【正文】 資總額 % 資金籌措本項目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告第 10 章 財務(wù)評價 編制說明評價方法國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）財務(wù)價格財務(wù)評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。預測計算期內(nèi)相對價格變動和價格總水平變動（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價格進行財務(wù)評價。（2）稅費本項目財務(wù)評價涉及的稅費主要有營業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加等。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)征收政策，營業(yè)稅稅率為5%；城市建設(shè)維護稅為 7%；教育費附加為 3%；所得稅的稅率為25%。（3）項目計算期財務(wù)評價計算期包括建設(shè)期和經(jīng)營期。本項目建設(shè)期 2 年，房屋建筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定項目經(jīng)營期為 20 年，因此項目的計算期為 22 年。.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告（4）財務(wù)基準收益率（i c）參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設(shè)定為12%。（5）固定資產(chǎn)殘值率按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計算。采用直線折舊法，年折舊率為%。有關(guān)說明（1）計價貨幣為人民幣。（2）項目租金按每三年 5%遞增；出租情況按前三年60%、 80%、100% 的情況估算。為了方便說明，文字中參考經(jīng)營期第三年數(shù)據(jù)。（3）在計算中，由于保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 經(jīng)營收入二層商業(yè)用房租金收入租用面積 1950㎡，按 800 元/㎡計算，年租金收入為 156 萬元。公寓租金收入租用面積 7800㎡，按 600 元/㎡計算，年租金收入為 468 萬元。經(jīng)測算，本項目第三年經(jīng)營收入共計 624 萬元。 成本費用估算管理費用.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 萬元。折舊按 30 年計提折舊，年折舊費為 萬元。財務(wù)費用本項目申請長期貸款 1000 萬元，年利率 %，財務(wù)費用共計 萬元。 銷售稅金和利潤測算銷售稅金項目開發(fā)完成后，可出租房產(chǎn)建筑面積 11700㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。營業(yè)稅率按 5%計算，向國家上繳營業(yè)稅 萬元。所得稅及企業(yè)留利項目預計可實現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計算，應(yīng)納所得稅額為 萬元，項目凈利潤為 萬元。 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標，考察項目投資本身所具有的盈利能力。.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告經(jīng)估算，本項目的內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設(shè)期）。項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于財務(wù)基準折現(xiàn)率 12%，因此，項目財務(wù)上可行。 項目效益分析總 投 資 利 稅 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 稅 總 額總 投 資 利 潤 率 = 100%=%開 發(fā) 總 投 資利 潤 總 額銷售收入凈利潤率= 100%=%營 業(yè) 收 入利 潤 總 額從以上分析結(jié)果看，項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)出比較高。項目開發(fā)經(jīng)濟財務(wù)方面總體可行。 償債能力分析按照《方法與參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項目償債能力分析計算了利息備付率、償債備付率以及資產(chǎn)負債率指標。利息備付率（ICR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度，按下式計算： %10??PIEBTICR式中：EBIT ——息稅前利潤； PI——計入總成本費用的應(yīng)付利息。對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。償債備付率（DSCR ）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于還本付息的資金（EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度，按下式計算： %10???PDTEBIASCRX式中：EBITDA ——息稅前利潤加折舊和攤銷； TAX——企業(yè)所得稅； PD——應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計入總成本費用的全部利息。對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備付率均大于 1，說明在設(shè)定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。 財務(wù)評價結(jié)論經(jīng)測算，各項財務(wù)數(shù)據(jù)和評價指標表明，本項目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強的抗風險能力。全面衡量結(jié)果，認為本項目在經(jīng)濟上是合理的、可行的。.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告第 11 章 社會評價本項目建成后，將會給**市城市面貌增添新的光彩，提高**城市品位，增強城市影響力。本項目集商鋪、公寓住宅為一體，建成后將在當?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進一步美化。通過本項目的實施，將有效節(jié)約集約用地，解決當前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)財政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進房地產(chǎn)建設(shè)，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)升級，促進社會事業(yè)快速發(fā)展。項目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機會，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設(shè)需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，提高人民生活水平作用也很大；項目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將為當?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的公寓住宅。.綜合大廈建設(shè)項目可行性研究報告第 12 章 研究結(jié)論本報告通過對某區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目展開系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、項目涉及的環(huán)境保護、消防和實施進度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論：本項目交通便利，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。項目所需各項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項目在技術(shù)上是可行的。本項目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。投資結(jié)構(gòu)合理。項目建成后，可實現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %，經(jīng)濟效益較好。經(jīng)估算該項目壽命期內(nèi)財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年，項目抗風險能力較強，投資回收期合理，具有較好的投資價值。綜上所述，我們認為某區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目的必要性理由充足，市場前景看好，建設(shè)條件成熟，社會效益和明顯，總體方案可行。..附表 1項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目 合計 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 2 公寓租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 2 城市維護稅 3 教育費附加 ..附表 2損 益 表 單位：萬元序號 項 目 合計 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金 3 管理費用 4 折舊 5 財務(wù)費用 6 利潤總額 7 應(yīng)稅利潤 8 所得稅 9 稅后利潤 10 累計稅后利潤 銷售凈利潤率： %投資利潤率: %..附表 3現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元建設(shè)期 經(jīng)營期序號 項目1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動態(tài) 靜態(tài) ..附表 4借款償還計劃表 單位：萬元建設(shè)期 經(jīng)營期序號 項目 合計2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20201 借款 年初本息余額 當期借款 當期應(yīng)計利息 當期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來源 當年可用于還本的未分配利潤 當年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 利息備付率 指標 償債備付率 蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袇