西安某大廈可行性研究報告[001]-免費閱讀
【正文】 建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出售42105200元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出售6006萬元/個合計1307/年未計銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租1000一次性收入合計654/年未計住宅樓銷售利潤8032萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目200320042005現(xiàn)金流入量合計90006246844自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入300050321307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77868397903土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30006168室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258653現(xiàn)金凈流量121421511747D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資16342現(xiàn)金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656……654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462247。15487=310%每年為310%247。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。（1193250）=。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為320萬元。此開發(fā)進度作為本方案經(jīng)濟核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進度模擬表第七章財務(wù)分析及評價項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預備費以及建設(shè)期貸款利息等項。共計168個停車位。：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。雙人床標準間設(shè)在15層不透光部分。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場。本項目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級酒店，如鐘樓飯店具備獨特的地理位置和老字號品牌效應；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管理水平較好，以會議接待為主。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。有關(guān)專家預測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。35 / 35 西安市通宇大廈可行性研究報告目錄第一章項目開發(fā)背景2第二章項目規(guī)劃現(xiàn)狀2第三章項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析2第四章產(chǎn)品設(shè)計建議2第五章營銷方案2第六章開發(fā)進度2第七章財務(wù)分析及評價2第八章結(jié)論和建議2第一章項目開發(fā)背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。⊙差異化競爭、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。第四章產(chǎn)品設(shè)計建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。20221雙人床標準間12套15層4050豪華標準間17套22層小計270套1522層：功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）㎡/人可同時容納200人中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復式依據(jù)：從市場的角度，14016
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