西安某大廈可行性研究報(bào)告[001]-在線瀏覽
2025-07-02 03:23本頁(yè)面
【正文】 配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂(lè)，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營(yíng)管理能力和資源，建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。寫(xiě)字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。15016030%20022040%30032010%：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)樓層：1522層，共8層客房總面積：8064㎡戶數(shù)：270戶型：戶型（㎡）功能套數(shù)樓層備注22262單人床標(biāo)準(zhǔn)間241套1521層均為使用面積；公攤比按75%計(jì)算。雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。總面積：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。18層差別不大。：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個(gè)（按方案2）；，需99個(gè)；，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車(chē)位。44出售效益738萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)45萬(wàn)元738693方案②的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630㎡停車(chē)場(chǎng)為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車(chē)位191個(gè)40㎡/個(gè)造價(jià)1378萬(wàn)元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）月回收期20年出售效益1146萬(wàn)元6萬(wàn)元/個(gè)利潤(rùn)232萬(wàn)元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫(xiě)字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。5%=綜合以上兩類(lèi)投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車(chē)位價(jià)格應(yīng)定位在6萬(wàn)元/個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車(chē)位。⑸停車(chē)場(chǎng)的使用管理：①綜合樓門(mén)前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車(chē)位供酒店使用；地下停車(chē)場(chǎng)95個(gè)車(chē)位供住戶和寫(xiě)字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫(xiě)字樓用戶使用。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級(jí)：地產(chǎn)新秀文章：25積分：158門(mén)派：鐵血王朝注冊(cè)：200489第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案寫(xiě)字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫(xiě)字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷(xiāo)售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；停車(chē)場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。：項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）出租均價(jià)（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注寫(xiě)字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計(jì)會(huì)議室停車(chē)場(chǎng)6萬(wàn)元/個(gè)300/個(gè)100個(gè)住宅內(nèi)部銷(xiāo)售2730（方案1）6000只計(jì)土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開(kāi)銷(xiāo)售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開(kāi)發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開(kāi)發(fā)策略，即綜合樓與住宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。此開(kāi)發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。B、前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。D、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫(xiě)字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為320萬(wàn)元。G、建設(shè)單位管理費(fèi)按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。I、建設(shè)期利息按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬(wàn)元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬(wàn)元（每年為250萬(wàn)元）。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）費(fèi)用名稱(chēng)費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元）（含裝修費(fèi)）8472項(xiàng)目總投
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