西安某大廈可行性研究報告[001]-文庫吧資料
2025-05-21 03:23本頁面
【正文】 約為1300元，18層的為1500元左右。20221雙人床標(biāo)準間12套15層4050豪華標(biāo)準間17套22層小計270套1522層：功能面積（㎡）樓層計算依據(jù)備注會議室大（1個）㎡/人可同時容納200人中（2個）200附樓4層2㎡/人100人宴會廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計2176主體12層，裙樓23層，不含洗衣房總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準間。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。第四章產(chǎn)品設(shè)計建議目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個明顯的價格空檔（高檔樓盤價格在4500元/㎡以上，名為住宅，實為商住；低端普通住宅為25002600元/㎡）。因此我們建議，本項目經(jīng)營以會議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為50%。西安市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱標(biāo)準間折扣價（元/㎡天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標(biāo)準間價格在200300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對本項目的長期經(jīng)營效益會有一定影響，短期內(nèi)尚不會形成壓力。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。第二章項目規(guī)劃概況項目名稱：西寶花園通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地?！讯鄠€大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈?！巡町惢偁?、個性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局?！逊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高?！炎≌_發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡12500萬㎡，平均每年有450萬㎡650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標(biāo)。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時間。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。；。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，%；另外，%。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。，與國外發(fā)達國家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的
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