【導(dǎo)讀】產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2021年，房地產(chǎn)行業(yè)。增加值從億元上升為億元，年均增長％，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)。增加1％，就可貢獻(xiàn)個(gè)百分點(diǎn)的GDP增長率。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的巨大貢獻(xiàn)源于房。地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。比重最大，高達(dá)20％以上。國際標(biāo)準(zhǔn)定義的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)37％，房地產(chǎn)銷售額近5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的％，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)日益加深的環(huán)境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長。的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口的貢獻(xiàn)表現(xiàn)在擴(kuò)大進(jìn)口、降低過高的貿(mào)易順差、平衡國際收支。衛(wèi)生陶瓷材料，約占8％建安成本，近1200億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，鋼材新增產(chǎn)。一是土地出讓金。嚴(yán)重程度更深，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響更大。拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。

　　

【正文】 淡，紅色 28 招商較為成功，但經(jīng)營狀況較差 ，萬貨城招商狀況欠佳。 幾家商場中， 萬貨城 的租賃價(jià)格比較高，而即將建成的商業(yè) 中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價(jià)，臨街鋪面最高達(dá) 14000 萬多元 /平方米，均價(jià)在 12021 萬到 8000 左右。 經(jīng)過了解，銅仁的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，成片開發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對(duì)成熟的市場定位。如金灘新城、萬貨城、世貿(mào)百貨等。 銷售多以返祖形式、產(chǎn)權(quán)式為主。如紅色 2恒基等；租賃市場多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費(fèi)、工商等，如萬貨城。 目前， 該項(xiàng)目 根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將 本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn) 入市階段 （兩年后，即： 2021 年 12 月） 銷售均價(jià)定為 ： 樓層 面積（㎡） 平 均銷售單價(jià) 銷售總價(jià)（萬元） 180 個(gè) 車位 3000 元 /㎡ 20㎡ =6萬元 /個(gè) 18 － 1 7646 10000（元 /㎡ ） 1 7439 32021（元 /㎡ ） 2 7162 11000（元 /㎡ ） 3 7162－ 還房= 5500（元 /㎡ ） 4 7041 4500（元 /㎡ ） 5 3148 4000（元 /㎡ ） 寫字樓 5562－ 還房2021=3562 4000（元 /㎡ ） 合計(jì) Ⅰ類住宅圈 該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價(jià)值高，屬銅仁商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通方便，板塊內(nèi)有長城購物中心、貴康世紀(jì)星城等在建在售等商住項(xiàng)目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價(jià)值與空間潛力巨大，目前該板塊開發(fā)以多層、小高層商住項(xiàng)目為主，尚無高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動(dòng)城市旅游發(fā)展的板塊之 一。 該板塊目前的主要高層項(xiàng)目如下： 樓盤名稱 價(jià)格范圍 面積及主力面積 戶型及主力戶型 陽光 CBD 2021元 /㎡ | 2780元 /㎡ 面積范圍： 70㎡ 190㎡ 主力面積： 85㎡ 128㎡ （ %） 戶型范圍：一室 /二室 /三室 /四室 主力戶型：三室 麒麟商都 1880元 /㎡ | 2600元 /㎡ 面積范圍： 79㎡ 149㎡ 主力面積： 79㎡ 118㎡ （ 80%） 戶型范圍：二室 /三室 /四室 主力戶型： 79㎡ 118㎡ 目前， 該項(xiàng)目 根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將 本項(xiàng)目住宅地產(chǎn) 入市階段 （兩年后，即： 2021 年 12 月） 銷售均價(jià)定為 ： 樓層 面積（㎡） 平均銷售單價(jià) 銷售總價(jià)（萬元） 1～ 30 84355－ 還房 = 2600（元 /㎡ ） 19 上述價(jià)格 預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。 四、 “銅仁溫州商貿(mào)大廈 ”項(xiàng)目 整合營銷 案名： 銅仁溫州商貿(mào)大廈 以 “銅仁溫州商貿(mào)大廈 ”這一富有 經(jīng)濟(jì)代表性 的 地域 命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。 “商貿(mào) ”點(diǎn)明項(xiàng)目 所在 地址 的商業(yè)性 ， “大廈 ”帶給受 高層建筑 的感 受。 “銅仁溫州商貿(mào)大廈 ”給整個(gè) 銅仁 來了 商業(yè) 的新意。 推廣主題： 城市中央 .錦江東岸 .商住地標(biāo) 主打廣告語： （ 1） 2021 年 銅仁 最值得期待的 商住 人文 小區(qū) （開盤前） （ 2）領(lǐng)舞 城市 新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。 主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。 賣點(diǎn)提煉： （ 1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香 ，掘人生第一桶金 。 絕版地段，浸染 人文 書香，盡享 城市中心 商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路 步行街 路的 便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。 （ 2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價(jià)，引領(lǐng) 城市中心 片區(qū)超值風(fēng)暴。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留 …… 省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。 （ 3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范 特色商業(yè) 旺鋪 ，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室， /時(shí)尚車庫，給你 更多生活空間。 綠意漾漾，日子緩緩，生活散散 ，生意盎然 。 （ 4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想 20 新華書店、新華酒店 、龍舟賽場、 西 門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至； 銅仁一中 、 一完小 、無完小、愛爾寶 幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 （ 5） “五心 ”級(jí)物管，感受心的呵護(hù) 家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的 “五心 ”級(jí) 生活 ： 24 小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化 家政 服務(wù)。 讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。 第四章 投資 計(jì)劃及經(jīng)濟(jì) 分析 一、前期工 作 情況 土地出讓手續(xù)全部完善； 規(guī)劃方案已通過地區(qū)城規(guī)委批準(zhǔn) ； 建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙 正在設(shè)計(jì)中 。 二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期 本項(xiàng)目 “銅仁溫州商貿(mào)大廈 ”項(xiàng)目 總投資約需人民幣 萬元，詳情請(qǐng)見下表： 策劃、設(shè)計(jì)、地勘 ： 450 萬元 三通一平、基坑開挖、邊坡治理 ： 1800 萬元 土建、水電、消防、園林綠化、智能系統(tǒng)及附屬設(shè)施控制性指標(biāo)為 ： 1500 元 /㎡ 144810 ㎡＝ 萬元 各種規(guī)費(fèi)及辦公費(fèi)用開支控制性指標(biāo)為 ： 1600 萬元 土地 取得 成本 ： 萬元 其中： （五金公司片區(qū)）土地開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1108 萬元 （工行片區(qū)）土地使用權(quán)出讓金 697萬元（含契稅） 增加容積率補(bǔ)交出讓金 ： 6450 5 300= 萬元 拆遷費(fèi)合計(jì) ： 萬元 21 其中： 經(jīng)營性用房買斷費(fèi)用： 萬元 門面過渡費(fèi)： ㎡ 24 個(gè)月 150元 /㎡＝ 萬元 住宅即其它用房過渡費(fèi)： ㎡ 36 個(gè)月 7 元 /㎡＝ 278 萬元 拆遷管理費(fèi)及 拆遷代辦費(fèi)約 220 萬元 裝修補(bǔ)償費(fèi) 31795 ㎡ 200 元 /㎡＝ 萬元 營業(yè)稅（地稅） ： 萬元 ％＝ 萬元 投資 利率 ： 萬元 3000 萬元（ 2021 年初投資） % 5年 =810 萬元 萬元 （ 2021 買斷費(fèi)用） % 年 = 萬元 億元 （貸款） 2年 ％＝ 1620 萬元 宣傳、營銷、推廣費(fèi)用： 500 萬元 不可預(yù)見費(fèi)用 ： 1500 萬元。 三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃 本公司將對(duì) “ 銅仁溫州商廈 ” 項(xiàng)目 建設(shè)于 2021 年初開始進(jìn)入， 2021 年正式取得出讓土地使用權(quán)。 （ 1）公司土地投入款 1108 萬元＋ 697 萬元 =1805 萬元 已付； （ 2） 2021 年初公司進(jìn)入銅仁賬戶資金 ： 3000 萬元（含 1805 萬元土地款） （ 3）在本項(xiàng)目 正式動(dòng)工前需要拆遷經(jīng)營性用房（買斷）費(fèi)用 ： 萬元 （ 4） 施工方墊資 2021 萬元 （ 5） 銀行部門貸款支持項(xiàng)目的工程 啟動(dòng) 款約 ： 2021 萬元； （ 6） 項(xiàng)目拆遷工作于 2021 年底完成， 2021 年 2月正式動(dòng)工修建， 2021 年底開始預(yù)訂。 綜上所述，本項(xiàng)目 前期需要資金 萬元 。 本項(xiàng)目計(jì)劃至多 在二年半內(nèi)順利完成全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。 四、經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層 、 車庫 幾 部分組成， 由上述 經(jīng)濟(jì) 分析 22 得出，本項(xiàng) 目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表： 項(xiàng)目名稱 房地產(chǎn)類別 銷售 建筑面積 銷售收入 費(fèi)用支出 毛利潤 利潤率 ㎡ （萬元） （萬元） （萬元） % 銅仁溫州 商貿(mào)大廈 180 個(gè)停車位 % － 1 層經(jīng)營性用房 7646 1 層經(jīng)營性用房 7439 2 層經(jīng)營性用房 7162 3 層經(jīng)營性用房 4 層經(jīng)營性 用房 7041 5 層經(jīng)營性用房 3148 辦公用房 3562 住宅用房 五、結(jié) 論 通過上述分析，該項(xiàng)目可行。