【正文】 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 商業(yè)用房 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租 金（元） 2 公寓 租金收入 出租面積 (M2) 單位年租金（元） 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1 營(yíng)業(yè)稅 2 城市維護(hù)稅 3 教育費(fèi)附加 第 43 頁(yè) 附表 2 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)稅金 3 管理費(fèi)用 4 折舊 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 利潤(rùn)總額 7 應(yīng)稅利潤(rùn) 8 所得稅 9 稅后利潤(rùn) 10 累計(jì)稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率： % 投資利潤(rùn)率 : % 第 44 頁(yè) 附表 3 現(xiàn) 金 流 量 表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (IC=12%)： 投資回收期（年）： 動(dòng)態(tài) 靜態(tài) 第 45 頁(yè) 附表 4 借款償還計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè) 期 經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 2019 2020 1 借款 年初本息余額 當(dāng)期借款 當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息 當(dāng)期還本付息 其中：還本 付息 期末余額 2 還本資金來(lái)源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn) 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷(xiāo) 以前年度結(jié)余可用于還本資金 計(jì)算 指標(biāo) 利息備付率 償債備付率 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地 方收入，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大量建筑材料，對(duì)發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將 為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┝己玫纳虡I(yè)用房，為外來(lái)商戶(hù)提供良好的 公寓住宅 。 對(duì)本項(xiàng)目計(jì)算表明，在項(xiàng)目建成實(shí)施后，正常運(yùn)營(yíng)年各年的利息備付率均大于 1，說(shuō)明項(xiàng)目具有償還銀行借款利息的能力。 所得稅及企業(yè)留利 項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，按 25%的稅率計(jì)算，應(yīng)納所得稅額為 萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 萬(wàn)元。 公寓 租金 收入 租用面積 7800 ㎡， 按 600 元 /㎡ 計(jì)算，年租金收入為 468 萬(wàn)元。 （ 4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ ic） 第 36 頁(yè) 參考本行業(yè)近年的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為12%。 第 34 頁(yè) 建設(shè)投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 投資額（萬(wàn)元） 占總投資的 比例（ %） 估算說(shuō)明 1 建筑工程費(fèi) % 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 3 基本預(yù)備費(fèi) % 工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的 5% 4 建設(shè)期利息 % 建設(shè)投資總額 % 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為 企業(yè)自籌 資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元 。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素，確保工程按時(shí)完成。 第 29 頁(yè) 第 8 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際工程量，并參考國(guó)內(nèi)同類(lèi)工程建設(shè)的情況，設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)工期 24 個(gè)月。 制定嚴(yán)格的作息制度，保證施工工人的休息時(shí)間，避免施工工人因?yàn)檫^(guò)度疲勞而造成誤動(dòng)作，保證工人人身安全。 大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過(guò)程中產(chǎn)生的施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。 項(xiàng) 目建成后， 綠化率 將 達(dá)到 30%以上。 （ 5）消防系統(tǒng) ①合理布置消防車(chē)道和消防水源； ②變壓器室、發(fā)電機(jī)房布置在首層或地下一層靠外墻部位，并應(yīng)設(shè)置直接對(duì)外安全出口； ③高層建筑每個(gè)防火區(qū)的安全出口按防火規(guī)范設(shè)置。 第 21 頁(yè) ③電氣照明：配電控制室安裝自備電源應(yīng)急燈。 （ 2）建筑部分 第 20 頁(yè) ①外墻面：外墻貼瓷磚； ②內(nèi)墻面：為抹混合砂漿刷高檔乳膠漆。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 總平面布置和功能要求 大廈整體呈“ L”型沿西一環(huán)路和青龍路而建 。 （ 1）以 高 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、設(shè)計(jì) 威龍綜合大廈 ； （ 2）突出其可持續(xù)發(fā)展； （ 3）建筑風(fēng)格與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，即要獨(dú)特，又要超前，更要符合當(dāng)?shù)亟ㄖ裾{(diào)； （ 4）以最合理的方式，達(dá)到最恰當(dāng)?shù)男Ч?，同時(shí)保證項(xiàng)目的時(shí)效性，在合理的翻新周期之內(nèi) ，設(shè)計(jì)效果領(lǐng)先于同類(lèi)型同地段的項(xiàng)目。 （ 3）電源：項(xiàng)目用電可由城市供電網(wǎng)絡(luò)提供的 10 千伏中壓電網(wǎng)供給。漢江是長(zhǎng)江最大支流，區(qū)內(nèi)流程 公里，是本區(qū)與南鄭縣界河，年均徑流量 億立方米，日均流量 億立方米 /秒，最大流量 10624 立方米 /秒，最小流量 立方米 /秒；褒河古名黑龍江，讓水，漢江主要支流之一，流至龍江鎮(zhèn)孤山村注入漢江，區(qū)內(nèi)流程 27 公里，年均徑流量 億立方 第 15 頁(yè) 米；另外有小河溝 18 條，總流域面積 平方公里，平均徑流量 億立方米。財(cái)政總收入達(dá)到 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同口徑分別增長(zhǎng) %和 %。有省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位拜將壇與飲馬池、明珠橋、漢中府文廟、寶峰寺、天臺(tái)山、漢南書(shū)院。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，交通、休閑娛樂(lè)十分便利，升值空間大，發(fā)展前景廣闊，富有開(kāi)發(fā)投資潛力。 商業(yè)用房則以東、西大街、中央大道為主，以國(guó)貿(mào)大廈、中國(guó)人壽、萬(wàn)邦時(shí)代廣場(chǎng)等標(biāo)志性建筑向南推移， 以運(yùn)達(dá)市場(chǎng)、義烏商場(chǎng)向北推移。 （ 3）漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)研判 漢中是聞名的旅游 城市，西部大開(kāi)發(fā)以及政府城市運(yùn)營(yíng)思路的深化給予漢中更多的機(jī)會(huì)和發(fā)展空間；近年來(lái)漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；教育、科研、旅游等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)比較明顯；漢中房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段。 第 9 頁(yè) ③漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和一江兩岸區(qū)域?yàn)橹行?，由高向低的分布特點(diǎn)：主要項(xiàng)目密集分布在老城區(qū)內(nèi)及江邊；從漢中市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、江邊均價(jià)較高，城西、城東次之，城北最低。 本項(xiàng)目地處漢中市城西，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，是漢中市“一江兩岸”開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分。 第 6 頁(yè) 漢中市 2020～ 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)如下： 20202020 年漢中市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2 0 0 3 2 0 0 8 年漢中房地產(chǎn)完成投資 036912151821242020 2020 2020 2020 2020 2020億元房地產(chǎn)投資 20202020 年漢中完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 0501001502002503003504004502020 2020 2020 2020 2020 2020萬(wàn)平方米施工面積 竣工面積 第 7 頁(yè) 20202020 年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例 全市固定投資 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 2020 61 億元 億元 % 2020 67 億元 億元 % 2020 75 億 元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 2020 億元 億元 % 從 20202020 年漢中市房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)形勢(shì)看，房地產(chǎn)投資額逐年上升，平均環(huán)比速度達(dá)到 %；受 地震影響， 2020 年竣工面積有所下降，比 2020 年下降 %，施工面積呈上升趨勢(shì)，同比增長(zhǎng) %。“九五”以來(lái)，漢中就一直著手房改工作，全市共有 800 多個(gè)單位的 7 萬(wàn)多名職工參與了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及成本價(jià)出售公有住房工作，出售公有住房面積總計(jì)達(dá)到 400 余萬(wàn)平方米，占可出售公有住房的 95%，并將回收的 2 億多元用于支持住房建 第 5 頁(yè) 設(shè)和職工購(gòu)房開(kāi)支。 總建筑面積： 11700 ㎡ 道路硬化： ㎡ 綠化面積： 1500 ㎡ 綠化率 ： % 容積率： 第 3 頁(yè) 建筑密度： % 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)資金來(lái)源為企業(yè)自籌資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元。 （ 4） 近來(lái)年， 漢中城市規(guī)模越來(lái)越大， 發(fā)展越來(lái)越好。