【正文】 項目的實施將促進首都城市建設和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費用 該項目的經(jīng)營成本和費用包括企業(yè)管理費用、營業(yè)稅金等項內容。按每年40萬元測算。二、 建設進度計劃項目建設期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計劃如下： 2000年11月前1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作；2） 完成規(guī)劃方案的調整和報批工作。 市政公用設施費 根據(jù)初步估算市政公用設施費共計200萬元?，F(xiàn)就有關投資分項說明如下： 征地、拆遷費和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關規(guī)定，本項目所占用地應按國家和北京市政府有關部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。三、 項目經(jīng)營前景分析 地點分析 該項目用地建設地點位于某區(qū)，項目建設用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家，較上年增加２家，%，％。今年上半年，；，%。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。進入2000年，城近郊基礎設施建設項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。 在房地產(chǎn)銷售方面，1999年１至3季度，％，其中住宅131萬平方米，％；，％；，；。今年1—5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，%，；，與上年同期持平；，%%進入90年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實施并取得了顯著成效。六、 綠化、消防和人防 綠化項目建設將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。五、 環(huán)境保護 由于該項目建設內容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。本項目所需進口的原材料、設備的品種與數(shù)量待擴初方案審定后再定。物業(yè)管理將按照國家有關規(guī)定，本著獨立核算、自負盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。第四章 項目建設規(guī)模和內容 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，初步計劃本項目的規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設施建筑面積25000平方米。（3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團公司為現(xiàn)狀用戶，項目供熱由項目西側三里河東路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。有關問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設單位簽定的土地出讓合同為準。用地北面為月壇北街，西側為三里河東路。（具體位置見附圖）四、 建設單位背景單位名稱 ：某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地址 ： 縣鼓樓東大街2號注冊資金 ：4000萬法定代表人： 職務 ：總經(jīng)理為貫徹落實黨的十四大關于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設服務，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設委員會[93]京建開安第037號文批復，首都汽車公司于1993年2月成立了某房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000萬元。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設備陳舊，已無法繼續(xù)使用。 北京市城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃設計條件通知書》（95）規(guī)條字12號。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設施、物業(yè)管理服務等為一體的多功能設施。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質量良好。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。內部交通通過內部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設出入口。綠地面積3365平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹。 用氣量 項目用氣量初步測算為每日2178立方米。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通的地點。第六章 市場分析本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展狀況和本項目建設優(yōu)勢及市場前景分析如下：一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。截止到2000年5月底， 。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。％，％。首先，從資金來源上看，在資金上有保證。截止1999年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為52%。 經(jīng)營前景分析由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設高級寫字樓、住宅和商業(yè)設施。 前期工程費 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設計等費用，按380萬元估算。第八章 建設方式和建設進度一、 建設方式為把本項目建設成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內著名設計師進行方案規(guī)劃及初步設計，由國內建筑設計院進行施工圖設計，同時機電設施、內裝修及營業(yè)設備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預計寫字樓和公寓平均售價在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預測如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2） 公寓租金收入項目的商務公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算