上海某大廈可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-15 22:47本頁面
【正文】 帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；178。故而成本預(yù)測基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費比例。項目的設(shè)計方案略。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進入，控股50% 對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料； 上海家合置業(yè)有限公司增資擴股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會； 以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。據(jù)此，我們認為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在12000元/平方米，有達到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。 商鋪216。 民達大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；u 簡評：多倫路是上海保護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價值比較接近。 酒店式公寓216。 花園城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；u 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應(yīng)低于嘉和大廈。 凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（1—5樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：—，價格：12600—17200元/平方米；u 簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應(yīng)高于嘉和大廈。競爭性樓盤研究 我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進行逐一比較如下：178。板塊分析：本板塊四平板塊價格變動情況：板塊分析：涼城板塊價格變動情況：房價上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。板塊分析北外灘、四川北路板塊情況價格變動情況“雖然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。在售165—228平方米的房源，價格維持在13200—21800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。四川北路中段 ——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌——河南北路，；規(guī)劃堅持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路——海寧路；中段：海寧路——海倫西路；北段：海倫西路——虹口足球場。虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路
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