【導讀】漢漢中中市市漢漢臺臺區(qū)區(qū)威威龍龍綜綜合合大大廈廈建建設設項項目目

　　

【正文】 用固定價格進行財務評價。 （ 2）稅費 本項目財務評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設維護稅和教育費附加等。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務征收政策，營業(yè)稅稅率為 5%；城市建設維護稅為 7%；教育費附加為 3%；所得稅的稅率為 25%。 （ 3）項目計算期 財務評價計算期 包括建設期和 經(jīng)營 期。本項目建設期 2 年，房屋建筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定 項目經(jīng)營 期為 20 年，因此項目的計算期為 22 年。 （ 4）財務基準收益率（ ic） 第 36 頁 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為12%。 （ 5）固定資產(chǎn)殘值率 按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計算。采用直線折舊法，年折舊率為%。 有關說明 （ 1）計價貨幣為人民幣。 （ 2） 項目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 為了方便說明，文字中參考 經(jīng)營期 第 三 年數(shù)據(jù) 。 （ 3）在計算中，由于保留 小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 經(jīng)營收入 二層 商業(yè)用房 租金 收入 租用面 積 1950 ㎡， 按 800 元 /㎡ 計算，年租金收入為 156 萬元。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計算，年租金收入為 468 萬元。 經(jīng)測算，本項目 第 三 年經(jīng)營收入共計 624 萬元。 成本費用估算 管理費用 管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 萬元。 第 37 頁 折舊 按 30 年計提折舊，年折舊費 為 萬元。 財務費用 本項目申請長期貸款 1000 萬元，年利率 %， 財務費用共計 萬元。 銷售稅金和利潤測算 銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。營業(yè)稅率按 5%計算 ，向國家上繳營業(yè)稅 萬元。 所得稅及企業(yè)留利 項目預計可實現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計算，應納所得稅額為 萬元，項目凈利潤為 萬元。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（ 包括建設期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等指標，考察項目投資本身所具有的盈利能力。 經(jīng)估算，本項目的內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設期）。項目財務內(nèi)部收益率高于財務基準折現(xiàn)率 12%，因此，項目財務上可行。 項目效益分析 第 38 頁 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤率 =開發(fā)總投資 利潤總額 100%=% 銷售收入凈利潤率 =營業(yè)收入利潤總額100%=% 從以上分析結果看， 項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)出比較高。 項目開發(fā)經(jīng)濟財務方面總體可行。 償債能力分析 按照《方法與參數(shù)》的有關規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負債率指標。 利息備付率（ ICR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應付利息（ PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項 目償付債務利息的保障程度，按下式計算： %100?? PIEBITICR 式中： EBIT—— 息稅前利潤； PI—— 計入總成本費用的應付利息。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。 償債備付率（ DSCR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率（ DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于還本付息的資金（ EBITDATAX）與應還本付息金額（ PD） 第 39 頁 的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度，按下式計算： %10 0??? PD TE B IT ADD SC R AX 式中： EBITDA—— 息稅前利潤加折舊和攤銷； TAX—— 企業(yè)所得稅； PD—— 應還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費 用的全部利息。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備付率均大于 1，說明在設定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。 財務評價結論 經(jīng)測算，各項財務數(shù)據(jù)和評價指標表明，本項目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強的抗風險能力。全面衡量結果，認為本項目在經(jīng)濟上是合理的、可行的。 第 40 頁 第 11 章 社會評價 本項目建成后，將會給漢中市城市面貌增添新的光彩，提高漢中 城市品位，增強城市影響力。 本項目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應全市形象的進一步美化。 通過本項目的實施， 將 有效節(jié)約集約用地，解決當前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)財政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進房地產(chǎn)建設，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結構和消費結構升級，促進社會事業(yè)快速發(fā)展。 項目建設規(guī)模較大，建設期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧展ぷ魅諜C會，可增加地 方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，提高人民生活水平作用也很大；項目建設需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將 為當?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的 公寓住宅 。 第 41 頁 第 12 章 研究結論 本報告通過對 漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設項目 展開系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項目建設的背景和必要性、建設地址和建設條件、建設方案、項目涉及的環(huán)境保護、消防和實施進度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結論： 本項目交通便利，地理 位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。項目所需各項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項目在技術上是可行的。 本項目總投資 萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 投資結構合理。 項目建成后，可實現(xiàn) 年 銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售 凈 利潤率 %，投資利潤率 %，經(jīng)濟效益較好。 經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %， 動態(tài) 投資回收期 年， 靜態(tài) 投資回收期 年 ，項目抗風險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。 綜上所述，我們認為 漢 中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設項目 的必要性理由充足， 市場前景看好， 建設 條件成熟，社會效益和 明顯 ，總體方案可行。 第 42 頁 附表 1 項目 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租 金（元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 2 城市維護稅 3 教育費附加 第 43 頁 附表 2 損 益 表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金 3 管理費用 4 折舊 5 財務費用 6 利潤總額 7 應稅利潤 8 所得稅 9 稅后利潤 10 累計稅后利潤 銷售凈利潤率： % 投資利潤率 : % 第 44 頁 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元 序 號 項目 建設期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 財務內(nèi)部收益率： % 財務凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁 附表 4 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設 期 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當期借款 當期應計利息 當期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來源 當年可用于還本的未分配利潤 當年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結余可用于還本資金 計算 指標 利息備付率 償債備付率