【正文】 項目建成后，可實現(xiàn) 年 銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，銷售 凈 利潤率 %，投資利潤率 %，經(jīng)濟效益較好。 第 40 頁 第 11 章 社會評價 本項目建成后，將會給漢中市城市面貌增添新的光彩，提高漢中 城市品位，增強城市影響力。 項目開發(fā)經(jīng)濟財務方面總體可行。 財務費用 本項目申請長期貸款 1000 萬元，年利率 %， 財務費用共計 萬元。 為了方便說明，文字中參考 經(jīng)營期 第 三 年數(shù)據(jù) 。根據(jù)企業(yè)執(zhí)行的稅務征收政策，營業(yè)稅稅率為 5%；城市建設維護稅為 7%；教育費附加為 3%；所得稅的稅率為 25%。 第 33 頁 根據(jù)工程建設項目取費標準和當?shù)貙嶋H收費情況估算，項目前期費用為 萬元，詳見下表： 建設工程其他費用估算表 序號 費用名稱 費用金額（萬元） 備注 1 建設單位管理費 2 設計費 24 元 / m2 3 監(jiān)理費 建安造價 2% 4 地質(zhì)勘探費 5 元 / m2 5 測繪費 1 元 / m2 6 工程質(zhì)監(jiān)費 3 元 / m2 7 施工圖審查費 1 元 / m2 8 標底編制費 建安造價 3‰ 9 定額測定費 建安造價 ‰ 10 招標管理費 建安造價 2‰ 11 抗震安評費 1 元 / m2 12 防雷審查費 元 / m2 13 消防審查費 5 元 / m2 14 人防費 36 元 / m2 15 墻改費 6 元 / m2 16 城市配套費 65 元 / m2 17 勞保統(tǒng)籌費 建安造價 % 18 合同鑒證費 建安造價 1‰ 19 消防配套費 2 元 / m2 20 定位放線費 元 / m2 合計 基本預備費用 按 建筑工程費 和工程建設其他費用總和的 5%估算，基本預備費 萬元。如：清理場地、設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等； ②平整場地、鋪設管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工； ③在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。成立以公司總經(jīng)理為組長的項目建設小組，根據(jù)分項工程的具體計劃，對項目資金、工程建設等各個環(huán)節(jié)科學、規(guī)范的管理和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使項目建設優(yōu)質(zhì)、有序進行。 安全衛(wèi)生危害因素分析 主要隱患部位： 噪聲的危害； 空氣中粉塵； 配電設備可能產(chǎn)生的危害。 在施工期還將生產(chǎn)少量的生產(chǎn)廢水，主要是施工過程中使用商品混凝土產(chǎn)生的水泥漿水。 施工期水土流失環(huán)境影響及防治措施 本項目施工用地目 前植被覆蓋率較小，施工過程中經(jīng)雨水沖刷，極易產(chǎn)生水土流失?？照{(diào)冷熱水供水管、回水管、膨脹管、循環(huán)管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補水管等一律采用無縫鋼管，并用超細玻璃棉制品絕熱。消防保護方式采用集中式報警方式。 （ 4）電氣系統(tǒng) ①電源：由 10KVA 供電線路架空引入，經(jīng)變配電后引入各功能區(qū)。 環(huán)境設計：道路、給排水、照明、綠化依據(jù)漢中市規(guī)劃局整體規(guī)劃設計要求。針對本項目特點，將其建成漢中市 區(qū)西北部獨具一格的 綜合性商業(yè)用房 。 在總體規(guī)劃上建筑風格呈現(xiàn)歐洲建筑典雅的人文特征，風格上融現(xiàn)代與古典于一體。 滿足城市規(guī)劃的要求 項目用地位于漢中市區(qū)西北部，項目建設符合城市整體規(guī)劃 要求。本項目所在地地質(zhì)構造單元屬于揚子準地臺的漢中斷凹中部，基底構造比較復雜，主要受新生代斷裂構造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平。 （ 2）經(jīng)濟狀況 漢臺區(qū)緊緊圍繞“農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)村穩(wěn)定”兩大目標、以“建基地引精品、抓銷售、增效益“為指針、以調(diào)整農(nóng)業(yè)結構推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程為重點，積極實施四大主導產(chǎn)業(yè)（糧油、畜牧、蔬菜、蠶桑）帶動戰(zhàn)略，同時對全區(qū) 27 萬畝耕地進行了合理布局，劃分了四個作物帶，大力推廣農(nóng)業(yè)高新使用技術，突出發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和營銷業(yè)，確保了全區(qū)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟秩序、將抗、快速發(fā)展。在這塊“天漢”的土地上，留下了豐富的文化遺產(chǎn)，其中褒斜棧道石門及其摩崖石刻被列為國家級文物保護單位，古漢臺、拜將臺燈 14 處古跡被分別列為省級、區(qū)級文物保護單位。 第 11 頁 市場競爭環(huán)境分析 比較地域和規(guī)模 ， 威龍綜合大廈是市區(qū)西北端規(guī)模較大的商業(yè)用房，商業(yè)競爭較小。漢中市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)為主要分布，向江岸生活區(qū)域為主 要發(fā)展方向。兩房供應量少，整體市場在國六條控制下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應的絕對主流。 （ 2）漢中房地產(chǎn)市場宏觀分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接或簡接聯(lián)系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數(shù)十家產(chǎn)業(yè)，目前，我國房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值占 GDP 的比重近 9%，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體漢中房地產(chǎn)及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)： ①宏觀經(jīng)濟形勢較好，漢中近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分猛烈，市民生活水平不斷攀升。據(jù)此對城市進行規(guī)劃布局，提出了“開放興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)穩(wěn)市”的戰(zhàn)略方針，對外招商引資的力度進一步加強，城市經(jīng)濟發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。 受國際金融危機快速蔓延和世界經(jīng)濟增長明顯減速的影響，目前我國經(jīng)濟運行中的困難增加， 外部需求明顯收縮，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，城鎮(zhèn)失業(yè)人員增多，經(jīng)濟增長下行的壓力明顯加大，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。與此同時，漢中市在綠色產(chǎn)業(yè)和基礎建設方面也取得驕人成績，全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加， 2020 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %。 項目概況 項目建設地點 項目建設地點位于 漢中市漢臺區(qū)青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi) 。在提供商業(yè)用房的基礎上，提供優(yōu)質(zhì)的公寓住宅是方便商戶投資、經(jīng)營的良好舉措。漢中市“突破性發(fā)展”的戰(zhàn)略確定了城市規(guī)模超 100 平方公里、城市人口達 100 萬的近期發(fā)展目標，該定位給 威龍 綜合 大廈 帶來人流、商流、活動流的廣闊市場空間。張萬營村二組的村民也存在著這樣的問題，為了妥善解決村民無收入的問題，提高本項目建設。項目壽命期內(nèi)凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年，靜態(tài)投資回收期 年 。 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，其中：住宅 億元，增長 %；商品房屋銷售面 積 萬平方米，降低 %，其中：住宅 萬平方米，降低 %；商品房銷售額 億元，增長 %，其中：住宅 億萬元，增長 %。而房地產(chǎn)投資占 全社會固定資產(chǎn)投資比例的增加則更說明了房地產(chǎn)市場在整個固定資產(chǎn)投資中的重要性。 漢中市房地產(chǎn)市場分析 （ 1）漢中房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 分區(qū)域歷史價格走勢漢中房地產(chǎn)在東、西、南、北各個板塊顯現(xiàn)出全面開花的良好局面。雖然大量外地開發(fā)商入漢中整體帶動了漢中房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。住宅質(zhì)量、完好 第 10 頁 率、成套率不斷提高，配套設施和居住環(huán)境得到改善。 商業(yè)用房的需求分析 隨著漢中市經(jīng)濟的發(fā)展，漢中對外交流越來越頻繁，漢中市在大中國的經(jīng)濟“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 漢臺區(qū)概況 漢臺區(qū)位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區(qū)。歷史文化名城紀念地 8 處。 立足“漢、水、綠”三大特色，加快了天臺山國家森林公園、褒河省級森林公園、拜將壇等景點建設，開發(fā)了鳳家溝田園風光旅游區(qū)、太陽島旅游區(qū)等一批旅游新產(chǎn)品，使旅游產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟的拉動作用不斷增強。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫 ℃，年最高平均氣溫℃，年極端最高氣溫 38℃；年平均最低溫度 ℃，年極端最低氣溫 ℃。 第 16 頁 （ 5）通信：項目周邊通信基礎設施條件良好，通信配套良好，可直接從項目四至道路接入。 規(guī)劃定位 （ 1）景觀與朝向 第 18 頁 將高效益的區(qū)域盡可能多的設計于臨街的位置，最大限度地增強對城市景觀的視覺感受。 空間 布局上吸取中國古老的風水特征，使辦公的客人能夠體會到人與自然的結合。所有衛(wèi)生間、洗漱間、廚房均鋪貼 300 300 防滑地板磚，并增設柔性防水卷材一道； ④頂棚：采用為輕鋼龍骨礦石膏板吊頂，刷乳膠漆； ⑤屋面： 100 厚水泥聚苯保溫板， SBS 改性瀝青防水； ⑥門窗：內(nèi)門為木門， 外門窗為塑鋼節(jié)能密閉門窗。立面照明采用冷光照明、投光燈設在附樓四角，屋頂四周設置節(jié)日彩燈。 （ 6）空調(diào)系統(tǒng) ①冷源和熱源：選用 YS 型螺桿式冷水機組，夏季提供 7℃ /12℃冷水。 項目施工期對環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活污水及施工過程中產(chǎn)生的生產(chǎn)廢水、施工人員的生活垃圾及施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚塵和施工機械設備排放廢氣等。 以上垃圾應按環(huán)保部門要求進行分類集中后運送指定地點處理。 環(huán)境影響綜合評價 第 25 頁 本項目的在整個施工過程中所產(chǎn)生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環(huán)境污 染物，均達到有關排放標準。 消防 第 27 頁 本項目在建設過程中，將充分考慮有關消防要 求，應做到建筑防火、消防給水、滅火系統(tǒng)、電氣防火及建立科學、嚴格的規(guī)章制度等幾個方面。 為了鼓勵競爭，吸收先進技術，降低工程造價、縮短工期、提高投資效益，本項目的勘察設計、施工及工程監(jiān) 理等均根據(jù)《陜西省建設工程施工招標投標條例》等有關規(guī)定采用招標方式進行。 具體的進度計劃安排見下表： 第 31 頁 項目實施進度計劃表 階段 序 號 內(nèi) 容 第一年 第二年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期階段 1 可研 報告的編制 2 項目審批立項 3 方案設計 4 初步設計和施工圖設計 建設階段 5 土建施工 6 配套工程建設 7 附屬配套設施建設 8 人員培訓 9 組織驗收 10 試運營 第 32 頁 第 9 章 投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 建設方案及主要設備材料表； 單位工程投資估算指標； 設計參數(shù)； 概算定額； 本地材料、設備預算價格及市場價格； 現(xiàn)行取費標準； 現(xiàn)場情況。 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）財務價格 財務評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。采用直線折舊法，年折舊率為%。 成本費用估算 管理費用 管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用。 經(jīng)估算，本項目的內(nèi)部收益率為 %，動態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設期），靜態(tài)投資回收期 年（含 2 年建設期）。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的償債備付率均大于 1，說明在設定條件下項目基本具有償還銀行借款的能力。項目所需各項市政工程配套條件，均可以便利解決，為項目順利實施和早日竣工創(chuàng)造了有利條件，項目在技術上是可行的。 第 42 頁 附表 1 項目 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020