【正文】 所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。（4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。（2）周邊交通條件好。 “通知”對于以自住為目的的購房者來說，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價房價格的下滑。（五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。（三）、空置問題不容忽視雖然2002年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過?！?，從而使空置面積大幅上升。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。（二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進一步激化。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強，2002年，%，%，可以預(yù)測：2003年的寫字樓市場形勢不容樂觀。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。從對604名參加22屆的群眾就購房計劃作的調(diào)查分析：%、%，%，市場需求強勁；%，%，%，未來市場需求也比較強勁?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，%；新開工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，%。④.外來競爭激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，；浙江南都集團與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。③.供應(yīng)市場出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2002年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。%，%，對推動蘇州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)形勢分析住宅市場供應(yīng)總形勢2002年，%；，%；，%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。竣工面積分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，、說明隨著房地產(chǎn)投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，%。空置面積分類指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標(biāo)也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場農(nóng)貿(mào)市場胥門農(nóng)貿(mào)市場第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況分析：從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走勢良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，說明1季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車庫面積4000平方米，投資總額已達1億元以上。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。公共建設(shè)及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。華亭大廈南側(cè)的勞動路機動車道路寬不過8米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經(jīng)營有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預(yù)計今年7月底開展全面的拆遷工作。閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，%，增幅遠遠高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標(biāo)來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。固定資產(chǎn)投資增長率從2000年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預(yù)算今年的投資額將達到1000億元。從2000年起，年增長率都在30%以上。GDP運行狀況（億元） 從GDP增長走勢折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在13%左右，尤其是從2000年開始，增長更是強勁，%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進入。%；，分別比上年增長144. 6%%。華亭大廈市場可行性研究報告前言第一章 項目背景分析一、經(jīng)濟背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析六、小結(jié)第三章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場分析現(xiàn)有個案情況潛在競爭性個案市場分析小結(jié)第五章：市場存在的問題點和機會點第六章：“華亭大廈”項目SWOT分析第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場定位三、目標(biāo)客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個案調(diào)查表附件二：高層個案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導(dǎo)向確立