【正文】 的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。主要分布在蘇華路沿線，如國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。（4）周邊有休閑娛樂(lè)設(shè)施。（2）周邊交通條件好。 “通知”對(duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。（五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來(lái)不良影響中國(guó)人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。（三）、空置問(wèn)題不容忽視雖然2002年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！?，從而使空置面積大幅上升。房?jī)r(jià)的上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房?jī)r(jià)使得需求市場(chǎng)大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。（二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。從對(duì)604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)，2002年，%，%，可以預(yù)測(cè)：2003年的寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。從對(duì)604名參加22屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的調(diào)查分析：%、%，%，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁；%，%，%，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁?？梢钥闯觯┕っ娣e和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說(shuō)明大量的寫字樓面積將在2003年上市營(yíng)銷，寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈，給銷售去化速度帶來(lái)較大的障礙。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，%；新開(kāi)工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢(shì)分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬(wàn)元，%。④.外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見(jiàn)端倪，；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。③.供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤化現(xiàn)象2002年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤時(shí)代，樓盤大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。%，%，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì)2002年，%；，%；，%。該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升?？⒐っ娣e分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來(lái)，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，、說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。新開(kāi)工面積分類指數(shù)：截至3月份，%。空置面積分類指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂(lè)設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)胥門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況分析：從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，說(shuō)明1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。公共建設(shè)及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車道路寬不過(guò)8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P門路，連接城南。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費(fèi)支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從2000年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到1000億元。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。GDP運(yùn)行狀況（億元） 從GDP增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在13%左右，尤其是從2000年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。%；，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%%。39 / 39華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告前言第一章 項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析六、小結(jié)第三章 蘇州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析現(xiàn)有個(gè)案情況潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案市場(chǎng)分析小結(jié)第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場(chǎng)定位三、目標(biāo)客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個(gè)案調(diào)查表附件二：高層個(gè)案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊