【正文】 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租 金（元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 2 城市維護稅 3 教育費附加 第 43 頁 附表 2 損 益 表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營稅金 3 管理費用 4 折舊 5 財務費用 6 利潤總額 7 應稅利潤 8 所得稅 9 稅后利潤 10 累計稅后利潤 銷售凈利潤率： % 投資利潤率 : % 第 44 頁 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬元 序 號 項目 建設期 經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設投資 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 財務內(nèi)部收益率： % 財務凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁 附表 4 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設 期 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當期借款 當期應計利息 當期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來源 當年可用于還本的未分配利潤 當年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計算 指標 利息備付率 償債備付率 。 項目建設規(guī)模較大，建設期可為當?shù)靥峁┐罅縿趧展ぷ魅諜C會，可增加地 方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設需要大量建筑材料，對發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，提高人民生活水平作用也很大；項目建設需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項目建成后，將 為當?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來商戶提供良好的 公寓住宅 。 對本項目計算表明，在項目建成實施后，正常運營年各年的利息備付率均大于 1，說明項目具有償還銀行借款利息的能力。 所得稅及企業(yè)留利 項目預計可實現(xiàn)利潤總額 萬元，按 25%的稅率計算，應納所得稅額為 萬元，項目凈利潤為 萬元。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計算，年租金收入為 468 萬元。 （ 4）財務基準收益率（ ic） 第 36 頁 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為12%。 第 34 頁 建設投資估算表 序號 費用名稱 投資額（萬元） 占總投資的 比例（ %） 估算說明 1 建筑工程費 % 2 工程建設其他費用 % 3 基本預備費 % 工程費用和其他費用的 5% 4 建設期利息 % 建設投資總額 % 資金籌措 本項目總投資 萬元，建設資金來源為 企業(yè)自籌 資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元 。 （ 3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工 在安排施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素，確保工程按時完成。 第 29 頁 第 8 章 項目實施進度計劃 建設工期 根據(jù)本項目的實際工程量，并參考國內(nèi)同類工程建設的情況，設計本項目建設工期 24 個月。 制定嚴格的作息制度，保證施工工人的休息時間，避免施工工人因為過度疲勞而造成誤動作，保證工人人身安全。 大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過程中產(chǎn)生的施工地面揚塵和施工機械設備排放的尾氣。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。 項 目建成后， 綠化率 將 達到 30%以上。 （ 5）消防系統(tǒng) ①合理布置消防車道和消防水源； ②變壓器室、發(fā)電機房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應設置直接對外安全出口； ③高層建筑每個防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設置。 第 21 頁 ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應急燈。 （ 2）建筑部分 第 20 頁 ①外墻面：外墻貼瓷磚； ②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。 項目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 （ 1）以 高 標準規(guī)劃、設計 威龍綜合大廈 ； （ 2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （ 3）建筑風格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨特，又要超前，更要符合當?shù)亟ㄖ裾{(diào)； （ 4）以最合理的方式，達到最恰當?shù)男Ч瑫r保證項目的時效性，在合理的翻新周期之內(nèi) ，設計效果領(lǐng)先于同類型同地段的項目。 （ 3）電源：項目用電可由城市供電網(wǎng)絡提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。漢江是長江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 立方米 /秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方 第 15 頁 米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。財政總收入達到 億元，其中地方財政收入 億元，同口徑分別增長 %和 %。有省級重點文物保護單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、天臺山、漢南書院。 本項目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開發(fā)投資潛力。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國貿(mào)大廈、中國人壽、萬邦時代廣場等標志性建筑向南推移， 以運達市場、義烏商場向北推移。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場宏觀市場研判 漢中是聞名的旅游 城市，西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予漢中更多的機會和發(fā)展空間；近年來漢中的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢比較明顯；漢中房地產(chǎn)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。 第 9 頁 ③漢中房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域為中心，由高向低的分布特點：主要項目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價較高，城西、城東次之，城北最低。 本項目地處漢中市城西，是未來發(fā)展的重點區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開發(fā)建設的重要組成部分。 第 6 頁 漢中市 2020～ 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢如下： 20202020 年漢中市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 036912151821242020 2020 2020 2020 2020 2020億元房地產(chǎn)投資 20202020 年漢中完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 0501001502002503003504004502020 2020 2020 2020 2020 2020萬平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁 20202020 年房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 2020 61 億元 億元 % 2020 67 億元 億元 % 2020 75 億 元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 從 20202020 年漢中市房地產(chǎn)投資和開發(fā)形勢看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達到 %；受 地震影響， 2020 年竣工面積有所下降，比 2020 年下降 %，施工面積呈上升趨勢，同比增長 %?！熬盼濉币詠?，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個單位的 7 萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面積總計達到 400 余萬平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁 設和職工購房開支。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁 建筑密度： % 項目總投資 本項目總投資 萬元，建設資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 （ 4） 近來年， 漢中城市規(guī)模越來越大， 發(fā)展越來越好。