西安某大廈可行性研究報(bào)告[001]-免費(fèi)閱讀
【正文】 建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬(wàn)元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入8032萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)8032萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)90006246844自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入300050321307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77868397903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30006168室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量121421511747D、投資回收期估算：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資16342現(xiàn)金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656……654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462247。15487=310%每年為310%247。C、寫字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。（1193250）=。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為320萬(wàn)元。此開(kāi)發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。共計(jì)168個(gè)停車位。：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個(gè)（按方案2）；，需99個(gè)；，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。本項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營(yíng)上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營(yíng)情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營(yíng)管理水平較好，以會(huì)議接待為主。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，我國(guó)房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)。35 / 35 西安市通宇大廈可行性研究報(bào)告目錄第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景2第二章項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項(xiàng)目周邊環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2第五章?tīng)I(yíng)銷方案2第六章開(kāi)發(fā)進(jìn)度2第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)2第八章結(jié)論和建議2第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景從1998年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)600余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的只有100多家。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，但淡季的競(jìng)爭(zhēng)激烈。⊙各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小?！巡町惢?jìng)爭(zhēng)、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場(chǎng)必由之路。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營(yíng)管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。第四章產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。20221雙人床標(biāo)準(zhǔn)間12套15層4050豪華標(biāo)準(zhǔn)間17套22層小計(jì)270套1522層：功能面積（㎡）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）㎡/人可同時(shí)容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2㎡/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，14016
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