實(shí)現(xiàn)退出。第九部分 總 結(jié)綜上所述，公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，積累了豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)營也獲得了可喜的成績。面對廣闊的待開發(fā)市場和豐厚的利潤空間，只要我們抓住機(jī)遇，把握好商機(jī)，就能立竿見影，得到高額回報(bào)。本項(xiàng)目利用公司豐富的市場銷售優(yōu)勢，腳踏實(shí)地的工作，認(rèn)真打好基礎(chǔ)，講究科學(xué)，強(qiáng)化管理，就一定能變經(jīng)營優(yōu)勢為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，就一定能將本項(xiàng)目辦得欣欣向榮，興旺發(fā)達(dá)，一定會收到非常好的效果。通過對項(xiàng)目的可行性考察研究和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為此項(xiàng)目投資方向明確，市場前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益可觀，管理科學(xué)，規(guī)章制度健全，領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)新意識和開拓能力較強(qiáng)，人員素質(zhì)高。整個(gè)項(xiàng)目措施得力，條件具備，項(xiàng)目在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是合理可行的，是一個(gè)理想的投資項(xiàng)目。因此，對“恒元大廈項(xiàng)目”可以得出以下結(jié)論：該項(xiàng)目在國家和地方政府支持的背景下立項(xiàng)，各種規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批手續(xù)已經(jīng)全部完成，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，不存在法律障礙。該項(xiàng)目的出現(xiàn)，不僅是公司自身發(fā)展的需要，更是成熟并快速增長的巨大市場的需求。它的建設(shè)不僅產(chǎn)生顯著的社會效益，同時(shí)也給投資者帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，提高了投資者的社會地位。該項(xiàng)目投資發(fā)起人具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，擁有業(yè)已形成的良好的社會關(guān)系資源，該項(xiàng)目的初始運(yùn)作具有良好的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測基本是保守的，它的收益目標(biāo)是可行的。在實(shí)際經(jīng)營中有上升空間，具有回報(bào)率高的特點(diǎn)，是個(gè)可長期獲取較高收益的投資項(xiàng)目。該項(xiàng)目在市場分析、競爭分析、財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范等方面已有相當(dāng)完整的方案，該方案基本上是成熟和全面的，具有較強(qiáng)的實(shí)用性，為該項(xiàng)目的投資成功提供了基本保證，且充分體現(xiàn)了投資發(fā)起人對現(xiàn)行酒店行業(yè)市場的深刻理解和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。該項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，經(jīng)濟(jì)效益方面，單位投資少，利潤可觀。附件： 資產(chǎn)負(fù)債表； 利潤表； 損益表； 恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表