【正文】 燈光景觀效果，熒紅燈、嵌地?zé)?、庭院燈、草坪燈、樹照燈等將給本項(xiàng)目的夜景帶來絢麗的光彩。 整體項(xiàng)目環(huán)境不僅形成“人可參與”的意境，更將變?yōu)橐粋€(gè)“可與人對話”的觀景。 （二） 客戶定位 鑒于該地塊位于 XXXX 區(qū)鞍山西道，并且靠 近和平區(qū)，屬城市中心區(qū)域，同 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 30 時(shí)該項(xiàng)目從市場定位、形象包裝和選配建材及配套設(shè)施上均領(lǐng)先于市場屬于市場中高端產(chǎn)品，項(xiàng)目的客戶應(yīng)該相應(yīng)的定位在市場中端以上客戶群，又鑒于本地塊所處區(qū)域的科技貿(mào)易性質(zhì)，項(xiàng)目的客戶還應(yīng)充分考慮并鎖定中、小企業(yè) 白領(lǐng) 客戶群。 二、 商業(yè) 部分 （一） 產(chǎn)品定位 IT 品牌店 、餐飲、娛樂及其他商業(yè)（如專題酒吧、咖啡屋、茶苑等）以及為 主 樓配套的輔助商業(yè)設(shè)施。 （二）客戶定位 主要包括： IT 產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)、數(shù)碼產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)、餐飲娛樂經(jīng)營企業(yè)和商業(yè)物業(yè)投資者。 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 31 第五章 項(xiàng)目實(shí) 施進(jìn)度 一、 建設(shè)條件分析 項(xiàng)目工程的建設(shè)條件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒。 ：項(xiàng)目已完成“三通一平”通電、通水、通路和場地平整工作，鞍山西道 50 米道路、玉泉路 30 米道路、 西湖村大街 20米道路均已完成。 ：項(xiàng)目工程區(qū)內(nèi)鞍山西道有直徑為 400mm、 600mm 的輸水管，西湖村大街有直徑 300mm 的輸水管。 建設(shè)區(qū)排水系統(tǒng)現(xiàn)狀為污水、雨水分流制。 ：鞍山西道有直徑 800mm 排水管， 西湖村大街有直徑 300mm 排水管。 ：鞍山西道有直徑 1650mm、 1500mm 排水管，西湖村大街有直徑 400mm排水管。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新建或新增雨水管道，在加強(qiáng)環(huán)保的同時(shí)充分利用水資源。 ：項(xiàng)目區(qū)域?qū)偃f德莊 35KV 變電站供電范圍?，F(xiàn)狀為鞍山西道 10kv 電力電纜 , 西湖村大街 10kv 電力電纜 ,規(guī)劃電源引自 35KV 變電站。 ：該地區(qū)屬于網(wǎng)通南豐路局服務(wù)范圍，鞍山西道有 24孔通信管道，西湖村大街有 24 孔通信管道。規(guī)劃保留現(xiàn)狀主要通信管道，充分考慮固定電話、移動(dòng)通信及有線電視等通信網(wǎng)絡(luò)要求，建設(shè)綜合信息管道并預(yù)留發(fā)展用量，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)規(guī)劃新建或增建通信管孔，保證滿足項(xiàng)目的使用需要。 ：項(xiàng)目區(qū)域?yàn)?天然氣供氣范圍。鞍山西道有直徑 500mm 中壓燃?xì)夤?、直?300mm 低壓燃?xì)夤埽? 西湖村大街有直徑 300mm 中壓燃?xì)夤堋?200mm 低壓燃?xì)夤?。保留現(xiàn)狀燃?xì)庠O(shè)施，并在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃設(shè)燃?xì)庵袎汗艿溃Y(jié)合規(guī)劃布局配置燃?xì)庹{(diào)壓站。 ：現(xiàn)狀供熱為照湖里供熱站熱源集中供熱，鞍山西道有直徑 500mm熱力管道?？稍陧?xiàng)目內(nèi)規(guī)劃供熱管道，根據(jù)規(guī)劃需求配置換熱站，也可充分利用電力、天然氣等潔凈能源設(shè)置中央空調(diào)，減少對環(huán)境的影響。 二、 工程進(jìn)度安排 2021 年 12 月全面進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，總體在 2021 年 1 月全部竣工 。項(xiàng)目 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 32 建設(shè)總 工期歷時(shí) 2年零 2 個(gè)月。（時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下所示） ： 時(shí)間 工程進(jìn)度 2021 年 12月 1日前 開工前準(zhǔn)備 2021 年 3 月 31 日 樁基礎(chǔ)及支護(hù)體系施工完成 2021 年 8 月 15 日 基礎(chǔ)施工完成 2021 年 10 月 31日 裙房主體完成 2021 年 5 月 31 日 主樓主體完成 2021 年 9 月 30 日 外裝修、內(nèi)裝修即設(shè)備安裝完成 70％ 2021 年 11 月 30日 水電配套、人防、消防及竣工驗(yàn)收完成 2021 年 1 月 31日 其他配套施工驗(yàn)收完成 第六章 項(xiàng)目投資分析 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 33 一 、項(xiàng)目規(guī)模 該項(xiàng)目占地 面積 平方米，總建筑面積 53500 平方米，計(jì)劃投資 億元人民幣。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 層數(shù)： 28 停車位： 278 二 、工程設(shè)計(jì)和功能要求簡述 （ 1）建筑面積： 項(xiàng)目總建筑面積 53500 平方米 ，其中：精裝酒店式公寓 628層 27400 平方米，商業(yè)裙房 15層共 17000 平方米，地下 12 層共 9100 平方米（停車位 278 個(gè)）。 （ 2）功能布局： 功能 樓層 建筑面積 m2 主樓精裝酒店式公寓 628F 27400 商業(yè) 裙 房合計(jì) 1F5F 17000 地下 B1B2F 9100 總計(jì) 53500 三 、項(xiàng)目總體投資估算 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 34 （一）土地費(fèi)用： 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng)總價(jià)（萬元） 備注 土地補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金及交易稅 大配套費(fèi) 888 小計(jì) 12848 停緩建項(xiàng)目免契稅等 （二）前期費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng)總價(jià) （萬元） 備注 工程勘察費(fèi)及購買地形圖 12 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 三通一平 30 質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 50 人防結(jié)建費(fèi) 60 地名費(fèi) 其他費(fèi)用 30 小計(jì) （三）建安成本 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng)總價(jià)（萬元） 單項(xiàng)單價(jià)元 /平方米 備注 ） 裙房 6290 3700 面積： 17000 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 35 主樓 7672 2800 面積： 27400 地下 4186 4600 面積： 9100 小計(jì) 18148 （四）配套費(fèi) 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng) 總價(jià)（萬元） 單項(xiàng)單價(jià)元 /平方米 備注 自來水 工程建設(shè)費(fèi) 17 44400m2 排水 雨水工程建設(shè)費(fèi) 44400 m2 污水工程建設(shè)費(fèi) 44400 m2 墻改 4 53500 m2 供電 公建 92 53500 m2 供熱 公寓 93 27400 m2 小區(qū)環(huán)境及其他 30 44400 m2 小計(jì) （五）其它費(fèi)用 項(xiàng)目 名稱 單項(xiàng)總價(jià)（萬元） 備注 銷售費(fèi)用 800 管理費(fèi)用 400 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3780 （含建設(shè)期貸款利息） 不可預(yù)見費(fèi) 200 小計(jì) 5180 （六）合計(jì) 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 36 項(xiàng)目名稱 單項(xiàng)總價(jià)（萬元） 單項(xiàng)單價(jià)元 /㎡ 備注 628層 27400 m2 15層 17000 m2 地下 12層 9100 m2 投資總額 53500 m2 （七）項(xiàng)目成本總和 本項(xiàng)目成本總和 =土地費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +土建費(fèi)用 +配套費(fèi)用 +其它費(fèi)用 =12848++18148++5180= 萬元。 項(xiàng)目總體收入估算 （ 一 ） 6F28F公寓銷售 銷售時(shí)間 產(chǎn)品類型 銷售單價(jià) 銷售面積 銷售總額（萬元） 成交比例 2021 年 10 月 公寓 15000 6000 9000 22% 2021 年 11 月 公寓 16000 1000 1600 4% 2021 年 12 月 公寓 16500 1000 1650 4% 2021 年 1 月 公寓 16500 800 1320 3% 2021 年 2 月 公寓 16500 800 1320 3% 2021 年 3 月 公寓 17000 800 1360 3% 2021 年 4 月 公寓 17000 800 1360 3% 2021 年 5 月 公寓 17000 800 1360 3% 2021 年 6 月 公寓 17500 800 1400 3% 2021 年 7 月 公寓 17500 2500 4375 9% 2021 年 8 月 公寓 17500 2500 4375 9% 2021 年 9 月 公寓 17500 2500 4375 9% 2021 年 10 月 公寓 18000 1900 3420 7% 2021 年 11 月 公寓 18000 1600 2880 6% 2021 年 12 月 公寓 18000 1300 2340 5% 2021 年 1 月 公寓 18500 1000 1850 4% 小計(jì) 16852 26100 43985 95% 2021 年 26月 公寓 16346 1300 2125 5% 合計(jì) 27400 46110 100% （ 二 ） 4F5F商鋪銷售 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 37 銷售時(shí)間 產(chǎn)品類型 銷售單價(jià) 銷售面積 銷售總額（萬元） 成交比例 2021 年 3 月 商業(yè) 15000 1940 2910 34% 2021 年 4 月 商業(yè) 15000 500 750 9% 2021 年 5 月 商業(yè) 15000 500 750 9% 2021 年 6 月 商業(yè) 15000 800 1200 14% 2021 年 7 月 商業(yè) 15000 500 750 9% 2021 年 8 月 商業(yè) 15000 500 750 9% 2021 年 9 月 商業(yè) 15000 1000 1500 17% 合計(jì) 5740 8610 100% （ 三 ） B1FB2F 車位銷售 銷售時(shí)間 產(chǎn)品類型 銷售單價(jià) 銷售數(shù)量 銷售總額（萬元） 成交比例 2021 年 12 月 車位 100000 50 500 50% 2021 年 1 月 車位 100000 50 500 50% 合計(jì) 100 1000 100% （ 四 ） 1F3F商鋪?zhàn)赓U 租賃 時(shí)間 產(chǎn)品類型 租賃單價(jià) 租賃面積 租賃總額（萬元） 成交比例 2021 年 商業(yè) 3 11260 1233 2021 年 商業(yè) 3 11260 1233 2021 年 商業(yè) 11260 1295 2021 年 商業(yè) 11260 1295 2021 年 商業(yè) 11260 1359 2021 年 商業(yè) 11260 1359 2021 年 商業(yè) 11260 1427 2021 年 商業(yè) 11260 1427 合計(jì) 租金 3 元 /天 10629 （ 五 ） B1FB2F 車位租賃 租賃 時(shí)間 產(chǎn)品類型 租賃單價(jià) 租賃數(shù)量 租賃總額（萬元） 成交比例 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 天津和通大廈（南方科技廣場二期）項(xiàng)目可行性報(bào)告 38 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 2021 年 車位 3 178 156 合計(jì) 租金 3元 /小時(shí) ,8小時(shí) /天 1247 項(xiàng)目總體 利潤 估算 毛利潤（前 4年） =銷售凈收入（ ）萬元 +租賃 凈收入 （ ） —投資成本 （ ）萬元 — 營業(yè)稅金及附加（ ）萬元 預(yù)交所得稅（ ）=（萬元） 估算投資回報(bào)率 =毛利潤 /投資總額 =% 天津和通大廈（南方科