【導讀】杭州廣建置業(yè)有限公司。二〇一二年十月·杭州

　　

【正文】 、競爭對手以及項目分析，對本案的商業(yè)物業(yè)目標客戶初步定位如下： ? 終端消費者定位及描述 ? 定位 城市新貴、私營企業(yè)和外資企業(yè)的中高層以上管理人員； 民營企業(yè)主、個體戶； 企事業(yè)單位中層以上管理人員； 政府公務員； 高薪白領； 其他中高收入階層（律師、醫(yī)生、教師等）。 ? 描述 收入水平處于城市中高水平，年齡結構在 3055 歲之間； 受教育程度普遍較高，注重生活品質，易于接受新鮮事物； 注重消費場所的經營環(huán)境和檔次、知名度，有產品的品牌知名度。 ? 經營者 . 26 . ? 定位 高級桑拿足浴，高檔美容美體、健身、逾迦等； 銀行等金融機構、通信公司； 中高檔餐飲、咖啡店； 高檔百貨； 中高檔酒吧、茶吧等各種吧類。 ? 描述 具有良好的品牌知名度和號召力，有一定的經營檔次和經營特色； 具有較大的市場消費能力和客戶認同度。 ? 投資者 ? 定位 投資機構； 經營機構； 個人投資者； 職業(yè)炒家。 ? 描述 具有很強的資金實力； 對該區(qū)域及本案的發(fā)展 前景看好，以物業(yè)保值增值和投資回報為第一性； 注重經營管理公司提供的推廣及經營管理服務。 ? 商業(yè)運營模式定位 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營管理、統(tǒng)一營銷推廣 由開發(fā)商統(tǒng)一持有產權（只租不售），對商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃，對符合. 27 . 項目商業(yè)規(guī)劃的定位的品牌進行統(tǒng)一招商，所有經營戶必須服從商場的統(tǒng)一經營管理，并有商場管理公司進行統(tǒng)一營銷推廣，進行商業(yè)的前期培育，已達到商業(yè)的成功運行。 （二） 招商及經營策略 項目的招商，建議與項目營銷推廣同步，形成互動效果，相互呼應，也相應支持。我們因此擬定如下招商計劃： 第一步：招商醞釀期（ 20xx 年 6 月 ～ 12 月底） 目標：確定業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能分區(qū)，制定招商計劃，大范圍積累目標客戶。 細則：準備招商物料，推出戶外廣告，播出招商信息，接受招商咨詢及登記目標客戶。 第二步：招商啟動期（ 20xx 年 1 月 ～ 7 月底） 目標：發(fā)布多元媒體廣告，提高項目知名度，在經營市場和消費市場造成轟動。同時，初步建立穩(wěn)定客戶，與主力商家達成租賃意向，其中達成意向者占總量 30%。 細則：在業(yè)內造成轟動效應，同時繼續(xù)利用媒介播出項目正式招商信息。接受客戶咨詢，可達成初步意向。 第三步：全面招商期、銷售期（ 20xx 年 8 月 ～ 月底） 目標：與主力商家簽定租賃協(xié)議，發(fā)布簽約信息，刺激投資者購買欲望，增強各界對本案的信心，也刺激經營者決策。同時，不間斷的媒體推廣，增強本案曝光率。全面簽訂租賃合同，租賃量占總開發(fā)量 80%。 細則：利用報紙、雜志等媒體刊登項目招商信息，同時定期舉辦商家活動吸引人氣。 . 28 . 第四步：招商持續(xù)期（ 20xx 年 3 月 ～ 20xx 年 7 月） 目標：通過主力店的號召力，帶動散戶，全面簽訂租售合同，全面簽訂租賃合同，租賃量占總開發(fā)量 100%。 細則：進一步加大招商媒體曝光，營造招商強烈氣氛，適當人為擴大加大項目出租率，造成 本案出租勢頭良好的表象。 . 29 . 四、 項目建設的依據(jù)及施工完成情況 項目建設依據(jù) 公司已取得各類公司經營類證件及土地前期的各類證件，主要包括： 公司類證件：營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、開戶許可證、貸款卡； 項目四證：項目土地證、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、施工許可證 項目施工完成情況 1. 20xx 年 7 月 22 日至 20xx年 7 月 26日工程試驗樁完成。 2. 20xx 年 8 月 1 日至 20xx 年 9月 20 日現(xiàn)場臨時設施完成。 3. 20xx 年 8 月 29 日至 20xx年 9 月 4 日試樁靜載試驗完成。 4. 20xx 年 9 月 14 日施工圖設計完成。 5. 20xx年 9月 26日開始工程樁施工至 20xx年 11月 20日工程樁全部完成。 6. 20xx 年 11 月 20 日至 20xx年 12月 25 日基坑圍護樁完成。 7. 20xx年 12 月 20日開始土方開挖，目前地下室底板已經部分完成。 . 30 . 五、 項目投資預算及財務分析 項目建設主要技術經濟指標 廣建大廈項目占地面積共 12456 平方米（共計 畝），總建筑面積共 ，其中地上建筑面積 74736平方米、地下面積 平方米，具體詳見下表。 數(shù)值 單位12456 平方米 平方米 平方米商業(yè)（餐飲） 平方米辦公 59471 平方米物業(yè)管理用房 427 平方米垃圾收集用房 121 平方米 平方米地下人防面積 4729 平方米地下機動車停車位 481 輛2504 平方米% %4661 平方米% %622 輛建筑密度容積率地面機動車停車位其中其中綠地面積綠地率（包括屋頂綠化5 % ）建筑占地面積項目總用地面積總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積 財務測算 項目銷售收入測算 辦公用房部分 平方米用于銷售資金回籠，其余 商業(yè)餐飲部分和地下部分用于長期租賃，具體辦公部分的銷售收益及回籠時間計劃如下表。 . 31 . 總量（㎡） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 3 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計序號建筑物名稱數(shù)量 平均單價（萬元）金額（萬元） 地下車位一半用于銷售，計 240 個， 15 萬 /個，預計銷售收入 3600萬 ， 共計銷售收入： 萬元 。 項目租金收入測算 項目第一年的租金收益測算 本項目計劃自持地上商業(yè)用房 14437 ㎡、地下面積 10000 ㎡，以三年為周期進行產業(yè)培育，并以租金收入作為第二還款來源，具體租金收益如下表。 出租比例 出租數(shù)量 出租時間1 商業(yè)用房 14437 100% 14437 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 11942 地下車庫 480個 50% 240 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 30 263合計 1457序號 建筑物 名稱 總量數(shù)量 平均單價（元/天）金額（萬元） 項目前三年租金收入遞增測算 隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的趨與成熟，租金收益保守估計將以每年 12%至 15%的比例遞增，那么按照項目租金每年 12%的 遞增，那么項目前 3 年的租金收益測算如下表所示。 . 32 . 出租比 出租數(shù)量 出租時間商業(yè)用房 14437 M2100% 14437 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 1194地下車庫 480個 50% 240 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 30 2631457商業(yè)用房 14437 M2100% 14437 2 0 1 5 . 8 ～2 0 1 6 . 7 1338地下車庫 480個 50% 240 2 0 1 5 . 8 ～2 0 1 6 . 7 30 2631601商業(yè)用房 14437 M2100% 14437 2 0 1 6 . 8 ～2 0 1 7 . 7 1498地下車庫 481個 100% 481 2 0 1 6 . 8 ～2 0 1 7 . 7 26317614819第三年合計租金收益三年合計租金收益第二年單價（元/ 天）金額（萬元）第一年合計租金收益第二年合計租金收益第三年序號建筑物名稱總量數(shù)量第一年 租金收益從 20xx 年 8 月開始收取，在現(xiàn)金流量表中按季度結算。 項目建設投資估算 土地款： 11885 萬元 工程總造價（上限精裝計）： 1. 地上部分建筑面積： ㎡ 4370 元 /㎡ = 萬元； 2. 地下部分建筑面積： ㎡ 4068 元 /㎡ = 萬元； 合計費用： 1＋ 2＝ 萬元 備注：以上每平方米造價包括：土建工程、給排水、電氣、消防、弱電、暖通、電梯、變配電、煤氣費用 期間費用（上限計）： 11430 萬元 期間費用 114,302,一般管理費用 3,597,人員費用 12,591,銷售費用 12,161,工程管理費 14,000,財務費用 71,951, . 33 . 項目合計總投資金為： 63755 萬 目前累計投入資金約： 12687 萬 項目投資收益表 項目 合計 說明銷售收入 成本 工程進度計劃表 . 34 . 六、 項目融資計劃及還款來源 項目融資計劃 融資金額：計劃融資規(guī)模： 2 億 融資擔保 /抵押：以公司項目土地（以 H072 將土地證抵押）及公司 100%股權作為質押融資。 借款用途：本項目計劃融資 20xx0 萬元，用于支付項目建設工程款。 借款周期： 2 年 還款來源：本項目在所有成本完全上限計算的前提下，建成后樓面地價為 8000 至 8500 元每平方，與目前市場價格存在較大差價，這為項目銷售價格的制定與 銷售節(jié)奏的控制帶來了較大的空間。以下銷售計劃按照相對保守的價格及時間節(jié)點制定，可根據(jù)實時情況進行靈活調整。 總量（M 2 ） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計 平均單價（萬元）金額（萬元）序號建筑物名稱數(shù)量 根據(jù)上表計劃，刨去支付工程款部分，還款計劃如下： 20xx 年 1 月前 120xx 萬 20xx 年 6 月前 8000 萬 杭州廣建置業(yè)有限公司 20xx 年 10 月