【正文】 第 41 頁(yè) 第 12 章 研究結(jié)論 本報(bào)告通過(guò)對(duì) 漢中市漢臺(tái)區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目 展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、項(xiàng)目涉及的環(huán)境保護(hù)、消防和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論： 本項(xiàng)目交通便利，地理 位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量是以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，反映項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期（ 包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計(jì)算項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)，考察項(xiàng)目投資本身所具有的盈利能力。 （ 5）固定資產(chǎn)殘值率 按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計(jì)算。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目工程周期為 24 個(gè)月，工程節(jié)點(diǎn)依次為： 2020 年 6 月開(kāi)始報(bào)建、申領(lǐng)建設(shè)規(guī)劃許可證； 2020 年 3 月 動(dòng)工 ； 2020 年 5 月項(xiàng)目工程竣工 ， 6 月試運(yùn)營(yíng) 。 為確保人身安全，所有配電設(shè)備的金屬外殼必須良好接地。施工期間的生活垃圾以有機(jī)類(lèi)廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩余食品等。樓梯間應(yīng)設(shè)為封閉防煙式，每層出入口處設(shè)乙級(jí)木質(zhì)防火門(mén)； ④建筑內(nèi)應(yīng)按防火規(guī)范有關(guān)要求設(shè)置消火栓，并安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚； ③樓地面：鋪貼 600 600、 500 500 高檔地板磚。從而以設(shè)計(jì)的超前性，來(lái)節(jié)約項(xiàng)目翻新的經(jīng)營(yíng)成本。 氣候條件 漢臺(tái)區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。有區(qū)級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 6 處。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展 ，漢中市商業(yè)用房以萬(wàn)邦時(shí)代廣場(chǎng)為高檔商品聚集區(qū)，運(yùn)達(dá)、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。漢中高端市場(chǎng)從前期點(diǎn)式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場(chǎng)也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目完成后，可實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 %，投資利潤(rùn)率 %。 威龍綜合大廈的建設(shè)符合 漢中市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè) 施及公建配套設(shè)施完善。為了拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此背景下，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)，截至目前，全市納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá) 180余家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷增加促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。漢中市經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。雖然大量外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入漢中整體帶動(dòng)了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)目臻g和機(jī)會(huì)。 第 13 頁(yè) 漢臺(tái)區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑 ，動(dòng)植物生長(zhǎng)環(huán)境得天獨(dú)厚，被專(zhuān)家論證為“水稻最佳生長(zhǎng)區(qū)”、有“天然植物基因庫(kù)”和“天然藥庫(kù)”之稱(chēng)，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。境內(nèi)輕微地震時(shí)有發(fā)生，說(shuō)明新構(gòu)造變動(dòng)仍在繼續(xù)。 建筑外部用色鮮艷，突出個(gè)性；注重建筑外部建筑符號(hào)。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， 威龍綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。整個(gè)系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。因此，施工期應(yīng)盡量避開(kāi)雨季。 勞動(dòng)安全設(shè)施及措施 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)由施工單位出臺(tái)詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。 （ 3）項(xiàng)目計(jì)算期 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期 包括建設(shè)期和 經(jīng)營(yíng) 期。 銷(xiāo)售稅金和利潤(rùn)測(cè)算 銷(xiāo)售稅金 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當(dāng)?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進(jìn)一步美化。 投資結(jié)構(gòu)合理。 項(xiàng)目效益分析 第 38 頁(yè) 總投資利稅率 =開(kāi)發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)總投資 利潤(rùn)總額 100%=% 銷(xiāo)售收入凈利潤(rùn)率 =營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)國(guó)家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，投入產(chǎn)出比較高。 （ 2） 項(xiàng)目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 工程及費(fèi)用估算表 序號(hào) 工程名稱(chēng) 概 算 值 計(jì)算單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 總價(jià)（萬(wàn)元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場(chǎng)地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計(jì) 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘測(cè)、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行《投資項(xiàng)目資本金制度》、《項(xiàng)目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。空調(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門(mén)、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸?xì)玻璃棉制品絕熱。整個(gè) 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。年平均降水量 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。風(fēng)景名勝有天臺(tái)山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺(tái)山森林公園三座公園。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這就要求漢中市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶(hù)型為主。 近年來(lái)，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，省、市對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟(jì)交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)快速的發(fā)展， 2020 年，漢中市全年實(shí)現(xiàn) 生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，成為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)之一。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活 動(dòng)越來(lái)越活躍 ，帶來(lái)巨大的商機(jī)的同時(shí)，也帶來(lái)了眾多的外來(lái)商人。 綜上所述， 威龍綜合大廈建設(shè) 項(xiàng)目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對(duì)商業(yè)用房 的需求 ，也將滿(mǎn)足外來(lái)人員的居住需求 。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個(gè)，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 2065 萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的主戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)在甚于滿(mǎn)載狀態(tài)。住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)相對(duì)穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個(gè)街道辦事處， 205 個(gè)行政村， 40 個(gè)社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬(wàn)畝；人口 萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬(wàn)。 建設(shè)條件 地形、地貌條件 項(xiàng)目地塊屬于漢中市 區(qū)西北部 的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之間。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于漢中市區(qū)西北部 ，地處 青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。 第 19 頁(yè) 道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計(jì)與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑 造 大廈外 空間景觀。 ④防雷及接地：本工程屬三類(lèi)防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。 施工期間的環(huán)保措施 施工噪聲環(huán)境影響及防治措施 從噪聲角度出發(fā)，施工過(guò)程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對(duì)周?chē)h(huán)境影響最大。在此情況下，可認(rèn)為本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)是可行的。 本項(xiàng)目的招標(biāo)具體要求詳見(jiàn)下表。預(yù)測(cè)計(jì)算期內(nèi)相對(duì)價(jià)格變動(dòng)和價(jià)格總水平變動(dòng)（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡(jiǎn)化起見(jiàn)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價(jià)格進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目年管理費(fèi)用按年經(jīng)營(yíng)收入的 10%估算為 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)測(cè)算，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤(rùn)，為國(guó)家增加一定的稅、費(fèi)，同時(shí)具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，我們認(rèn)為 漢 中市漢臺(tái)區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項(xiàng)目 的必要性理由充足， 市場(chǎng)前景看好， 建設(shè) 條件成熟，社會(huì)效益和 明顯 ，總體方案可行。 利息備付率（ ICR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(rùn)（ EBIT）與應(yīng)付利息（ PI）比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng) 目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度，按下式計(jì)算： %100?? PIEBITICR 式中： EBIT—— 息稅前利潤(rùn)； PI—— 計(jì)入總成本費(fèi)用的應(yīng)付利息。 經(jīng)營(yíng)收入 二層 商業(yè)用房 租金 收入 租用面 積 1950 ㎡， 按 800 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 156 萬(wàn)元。 經(jīng)估算項(xiàng)目建設(shè)投資額為 萬(wàn)元。 嚴(yán)格把好工程質(zhì)量，每一批購(gòu)進(jìn)的建設(shè)材料必須符合設(shè)計(jì)要求，不合格材料拒絕使用；做好各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)驗(yàn)收。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專(zhuān)業(yè)處理后排放。 綠化 本項(xiàng)目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強(qiáng)調(diào) 大廈 整體綠化環(huán)境的塑造。 ②低壓供電：供電電壓為 380/220V，由一層配電室的低壓 配電屏經(jīng)電纜及電線(xiàn)穿管引入主樓內(nèi)各動(dòng)力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。 裝修： 根據(jù) 威龍綜合大廈市場(chǎng)定位，裝修風(fēng)格采用 現(xiàn)代型 ， 這種風(fēng)格造型流暢，大量運(yùn)用線(xiàn)條，喜歡用植物裝點(diǎn)各個(gè)角落， 通過(guò)光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 （ 2）排水：項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項(xiàng)目 西 、北側(cè)引接排 雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長(zhǎng) %。 第 12 頁(yè) 第 3 章 場(chǎng)址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于漢中市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進(jìn)西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項(xiàng)目更易銷(xiāo)售。 第 8 頁(yè) 通過(guò)對(duì)漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷(xiāo)售率平均在 98%左右。 漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 漢中市自改革開(kāi)放以來(lái)，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過(guò) 萬(wàn)人民的努力，城市面貌 經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 （ 3） 項(xiàng)目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開(kāi)發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項(xiàng)目中的運(yùn)用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看能發(fā) 第 2 頁(yè) 揮土地的級(jí)差效益，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 4） 近來(lái)年， 漢中城市規(guī)模越來(lái)越大， 發(fā)展越來(lái)越好?！熬盼濉币詠?lái)，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個(gè)單位的 7 萬(wàn)多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面積總計(jì)達(dá)到 400 余萬(wàn)平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁(yè) 設(shè)和職工購(gòu)房開(kāi)支。 本項(xiàng)目地處漢中市城西，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)研判 漢中是聞名的旅游 城市，西部大開(kāi)發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予漢中更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來(lái)漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)比較明顯；漢中房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂(lè)十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，