【正文】 旗南路與凌賓道 交口 XX春海房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 6 預(yù)計(jì) 13600 2021年底 4 中國(guó)窗 南門外大街與 XX五馬路交口 XX市市政建設(shè)開發(fā)有限 責(zé)任公司 4 預(yù)計(jì) 15000 5 塞納公館 紅旗南路與復(fù)康路 交口 XX潤(rùn)周置業(yè)發(fā)展有限公 司 預(yù)計(jì)1300014000 6 海泰國(guó)際公寓 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)蘭苑 路與開華道交口 XX海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 （項(xiàng)目共 26層，目前在售 810 層） 8060 7 奧城國(guó)際酒店 公寓 賓水西道與水上東 路交口 XX融創(chuàng)奧城投資有限公 司 約 10（項(xiàng)目 5棟公寓，目前三期在售1 20 號(hào)樓， 19號(hào)樓為現(xiàn)房） 19號(hào)樓： 14500； 20號(hào)樓： 16000 20號(hào)樓 20 號(hào)樓 由上表可以看出，目前 XX 區(qū)酒店式公寓主要集中在老城廂板塊、華苑板塊和奧體板塊，本案是所在區(qū)域（鞍山道板塊）的唯一供應(yīng)， 7 個(gè)項(xiàng)目中 5 個(gè)預(yù)售項(xiàng)目均預(yù)計(jì)在 11 月 開盤，可預(yù)知， 2021 年酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加激烈；除海泰國(guó)際公寓銷售價(jià)格較低外，其他項(xiàng)目的銷售均價(jià)保持在 1400016000 元 /平方米之間。 項(xiàng)目周邊交通便捷，地處高科技商務(wù)商貿(mào)區(qū)（科貿(mào)街），毗鄰高等學(xué)府區(qū)，緊鄰 XX、天大，科技、人文氣氛濃郁。 二、 交通路網(wǎng) 項(xiàng)目位處內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間，周邊 由衛(wèi)津路、白堤路、紅旗路、復(fù)康路、鞍山西道、西湖道、長(zhǎng)江道、南京路等組成東西南北縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)，分布著 4 50、 63 650、 879 等公交線路 10 多條，可達(dá)性較強(qiáng)。 22 第三章 項(xiàng)目分析 一、 區(qū)域位置 項(xiàng)目地塊緊鄰鞍山西道和萬(wàn)德莊 ， 東至 啟元大酒店 （南方科技廣場(chǎng)一期） ，南至 鞍山西道 ，西至協(xié)龍里，北至玉泉里。創(chuàng)造一個(gè)有鮮明特色、有品位、有檔次并具備“星級(jí)”會(huì)所、“星級(jí)”內(nèi)部環(huán)境景觀、“星級(jí)”硬件和智能化設(shè)施、“星級(jí)”物業(yè)管理的商務(wù)、商業(yè)綜合社區(qū)。 6. 投資與收益概況：該項(xiàng)目總投資 37500 萬(wàn)元 三、 項(xiàng)目運(yùn)作模式 本項(xiàng)目將采用售租結(jié)合并實(shí)行統(tǒng)一管理，該項(xiàng)目主要按照 以 酒店式公寓產(chǎn)品為主要產(chǎn)品體系，輔以兼具對(duì)外營(yíng)業(yè)及對(duì)內(nèi)服務(wù)功能的營(yíng)業(yè)用房 的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行整體開發(fā)， 為都市新貴提供高品質(zhì)全面商業(yè)商務(wù)的星級(jí)社區(qū)。 4. 建設(shè)內(nèi)容： 酒店式公寓 、餐飲、娛樂(lè)、停車場(chǎng)、物業(yè)管理及其配套設(shè)施。 用地性質(zhì)：公建，可建公寓、酒店、商業(yè)和寫字樓 用地面積： 平方米 20 建筑面積： 53500 平方米（地上 44400 平方米，地下 9100 平方米） 層數(shù)：地下 2層，地上 28 層， 15層擬建商業(yè)， 628 層擬建公寓 建筑基底面積： 3730 平方米 建筑密度： % 容積率： 綠化率： % 停車位 ： 337 輛（項(xiàng)目東北角將會(huì)興建停車樓） 入口布置： 15層入口面向鞍山西道， 628層入口在項(xiàng)目西側(cè) 3. 項(xiàng)目建設(shè)單位： XXxxx建設(shè)發(fā)展有限公司。 xxx 公司以建設(shè) XX 繁榮 XX 為己任，積極響應(yīng)市委市政府號(hào)召，經(jīng)過(guò)廣泛深入地調(diào)查研究和周密的科學(xué)論證，決策投資啟動(dòng)了鞍山西道 XXXX 大廈（南方科技廣場(chǎng)二期）工程。從而極大地推進(jìn) XX 市及XX 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市現(xiàn)代化進(jìn)程，同時(shí)也為公司帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)和效益，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)公司專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略，打響企業(yè)的知名品牌。 “科貿(mào)街”將被打造成為 XX 市乃至環(huán)渤海地區(qū)科技產(chǎn)業(yè)聚集的科技貿(mào)易基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地，成為名副其 實(shí)的 XX“硅谷”。 “三帶” （紅線 ABC） A、南馬路 黃河道標(biāo)志路； B、長(zhǎng)江道汽車貿(mào)易街； C、 鞍山西道科技貿(mào)易街 。打造南馬路、黃河道標(biāo)志路，長(zhǎng)江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團(tuán)和點(diǎn)線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在去年基礎(chǔ)上平穩(wěn)起步，穩(wěn)步增長(zhǎng)，適時(shí)調(diào)整。 從 2021 年到 2021 年， XX區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持良好的持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，截至 2021 年底，全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，同比上漲 %。 XX 區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境在 XX 市處于中等偏上的水平。 （ 三 ） XX 區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 指標(biāo) 發(fā)展?fàn)顩r 2021 年以前， XX 區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)處于較低水平， 2021 年后出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，截至 2021年底，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場(chǎng)等已成為享譽(yù)全國(guó)的專業(yè)市場(chǎng)。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。 XX 區(qū)是 XX 的重要商貿(mào)區(qū)。建于元代的天后宮是世界著名的三大媽祖廟之一。 XX 區(qū)是 XX 的民俗文化旅游區(qū)。 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) —— XX 新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 園區(qū)坐落在 XX 區(qū)。 區(qū)內(nèi)駐有 XX 大學(xué)、 XX 大學(xué)等馳名海內(nèi)外的著名學(xué)府，以 XX 地域命名的 XX 中學(xué)不僅是全國(guó)著名學(xué)校之一 ,更是周恩來(lái)、溫家寶兩位中國(guó)政府總理的母校。重點(diǎn)發(fā)展以科技與信息服務(wù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以五金、汽配和數(shù)碼產(chǎn)品為主的商貿(mào)業(yè)，以健身娛樂(lè)為主的體育休閑業(yè)，以民俗文化為主的旅游業(yè)。 （二） XX 區(qū)城市定位 2021 年 2月份， XX 市制定并出臺(tái)了《關(guān)于中心 城區(qū)功能及產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展繁榮都市型經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見》。 二、 XX區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 （一） 區(qū)域位置 XX 區(qū)系中國(guó) XX市一個(gè)行政區(qū)，位于市區(qū)的西南部，分別與河北、和平、河西、西青、紅橋 5 個(gè)區(qū)毗鄰，全區(qū)總面積 平方公，東西長(zhǎng)約 公里，南北長(zhǎng)約 公里。 可以預(yù)見， XX 的未來(lái)將更加美好。 生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。 以近代史跡為特點(diǎn)的國(guó)家歷史文化名城和旅游城市。綜合利用樞紐型基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化物流基地布局，培育倉(cāng)儲(chǔ)、加工、運(yùn)輸、信息、服務(wù)相互融合的現(xiàn)代物流業(yè)，使XX 成為面向區(qū)域物流供應(yīng)鏈的中心節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)我國(guó)北方國(guó) 際物流中心的職能。 北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，區(qū)域性綜合交通樞紐和現(xiàn)代服務(wù)中心。 （五）發(fā)展展望 XX 市擁有優(yōu)越的區(qū)位條件、自然資源和人文歷史沉淀，“十一五”期間，XX 在城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各方面都有很大程度的提高，根據(jù) XX 市城市總體規(guī)劃，未來(lái) XX的城市職能 將 成為 ： 現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地。還將拆除 10 噸以下小鍋爐 280 臺(tái)，推進(jìn)供熱小鍋爐并網(wǎng)改造，完成老住宅供熱補(bǔ)建合計(jì) 10 萬(wàn)平方米，擴(kuò)大集中供熱區(qū)域。 2021 年本市舊樓區(qū)改造計(jì)劃完成 260 萬(wàn)平方米，人行天 橋計(jì)劃開工建設(shè)10 座。在城市交通軌道建設(shè)方面，年內(nèi)完成地鐵二、三、九號(hào)線全部車站主體結(jié)構(gòu)，新開工地鐵五、六號(hào)線等工程。在快速路建設(shè)方面，在 2021年新開工一批新項(xiàng)目的同時(shí)，確保西北半環(huán)建成通車，使中心城區(qū)快速路形成網(wǎng)絡(luò)。在提高公用事業(yè)服務(wù)水平方面，全年更新公交車 1000 輛、新建改建 18座公交場(chǎng)站等。為滿足群眾住房需求，今年要高質(zhì)量地建設(shè)一批保障性住房，年內(nèi)竣工保障房 380 萬(wàn)平方米。截至 2021 年底 ，已累計(jì)開工商貿(mào)文化設(shè)施 900 萬(wàn)平方米，建成投入使用 247 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)社會(huì)投資 320 億元。 海河上游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利。拓寬改造了復(fù)康路、新開路等 20條主干道路。地鐵二、三號(hào)線全面開工建設(shè)。 市政建設(shè) 2021 年是 XX 市 市政公用設(shè)施投資較大的一年，全年安排建設(shè)項(xiàng)目 189 11 項(xiàng)，實(shí)際完成投資 190 億元。第二階段從 4 月 1 日至 6 月底，確保機(jī)場(chǎng)二跑道建成，津保鐵路等工程全部開工。道路客運(yùn)量完成 6579 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；貨運(yùn)量完成 ，同比增長(zhǎng) %。 （ 4） 公路主樞紐建設(shè)進(jìn) 一步加快。于家堡商務(wù)中心站、濱海站、京津城際延伸線、津保鐵路、進(jìn)港三線和港口集裝箱中心站等重點(diǎn)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作加快推進(jìn)。京滬高速鐵路、津秦客運(yùn)專線、薊港鐵路擴(kuò)能改造、地下直徑線建設(shè)全面推進(jìn)。 XX 站新客站投入使用，我國(guó)第一條標(biāo)志性、示范 性高速鐵路京津城際鐵路高效運(yùn)營(yíng)并延伸至濱海新區(qū)。旅客吞吐量完成 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；貨郵吞吐量完成 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng) %，增速居全國(guó)機(jī)場(chǎng)首位。機(jī)場(chǎng)第二跑道工程開工建設(shè)。 （ 2） 空港建設(shè)取得重大進(jìn)展。 XX 港主航道拓寬等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)取 得積極進(jìn)展。我國(guó)北方最大的郵輪母港開工建設(shè)。 （ 1） 海港建設(shè)取得突破性進(jìn)展。 在兩區(qū)之間將加大開發(fā)力度，建設(shè)空港物流加工區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)，港口經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)也在規(guī)劃之中。 濱海新區(qū)已有 XX 港、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等功能性區(qū)域，開發(fā)區(qū)電子工業(yè)基地、大港石化工業(yè)基地、海河下游冶金工業(yè)基地也初具規(guī)模。 （四）城市建設(shè) 城市功能布局 按照新老市區(qū)的功能分工， XX 市（中心城區(qū)）以發(fā)展服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及都市型工業(yè)為主，建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際港口大 都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心；濱海新區(qū)以發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、旅游業(yè)和港口貿(mào)易、物流業(yè)為主，建設(shè)現(xiàn) 9 代化的工業(yè)基地和國(guó)際港口大都市的標(biāo)志性區(qū)域。 第二，將“兩帶”作為城市城鎮(zhèn)集中發(fā)展建設(shè)的地區(qū)，加快建設(shè)東部濱海發(fā)展帶和西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，充分利用中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)之間鹽堿荒地，發(fā)揮交通優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局；在發(fā)展軸和發(fā)展帶交會(huì)處重 點(diǎn)建設(shè)濱海新區(qū)，加強(qiáng)環(huán)渤海地區(qū)內(nèi)各類要素的對(duì)接和流動(dòng)，有利于環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)。 （ 3）“三區(qū)” — 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、中部“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)以及南部“團(tuán)泊洼水庫(kù) — 北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)。 （ 三）城市規(guī)劃 XX城市總體規(guī)劃 XX 城市總體規(guī)劃將京津塘高速公路走廊作為城市主要發(fā)展方向，提出了“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間布局結(jié)構(gòu)： （ 1）“一軸” — 由“武清新城 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)”構(gòu)成的城市發(fā)展天津總體規(guī)劃布局圖 8 主軸。 基于 XX 市城市定位，津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)將總體規(guī)劃 確定為“以生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以天嘉湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)為依托的新型生態(tài)鎮(zhèn)”?！吧鷳B(tài)城市”的定位，對(duì) XX 市城市發(fā)展提出了更高的要求?！氨狈浇?jīng)濟(jì)中心”的定位，使得 XX在中國(guó)北方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心地位更加突出?！皣?guó)際港口城市”的定位，更加注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外的開放輻射作用，把 XX 放在全球的大視野 中，凸顯出 XX 在東北亞、國(guó)家和區(qū)域發(fā)展中的地位。 這是 XX 歷史上第 3次編制和修訂城市總體規(guī)劃。 （二）城市定位 2021 年 5月 26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn) XX濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問(wèn)題的意見》，批準(zhǔn) XX 濱海新區(qū)為全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，意見明確指出，推進(jìn) XX 濱海新區(qū)開發(fā)開放，是在新世紀(jì) 新階段，黨中央、國(guó)務(wù)院從我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署。對(duì)內(nèi)擁有 200 萬(wàn)平方公里的遼闊腹地，對(duì)外與 170 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 300 多個(gè)港口通航。 XX 已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)位優(yōu)越 XX 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處中國(guó)北方黃金海岸的中部，不僅毗鄰首都，還是華北、西北廣大地區(qū)的出海口，是中國(guó)北方對(duì)內(nèi)外開放兩個(gè)扇面的軸心，是亞歐大陸橋中國(guó)境內(nèi)距離最短的東部起 點(diǎn)。由于位于中緯度歐亞大陸的東部太平洋西岸，主要受季風(fēng)環(huán)流支配，冬、夏季分別受蒙古高壓和副熱帶高壓與冷空氣交替影響，屬于暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。 2021 年，濱 6 海新區(qū)常住人口總量達(dá)到 萬(wàn)人，與上年相比增加了 萬(wàn)人，占全市人口增量的 %；新區(qū)外來(lái)常住人口總量為 萬(wàn)人，與上年相比增加 萬(wàn)人，占全市外來(lái)人口增量的 %。 人口情況 到 2021 年底，全市常住人口為 1176 萬(wàn)人 ， 比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年，比 2021 年增加了 萬(wàn)人，增幅達(dá) %。 行政區(qū)劃 XX 市轄 18個(gè)區(qū)、縣，其中市轄區(qū) 15 個(gè)：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、 XX 區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。北起薊縣古長(zhǎng)城腳下黃崖關(guān)附近，南至大港區(qū)翟莊子以南的滄浪渠，南北 長(zhǎng) 189 公里；東起漢沽區(qū)鹽場(chǎng)灑金坨之東陡河西排干大渠，西至靜?？h子牙河畔的王迸莊以西灘德干渠，東西寬 117 公里。 43ˊ至 118176。 34ˊ至 40176。 19世紀(jì)中葉被辟為通