【正文】 第 41 頁 第 12 章 研究結(jié)論 本報告通過對 漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目 展開系統(tǒng)的可行性研究，具體內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)地址和建設(shè)條件、建設(shè)方案、項目涉及的環(huán)境保護、消防和實施進度安排、投資估算及資金籌措等方面的綜合分析，得出以下結(jié)論： 本項目交通便利，地理 位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在整個計算期（ 包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出，計算項目投資的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標，考察項目投資本身所具有的盈利能力。 （ 5）固定資產(chǎn)殘值率 按形成固定資產(chǎn)原值的 5%計算。 項目實施進度 本項目工程周期為 24 個月，工程節(jié)點依次為： 2020 年 6 月開始報建、申領(lǐng)建設(shè)規(guī)劃許可證； 2020 年 3 月 動工 ； 2020 年 5 月項目工程竣工 ， 6 月試運營 。 為確保人身安全，所有配電設(shè)備的金屬外殼必須良好接地。施工期間的生活垃圾以有機類廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩余食品等。樓梯間應(yīng)設(shè)為封閉防煙式，每層出入口處設(shè)乙級木質(zhì)防火門； ④建筑內(nèi)應(yīng)按防火規(guī)范有關(guān)要求設(shè)置消火栓，并安裝火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均粘貼內(nèi)墻衛(wèi)生面磚； ③樓地面：鋪貼 600 600、 500 500 高檔地板磚。從而以設(shè)計的超前性，來節(jié)約項目翻新的經(jīng)營成本。 氣候條件 漢臺區(qū)地處內(nèi)陸東亞季風(fēng)氣候區(qū)，由于盆地地形影響，自漢江谷地到秦嶺山地，氣候垂直差異明顯。有區(qū)級重點文物保護單位 6 處。隨著城市規(guī)模的擴大，城市發(fā)展的多元化發(fā)展 ，漢中市商業(yè)用房以萬邦時代廣場為高檔商品聚集區(qū)，運達、義烏為中、低檔商品聚焦區(qū)。漢中高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊。人均住房面積逐年增加，表明房地產(chǎn)需求市場也呈現(xiàn)出上升的趨勢。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項 目完成后，可實現(xiàn)年銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售凈利潤率 %，投資利潤率 %。 威龍綜合大廈的建設(shè)符合 漢中市城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求。 該地段交通方便，基礎(chǔ)設(shè) 施及公建配套設(shè)施完善。為了拉動內(nèi)需，國家加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此背景下，全市開發(fā)企業(yè)也呈現(xiàn)同步增長，截至目前，全市納入統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達 180余家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷增加促進了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，建材、裝飾等行業(yè)也因此拓寬了發(fā)展空間。漢中市經(jīng)濟以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。雖然大量外地開發(fā)商進入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。 第 13 頁 漢臺區(qū)屬北亞熱帶積分氣候區(qū)，冬無嚴寒，夏無酷暑 ，動植物生長環(huán)境得天獨厚，被專家論證為“水稻最佳生長區(qū)”、有“天然植物基因庫”和“天然藥庫”之稱，也是重要的畜禽和水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。境內(nèi)輕微地震時有發(fā)生，說明新構(gòu)造變動仍在繼續(xù)。 建筑外部用色鮮艷，突出個性；注重建筑外部建筑符號。 建筑 方案 概述 根據(jù)總平面布置， 威龍綜合大廈 規(guī)劃總建筑面積 11700 平方米。整個系統(tǒng)選用 5800 智能型火災(zāi)報警系統(tǒng)。因此，施工期應(yīng)盡量避開雨季。 勞動安全設(shè)施及措施 工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。 （ 3）項目計算期 財務(wù)評價計算期 包括建設(shè)期和 經(jīng)營 期。 銷售稅金和利潤測算 銷售稅金 項目開發(fā)完成后，可 出租 房產(chǎn)建筑面積 11700 ㎡，實現(xiàn)經(jīng)營收入 萬元。 本項目集 商鋪、公寓住宅 為一體，建成后將在當?shù)匦纬蓸O好的商業(yè)氛圍，有利于該地段的繁榮，從而策應(yīng)全市形象的進一步美化。 投資結(jié)構(gòu)合理。 項目效益分析 第 38 頁 總投資利稅率 =開發(fā)總投資 利稅總額 100%=% 總投資利潤率 =開發(fā)總投資 利潤總額 100%=% 銷售收入凈利潤率 =營業(yè)收入利潤總額100%=% 從以上分析結(jié)果看， 項目開發(fā)對國家、地方和企業(yè)都有顯著的經(jīng)濟效益，投入產(chǎn)出比較高。 （ 2） 項目租金按每三年 5%遞增 ；出租情況按前三年 60%、 80%、100%的情況估算。 工程及費用估算表 序號 工程名稱 概 算 值 計算單位 數(shù)量 單價（元） 總價（萬元） 1 大樓 ㎡ 2 道路及場地 ㎡ 3 綠化 ㎡ 合計 工程建設(shè)其他費用 工程建設(shè)其他費用主要包括規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)勘測、工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等與建設(shè)項目有關(guān)的由地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 在項目建設(shè)過程中，嚴格執(zhí)行《投資項目資本金制度》、《項目法人責(zé)任制》、《建設(shè)項目招標投標制度》以及《建設(shè)工程合同制度》。施工期生活污水需經(jīng)隔油處理后排放。空調(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、自制靜壓箱、空調(diào)風(fēng)管上的閥門、法蘭、保溫釘?shù)染捎贸毑Ａ拗破方^熱。整個 大廈 采用雨、污分流的排水方式，生活污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水網(wǎng)，雨水直接排至市政雨水管。 （ 3）建設(shè)與裝修 高標準建設(shè)。年平均降水量 毫米，年平均日照時數(shù)為 小時。風(fēng)景名勝有天臺山、啞姑山、磨子橋等；有興元湖、蓮花池、及天臺山森林公園三座公園。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機遇，這就要求漢中市有相當規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。 近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來經(jīng)濟得到持續(xù)快速的發(fā)展， 2020 年，漢中市全年實現(xiàn) 生產(chǎn)總值 億元，增長 %；全社會消費品零售總額 億元，增長 %，成為陜西省經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)之一。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活 動越來越活躍 ，帶來巨大的商機的同時，也帶來了眾多的外來商人。 綜上所述， 威龍綜合大廈建設(shè) 項目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合 商業(yè)人士對商業(yè)用房 的需求 ，也將滿足外來人員的居住需求 。 資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長%；實現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實現(xiàn)利潤 2065 萬元 ,增長 %。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個街道辦事處， 205 個行政村， 40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。 建設(shè)條件 地形、地貌條件 項目地塊屬于漢中市 區(qū)西北部 的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦， 北高南低 ，地面高程 ～ 之間。 項目周邊環(huán)境 項目位于漢中市區(qū)西北部 ，地處 青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。 第 19 頁 道路系統(tǒng)布局 結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑 造 大廈外 空間景觀。 ④防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。 施工期間的環(huán)保措施 施工噪聲環(huán)境影響及防治措施 從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境影響最大。在此情況下，可認為本項目環(huán)境保護評價是可行的。 本項目的招標具體要求詳見下表。預(yù)測計算期內(nèi)相對價格變動和價格總水平變動（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價格進行財務(wù)評價。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 萬元。 財務(wù)評價結(jié)論 經(jīng)測算，各項財務(wù)數(shù)據(jù)和評價指標表明，本項目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，我們認為 漢 中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目 的必要性理由充足， 市場前景看好， 建設(shè) 條件成熟，社會效益和 明顯 ，總體方案可行。 利息備付率（ ICR） 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（ EBIT）與應(yīng)付利息（ PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項 目償付債務(wù)利息的保障程度，按下式計算： %100?? PIEBITICR 式中： EBIT—— 息稅前利潤； PI—— 計入總成本費用的應(yīng)付利息。 經(jīng)營收入 二層 商業(yè)用房 租金 收入 租用面 積 1950 ㎡， 按 800 元 /㎡ 計算，年租金收入為 156 萬元。 經(jīng)估算項目建設(shè)投資額為 萬元。 嚴格把好工程質(zhì)量，每一批購進的建設(shè)材料必須符合設(shè)計要求，不合格材料拒絕使用；做好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴格按照設(shè)計驗收。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 綠化 本項目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強調(diào) 大廈 整體綠化環(huán)境的塑造。 ②低壓供電：供電電壓為 380/220V，由一層配電室的低壓 配電屏經(jīng)電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。 裝修： 根據(jù) 威龍綜合大廈市場定位，裝修風(fēng)格采用 現(xiàn)代型 ， 這種風(fēng)格造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落， 通過光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。 （ 2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目 西 、北側(cè)引接排 雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。 第 12 頁 第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況 建設(shè)地址 本項目位于漢中市城西， 青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。 第 8 頁 通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。 漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析 漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌 經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 （ 3） 項目的地理位置和周邊環(huán)境適合 商業(yè) 開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度看能發(fā) 第 2 頁 揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。 （ 4） 近來年， 漢中城市規(guī)模越來越大， 發(fā)展越來越好?！熬盼濉币詠?，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁 設(shè)和職工購房開支。 本項目地處漢中市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)的重要組成部分。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 漢中是聞名的旅游 城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予漢中更多的機會和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。 本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，